Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) takker for muligheten til å gi innspill til representantforslaget.
Vi kommenterer ikke de enkelte forslagene i dokumentet, men støtter behovet for en mer aktiv og helhetlig bolig- og skattepolitikk som sikrer tilstrekkelig boligforsyning i årene som kommer.
Etter vår vurdering er den største utfordringen de økende ubalansene mellom nyboligmarkedet, bruktboligmarkedet og leiemarkedet. Disse ubalansene forsterker hverandre og skaper risiko for et betydelig tilbudsunderskudd i årene som kommer.
Boligbyggingen har over flere år ligget langt under det nivået som befolkningsutviklingen tilsier. Høye byggekostnader, høye renter og svak lønnsomhet har bidratt til historisk lav aktivitet i nyboligmarkedet. Samtidig reduseres tilbudet av utleieboliger gjennom et omfattende nedsalg av sekundærboliger og profesjonelt eide utleieboliger som konsekvens av lav lønnsomhet.
Dagens marked skjuler morgendagens boligmangel
Situasjonen i Oslos bruktboligmarked illustrerer utfordringen. Det ligger i dag om lag dobbelt så mange bruktboliger som normalt ute for salg. Oslo er spesielt viktig fordi omtrent hver femte bolig som omsettes i Norge selges her. Utviklingen i hovedstaden fungerer derfor ofte som et tidlig signal om hva som kan vente andre storbyer og pressområder. Når markedet bremser opp i Oslo, er det ofte et varsel om tilsvarende utvikling også andre steder.
Tilbudssiden i Oslo kan gi inntrykk av et boligmarked med god tilgang på boliger. Etter NEFs vurdering er bildet mer sammensatt.
Dagens høye tilbud av bruktboliger skyldes i stor grad at tusenvis av utleieboliger flyttes fra leiemarkedet til eiermarkedet. Dette har bidratt til å dempe prispresset i boligmarkedet og gitt flere små boliger tilgjengelig for førstegangskjøpere. Samtidig blir det stadig færre boliger tilgjengelig for leietakere.
Utviklingen skjuler dermed konsekvensene av den lave boligbyggingen. Vi bygger bare om lag halvparten så mange boliger som det demografiske boligbehovet tilsier, mens en betydelig del av boligtilbudet i bruktmarkedet kommer fra en nedbygging av leiemarkedet. Det er ingen varig løsning.
NEF, Ambita og SØAs analyser tilsier at nedsalget av sekundærboliger og profesjonelt eide utleieboliger vil fortsette også de kommende årene. Oslo er hardest rammet, men den samme utviklingen er synlig i flere større byer, blant annet Bergen. https://nef.no/wp-content/uploads/2026/08/Boliger-eier-ikke-bor-i_2026_Q2_gs.pdf
Når denne bufferen etter hvert forsvinner, uten at boligbyggingen tar seg opp, risikerer vi å gå fra et marked med relativt god tilgang på boliger til et marked preget av betydelig boligmangel både i eie- og leiemarkedet.
Ubalansene slår ulikt ut
Boligutfordringene er ikke like over hele landet.
I Oslo og deler av hovedstadsregionen er prisnivået så høyt at kjøpekraften og finansieringsevnen til husholdningene er blitt en større utfordring enn selve tilbudet av små boliger. Førstegangskjøpere kjøper mindre boliger enn tidligere, samtidig som mange ikke kommer inn på boligmarkedet til tross for relativt god tilgang på små leiligheter.
For familieboliger er situasjonen enda mer krevende. Høye boligpriser, høye renter og kostbar mellomfinansiering gjør at mange utsetter boligbytte. Det reduserer mobiliteten i boligmarkedet og bidrar til at større boliger bruker lengre tid på å bli omsatt.
I regioner med lavere prisnivåer er situasjonen annerledes. Her er etableringskostnadene lavere, renteeksponeringen mindre og mulighetene for boligkjøp bedre. En framtidsrettet boligpolitikk må derfor ta høyde for betydelige regionale forskjeller.
Risiko for «europeiske tilstander»
Etter NEFs vurdering er det en reell risiko for at Norge beveger seg mot flere av de samme boligforsyningsutfordringene som mange europeiske storbyer allerede opplever.
Når det bygges for få boliger over tid, blir konsekvensene langt større enn utfordringer i boligmarkedet alene. Manglende boligforsyning gjør det vanskeligere å rekruttere arbeidskraft, reduserer mobiliteten i arbeidsmarkedet og bidrar til høyere bokostnader. Det kan igjen svekke privat forbruk, redusere aktiviteten i næringslivet og ha negative konsekvenser for sysselsetting og verdiskaping.
Boligforsyning er derfor ikke bare et boligpolitisk spørsmål. Det er et spørsmål om samfunnets evne til å sikre vekst, produktivitet og tilgang på arbeidskraft der behovene oppstår.
Behov for raskere og mer kraftfulle tiltak
NEF registrerer at regjeringen har igangsatt flere prosesser for å styrke boligbyggingen. Ambisjonene er riktige, men tiltakene har så langt ikke hatt nevneverdig effekt på boligbyggingen.
Det er behov for en langt raskere og mer offensiv innsats for å styrke tilbudssiden i boligmarkedet.
NEF vil særlig peke på behovet for:
- raskere og enklere plan- og byggesaksprosesser
- færre unødvendige og kostnadsdrivende tekniske byggekrav
- sterkere insentiver for kommunal tilrettelegging av boligbygging
- reduserte bokostnader for husholdningene
- bedre rammevilkår for investeringer i bolig og utleieboliger
- en skattepolitikk som understøtter boligforsyningen fremfor å svekke den
NEF mener at dagens høye formuesbeskatning av sekundærboliger og svakere rammevilkår for utleieinvesteringer ikke bare svekker leiemarkedet, men også boligbyggingen. Investorer spiller en viktig rolle i tidligfasefinansieringen av nye boligprosjekter. Når færre investerer i utleieboliger, blir det vanskeligere å oppnå tilstrekkelig forhåndssalg, og færre prosjekter settes i gang. Resultatet er lavere boligforsyning både i eie- og leiemarkedet enn det som ellers ville vært tilfelle. Skattepolitikken bidrar dermed til å redusere tilbudet av boliger på et tidspunkt hvor Norge allerede bygger langt færre boliger enn behovet tilsier.
