Tvangssalg av av ideell halvdel – tvunget deling av bolig med en fremmed?

Under tittelen «Jeg ønsker ikke å bo sammen med en fremmed» i E24 i mars i 2017 er  salg av en ideell halvpart av en leilighet på Lillehammer beskrevet. Det  ble meldt at det var to interessenter som hadde vært på visning, og at det var opplyst at eventuell kjøper måtte finne ut av fordeling av soverom med eksiterende hjemmelshaver. Ikke overraskende var det lite interesse hos de to som hadde vært på visning.

Av: Advokat/partner Torolv Sundfør, advokatfirmaet SGB Storløkken

Gruppen interessenter til denne type salg vil normalt bestå av investorer som selv ikke har noen intensjon om å bebo tvangssalgsobjektet, men har et ønske om å gjøre fortjeneste på salget.

Hva er salg av ideell andel, og hvordan gjennomføres salget i praksis? Dette skal belyses i det følgende.

1. BESLUTNING OM TVANGSSALG AV IDEELLE ANDELER

I de tilfeller der en bolig er registrert med to eller flere hjemmelshavere er det mulig for kreditor til  en av hjemmelshaverne  å få pant mot denne.

Pant kan etableres både i form av avtalepant og utleggspant, men i praksis er utleggspant det mest normale. Eierbrøken mellom de forskjellige hjemmelshaverne til boligen er uten betydning for muligheten for å begjære tvangssalg mot en av hjemmelshaverne.

Ved konstatert mislighold av pengekravet, kan kreditor etter forutgående varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, begjære tvangssalg av boligen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-4 og 11-6.

Beslutning vil bli truffet av retten etter forutgående foreleggelse for saksøkte etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7. Medhjelper vil samtidig bli oppnevnt av retten for å forestå salget.

Et besluttet tvangssalg vil i utgangspunktet ikke berøre den/de andre hjemmelshaverne i boligen som ikke hefter for kravet som danner grunnlaget for tvangssalgsbeslutningen, men vedkommende skal varsles om det igangsatte tvangssalget.

2. MEDHJELPERS OPPGAVE/DEKNINGSPRINSIPPET

Medhjelper skal forestå gjennomføring av tvangssalget der dette er mulig.

Det eksisterer ingen statistikk på antall tvangssalgsbegjæringer av ideelle andeler som faktisk blir besluttet, og igjen hvor mange av disse som faktisk blir gjennomført. Ut fra egen erfaring, blir det årlig mottatt flere beslutninger om tvangssalg av ideelle andeler, men det er kun et fåtall av disse som blir gjennomført som salg av den ideelle andelen.

De fleste tvangssalgsbeslutninger på tvangssalg av ideelle andeler som ikke gjennomføres, stanses på grunnlag av at det såkalte «dekningsprinsippet» etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 ikke oppfylles.

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20:

«Salget kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav blir dekket. For beregning av foranstående pengeheftelser gjelder § 11-36 annet og tredje ledd tilsvarende. Lovbestemt pant tas det bare hensyn til i den utstrekning det er klart at kravet består. Foranstående heftelser som ikke er pengeheftelser, skal overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen.

Dersom medhjelperen mener at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller første ledd, skal medhjelperen underrette saksøkeren og tingretten.

I underretningen skal det opplyses om at innsigelser mot at saken heves, må fremsettes direkte for tingretten innen to uker fra avsendelsen av underretningen. Etter utløpet av fristen skal retten heve saken dersom den finner det klart at det ikke kan oppnås bud som tilfredsstiller første ledd.»

Oppsummert innebærer «dekningsprinsippet» at saksøker må få et kronebeløp etter gjennomført tvangssalg for at tvangssalg skal kunne være gjennomførbart. Om dette ikke lar seg gjennomføre, har ikke saksøker rettslig interesse for å få tvangssalget gjennomført, og tvangssalgsbeslutningen skal da heves av retten ved kjennelse.

På denne bakgrunn er det av interesse å få avklart sannsynligheten for oppfyllelse av dekningsprinsippet så tidlig som mulig i prosessen, for unngå at det offentlige blir påtvunget unødige høye kostnader ved salg som blir hevet.

I praksis skjer dette ved at medhjelper finner en antatt markedsverdi av boligen. Dette kan skje gjennom takst/meglervurdering.

Videre vil medhjelper hente inn oppdaterte krav fra foranstående kreditorer, herunder også legalpanthavere, samt beregne kostandene til gjennomføring av tvangssalget. Inn under kostnadene skal også rettsgebyret for gjennomføring tas med, da kostnaden dekkes forlodds av kjøpesummen.

Heftelser som begge/alle hjemmelshaverne hefter for i fellesskap skal dekkes fullt ut, ikke bare for den del som tvangssalgsandelen «representerer». Dette er da også det hyppigste grunnlaget for at dekningsprinsippet ikke oppnås.

I Oslo legges det til grunn at oppnåelig pris for 1/2 av en bolig vil være 1/3 av boligens totale verdi. Grunnlaget for dette er at tvangssalget i praksis ikke berører øvrige hjemmelshaveres rettigheter til boligen. Videre har eksisterende hjemmelshaver som ikke er rammet av tvangssalget en forkjøpsrett etter sameieloven § 11. Disse forhold har en prisdempende effekt.

Beregning av verdi på 1/3 er imidlertid kun et utgangspunkt for beregning. Boligens totale verdi vil spille inn, og medhjelper vil måtte ha et bevisst forhold til dette, jf. avsnitt 7,  punkt 4 nedenfor.

Dersom regnestykket basert på overstående viser at det ikke blir et nettoutbytte for saksøker i tvangssalgssaken, skal tvangssalget heves etter forutgående varsel til saksøker i saken.

3. ALTERNATIVE MÅTER TIL GJENNOMFØRING AV TVANGSSALGET

For de tilfeller tvangssalget ikke lar seg gjennomføre grunnet dekningsprinsippet, eller for de tilfellene der saksøkte ikke ser seg tjent med kun å få et antatt utbytte etter salg på 1/3 av boligens totale verdi, finnes det noen muligheter som vil lede til et annet resultat.

Normalt vil gjerne sameiere i en bolig være ektefeller som eier en halvpart hver av boligen. I ekteskap der økonomi er felles, vil ektefellene kunne ha en interesse av å dekke gjelden ved å realisere verdiene som boligen representerer. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 kan den andre hjemmelshaveren samtykke til salg av hele boligen. Ved utstedelse av et slikt samtykke kan retten beslutte at tvangssalget skal omfatte hele boligen. Dette vil naturlig nok gi større avkastning enn salg av en ideell andel av boligen.

Tilsvarende rett har saksøkte alene, under forutsetning av at parten har rett til å kreve sameie oppløst etter sameieloven § 15. Dette innebærer at saksøkte, uten samtykke fra øvrige hjemmelshavere, kan kreve tvangssalg av hele boligen. Dette forutsetter ikke et samtykke fra den av hjemmelshaverne som ikke er gjort til saksøkt i tvangssalget. Det praktiske tilfelle er for eksempel der det er flere sameiere til boligen som følge av arv eller lignede.

Der dekningsprinsippet er til hinder for gjennomføring av tvangssalg, kan kreditor som hjemmelshaverne solidarisk hefter ovenfor, avstå fra å kreve dekning ved gjennomført salg. Dette vil innebære at kjøper av den ideelle andelen blir ansvarlig for saksøktes gjeld overfor kreditor, jf. tvfbl. § 11-22, ved at kreditor beholder sin panterett i boligen. Erfaringsmessig er det ikke vanlig at kreditor ser seg tjent med en slik løsning ved tvangssalg av en ideell andel.

4. GJENNOMFØRING AV SALG OG MAREDET FOR IDEELL ANDEL AV BOLIG

Basert på ovenstående estimat på 1/3 av boligens totale verdi, vil en annonsering av en bolig basert på prisantydning tilsynelatende langt under markedsverdi, kunne vekke en stor interesse i markedet. For medhjelper sitt vedkommende vil det være en stor fordel å klargjøre salgets spesielle aspekter.

I motsetning til det som fremkommer i artikkelen det refereres til innledningsvis, er det lite sannsynlig at en kjøper på tvangssalg vil kunne vente å flytte inn i boligen.

Kjøper og eksisterende hjemmelshaver vil være sameiere i boligen, og deres eierforhold vil være regulert av sameieloven. Sameieloven § 3 gir partene lik rett til å benytte boligen, men da hjemmelshaver alt er besitter av boligen er det lite sannsynlig at kjøper kan komme inn med sitt flyttelass. Dersom kjøper tar seg inn i boligen uten hjemmelshavers samtykke, vil dette være selvtekt. For eventuelt å få en fordeling av boligen basert på sameielovens § 3, må partene trolig løse dette rettslig med begjæring om fastsettelsesdom for deling av boligen. Dette er lite praktisk i de faktiske sakene, og disse forhold tilsier at objektet ikke er egnet for kjøp av en vanlig boligkjøper som er ute etter en bolig til eget bruk.

Interessegruppen for salg av ideelle andeler består realistisk av investorer som har siktemål om å hente ut en gevinst. Dette skjer ved at kjøper går inn på en verdi som ligger vesentlig lavere enn den matematiske verdien av den ideelle halvpart av boligen, jf. over om 1/3 som tommelfingerregel. Etter kjøpet vil kjøper være i en posisjon til å begjære tvangsoppløsning av sameiet etter sameieloven § 15. Ved gjennomføring av tvangssalg av hele boligen, vil gevinst for den nye hjemmelshaveren være differansen mellom den sum vedkommende gikk inn med ved kjøp av den ideelle halvdelen, og det vedkommende sitter igjen etter salg av hele boligen. Anslag på rundt 1/3 i verdi.

Kjøper vil trolig også ha krav på vederlag/leie fra den andre hjemmelshaveren i perioden, da den ene hjemmelshaveren disponerer hele boligen i strid med sameieloven § 3.

Annonsering bør derfor rette seg mot dette markedet, og gi et realistisk bilde av ovenstående for å unngå misforståelser av private interessenter.

Når det gjelder prisantydning basert på ovenstående, vil det ut fra ovenstående utgangspunkt måtte tas hensyn til boligens totale verdi. Dersom boligen har en høy verdi, vil det kunne benyttes en høyere antatt verdi for boligen enn 1/3, da gevinst ut fra ovenstående vil bli høyere selv ved høyere kjøpesum enn tilsvarende verdi på 1/3. Tilsvarende dersom boligen har en lav verdi, så vil markedsprisen trolig være lavere enn 1/3 av boligens verdi.

Eksisterende hjemmelshaver vil kunne sikre sin rett ved å benytte forkjøpsrett for den andelen som rammes av tvangssalg, jf. sameielova § 11.

5. INTERESSEN I MARKEDET

Det er et økende trykk av investorer i markedet som plasserer penger i bolig contra andre alternative investeringer. Dette har ført til en markant prisøkning i flere områder.

I takt med dette har også denne delen av markedet i økende grad vist interesse for kjøp av ideelle andeler som en alternativ investeringsmulighet innenfor eiendomsmarkedet. Dette vil kunne påvirke muligheten for omsetning av denne type andeler i det åpne markedet, og vil kunne ha en betydning i forhold til økning av antall salg av denne type fremover.

Hjemmelshavere som kommer i denne situasjonen vil derfor kunne være tjent med å vurdere salg av hele boligen selv forut, for å se hvordan markedet responderer på salg av den ideelle andelen av boligen. Så slipper hjemmelshaverne å frykte at de må dele seng med en fremmed etter at salget er gjennomført…

SGB Storløkken

Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsju; franchise, aksjerett, verdipapirrett, IKT-rett fast eiendom og eterpriserett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distrubusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fastadvokatsforbindelse for en rekke av de større aktørene innen thenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledene franchise- og distrubusjonskjeder.