Avhendingslova – Ny dom fra Høyesterett

Av: Hans Reppen, advokat i HELP Forsikring – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2026

I starten av juni avsa Høyesterett dommen HR-2026-1307-A hvor kjøper ønsket å heve kjøpet av sin bolig grunnet et større veiprosjekt i umiddelbar nærhet til eiendommen. En rekke spørsmål var sluppet inn for landets øverste domstol, men kun et fåtall av disse ble helt eller delvis besvart ved dommen. Av de spørsmålene som ble besvart, er spørsmålet om reklamasjonsfrister særlig interessant – også for meglere som gjerne involveres tidlig av partene i en reklamasjonstvist.

Først litt om saken

Partene inngikk avtale om kjøp av eiendommen Høyebakken 3 A i juni 2023. Eiendommen lå noen hundre meter unna E39 – en hovedfartsåre nordover fra Stavanger. Eiendommen var markedsført som barnevennlig, og det var fokusert på hvor landlig eiendommen var – tross nærheten til byen. Megler hadde videre i salgsoppgaven opplyst om pågående reguleringsarbeid, og det var opplyst følgende om det omtvistede arbeidet:

«Reguleringsplaner under arbeid:

ID: Plan 2251

Dette gjelder utvidelse av eksisterende E39 og Iflg kommunen vil dette skje tidligst i 2028 dersom saken blir vedtatt.

Laila Løkken Christensen-Dreyer, Statens vegvesen Utbygging Utbyggingsområde vest, E39 Rogfast, E39 Smiene-Harestad skriver «Slik reguleringsplanforslaget ser ut nå, så vil Høyebakken 3A ikke bli direkte berørt av E39 Smiene-Harestad. Eiendommen vil være berørt av støy, og det vil være behov for skjermingstiltak mot støy. Eiendommen vil sannsynligvis vil få endret adkomst. Helt hvordan planløsningene blir, vil avhenge av planbehandlingen. Reguleringsplanen har enda ikke vært til første gangs behandling, og det er fortsatt uvisst når første gangs behandling blir»

Selger hadde før salget deltatt på et informasjonsmøte med Statens vegvesen som viste noe mer detaljert hvordan adkomsten til eiendommen kunne bli. Detaljene som ble presentert på møtet var ikke omtalt i salgsoppgaven.

Etter overtakelse ble det avdekket større angrep av rotter. Kjøper ble også klar over at endret adkomst ville ha betydelige konsekvenser for eiendommens karakter. Ved endret adkomst ville trafikken utenfor boligen kunne øke betraktelig. Kjøper reklamerte umiddelbart etter overtakelse over avvikene. Hevingserklæring ble sendt mer enn fire måneder etter at kjøperne ble kjent med manglene.

Partene forlikte deler av saken før behandling i tingretten, og det var kun spørsmålet om endret adkomst som gjenstod ved den videre behandling for domstolene. For Høyesterett var partene enige om at eiendommen hadde en mangel som følge av tilbakeholdte opplysninger etter avhl. § 3-7. Spørsmålene for Høyesterett var om kjøper hadde grunnlag for å heve kjøpsavtalen, om hevingsretten var tapt som følge av for sen reklamasjon og til sist hvordan hevingsoppgjøret skulle beregnes.

Reklamasjonsfrist ved heving – Bregunnelse og resultat

Når det oppstår et spørsmål om eiendommen har en mangel, er ryggmargsrefleksen til både meglere og andre bransjefolk at kjøper må sende en reklamasjon til selger. Årsaken til dette er at kjøper plikter å melde fra om avviket innen rimelig tid. Hva som er rimelig tid må avgjøres konket, men Høyesterett har uttalt at kjøper normalt må ha en frist på i alle fall 2 måneder på å reklamere, men sjelden mer enn 3 måneder. Ved å sende en slik reklamasjon har kjøper skaffet seg mer tid, samtidig som selger også er bragt inn i saken og på den måten har mulighet til å ivareta egen tarv.

Hvis kjøper ved mangelfull bolig ønsker å fremme krav om økonomisk kompensasjon i form av prisavslag eller erstatning vil den nøytrale reklamasjonen i de fleste tilfeller være tilstrekkelig for å skaffe seg mer tid. Ønsker kjøper å heve kjøpet, finnes det en særskilt reklamasjonsfrist i avhendingslova § 4-13 annet ledd som krever at kjøper gir melding om heving «innan rimeleg tid». Bestemmelsen sier lite om fristens start, når den avbrytes og hvor lang frist kjøper egentlig skal ha. I tillegg er det oppstilt et unntak fra fristen der selger har opptrådt særlig klanderverdig. Spørsmålet for Høyesterett var dermed om kjøper hadde fremsatt sin hevingserklæring rettidig, og eventuelt om selgers skyld kunne begrunne unntak fra fristen.

Høyesterett fant at hevingsfristen startet på det tidspunktet kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget en mangel det var en realistisk mulighet at selger var ansvarlig for, og når det fremstår realistisk for kjøper at det er grunnlag for å heve kjøpet. I mange mangelssaker starter man i det små med enkelte tegn eller symptomer på mangler, og først ved den videre utviklingen av saken skjønner man hvor det bærer. I disse situasjonene vil den nøytrale reklamasjonsfristen begynne å løpe tidligere enn fristen for å heve. Det er samtidig ingen automatikk, og det som var spesielt i saken for Høyesterett var at kjøper nesten umiddelbart var kjent med de faktiske forhold som begrunnet et hevingskrav. Det var dermed ikke grunn for at hevingsfristen skulle begynne å løpe senere enn den nøytrale reklamasjonsfristen.

Høyesterett fant videre at en fristlengde måtte vurderes konkret, men at 3 måneder i de fleste tilfeller ville være tilstrekkelig. Så lenge kjøper først hevet kjøpet etter mer enn 4 måneder, var dermed hevingskravet for sent fremsatt. Det var heller ikke grunnlag for unntaket ved grov skyld, slik at unntaksregelen ikke kom til anvendelse.

Om selve mangelen – var det opplyst tilstrekkelig om reguleringsarbeidet?

Høyesterett tok ikke stilling til om eiendommen hadde en mangel – dette var partene enige om for Høyesterett. Under vurderingen av om selger hadde opptrådt grovt uaktsomt, kom Førstvoterende også innpå selgers opplysningsplikter ved salget:

«Kontakten med Statens vegvesen innebar at salgsprospektet inneholdt oppdatert informasjon om de vesentligste forholdene ved prosjektet. I tillegg var det opplyst at det forelå en reguleringsplan som omfattet fylkesveien. Selv om dette nok burde være redegjort for i større grad, ga salgsoppgaven en kjøper som var opptatt av konsekvensene knyttet til veiprosjektet, en klar oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser»

Førstvoterende går her temmelig langt i å også pålegge kjøper en plikt til å undersøke nærmere før kjøpet. Basert på uttalelsen virker saken å ligge i grenseland mellom de situasjoner der selgersiden har opplyst tilstrekkelig, og de situasjoner der selger – for å være ansvarsfri – må forklare mer utfyllende.

Så lenge partene var enige om at eiendommen hadde en mangel etter avhl. § 3-7 var det ikke grunnlag for Førstvoterende å gå mer inn på mangelsspørsmålet enn det som allerede ble gjort. Noe prejudikat for hva som er tilstrekkelig informasjonsgivning er dommen derfor ikke.

Avslutning

Dommen for Høyesterett var mildt sagt noe uoversiktlig, og kommer innpå en rekke spørsmål av mindre sentral karakter. Konklusjonen knyttet til hevingsfristens start har derimot stor betydning for hvilken rådgivning man skal gi i sakens innledende faser – noe som er særlig relevant for meglere som ofte er første kontaktpunkt for kjøper i saken. Megler skal ivareta begge parter, men vil sjelden tape på å informere om løpende frister. I de fleste tilfeller vil kjøper også ha tegnet egen boligkjøperforsikring, og denne er godt egnet til å ivareta de frister som løper i saken. Skulle kjøper stå uten egen juridisk bistand, vil de ofte være tjent med å skaffe seg slik der det kan være snakk om heving. En dårlig start i en reklamasjonssak kan bety betydelige merkostnader for begge parter, og kan føre til at prosessen trekker unødvendig langt ut. En annen fordel med å henvise hurtig til egnet juridisk bistand er at megler slipper å opptre som tvisteløser – dette ligger langt utenfor det megler skal og bør håndtere ved et boligsalg.

Når det gjelder opplysningsgivning ved salget utgjør dommen neppe noen avklaring knyttet til meglers ansvar i så måte. I saken hadde megler kontaktet Statens vegvesen for å finne ut hva som var status for reguleringsarbeidet. Svaret var gjengitt i sin helhet i salgsoppgaven, og meglers opplysningsplikt etter emgl. § 6-7 første ledd fremstår å være tilstrekkelig ivaretatt. Etter mitt skjønn fremstår meglers opplysninger å være tilstrekkelige, gitt usikkerheten ved reguleringsarbeidet og det svaret som ble gitt av statens vegvesen. Det skal samtidig sies at rettstilstanden knyttet til risikooverføring mellom selger og kjøper er uklar, og i fravær av avklarende praksis fra Høyesterett kan det tenkes at megler vil være tjent med å forklare noe mer enn bare å lime inn svaret fra Statens vegvesen.