Av: Kristine Ullern, senioradvokat og Odd Walther Moi, partner – begge i SANDS advokatfirma – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2026
I små eierseksjonssameier kan uenighet mellom seksjonseierne utvikle seg til langvarige og fastlåste konflikter som påvirker både bomiljø, bruksinteresser og eiendommenes verdi.
Denne artikkelen gir en oversikt over hvilket handlingsrom partene har etter eierseksjonsloven, og hvilke tvisteløsningsmekanismer som kan benyttes når dialogen mellom seksjonseierne stopper opp.
Det er viktig å være oppmerksom på temaet, da konflikter i små eierseksjonssameier ofte får direkte betydning for omsettelighet, pris og gjennomføring av boligsalg.
Boligkjøpere vil som regel være opptatt av om naboskapet fungerer godt, eller om det foreligger pågående konflikter med naboer.
God forståelse av det rettslige handlingsrommet gjør megleren bedre i stand til å avdekke risiko og forebygge etterfølgende tvister.
Nabokonflikter og beslutningsprosesser i eierseksjonssameier Ved kjøp av en seksjon får man enerett til bruk av egen bruksenhet, mens eiendommen eies i fellesskap med de øvrige seksjonseierne. I dag er det vanlig at typiske to- til firemannsboliger seksjoneres, ofte for å maksimere utnyttelsen av tomten.
Hvordan beslutninger i eierseksjonssameiet skal tas, reguleres av eierseksjonsloven. Etter § 54 skal sameiet ha et styre, og styrets hovedoppgave er å vedlikeholde og drifte eiendommen i tråd med lov, vedtekter og beslutninger som årsmøtet har fattet. Videre følger det av loven at styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av styremedlemmene er til stede. Det er her de første utfordringene kan oppstå i små sameier. Dersom sameiet består av to boligseksjoner og det ikke foreligger avvikende reguleringer i vedtektene, vil styret ikke være beslutningsdyktig med mindre begge styremedlemmene er til stede.
Det er også styret som kaller inn til årsmøtet. Dersom styret ikke er beslutningsdyktig, kan det heller ikke lovlig innkalles til årsmøte. I en slik situasjon åpner eierseksjonsloven § 43 annet ledd for at en seksjonseier, et styremedlem eller forretningsfører kan be tingretten innkalle til årsmøte. Kostnadene for dette dekkes som felleskostnader. Dette er imidlertid en kostnadskrevende og tungvint måte å fatte beslutninger i et eierseksjonssameie.
I tillegg til utfordringer knyttet til å få på plass et beslutningsdyktig styre, kan det også oppstå problemstillinger knyttet til inhabilitetsreglene i eierseksjonsloven § 48 (inhabilitet på årsmøtet) og § 59 (inhabilitet i styrebehandling). Inhabilitetsreglene er strengere for behandlingen av saker i styret enn i årsmøtet.
Av § 59 følger det at et styremedlem ikke kan delta i behandlingen eller avgjørelsen av spørsmål som medlemmet selv eller dennes nærstående har en fremtredende særinteresse i. Dette innebærer at dersom naboene først er uenige vil dette fort føre til at ethvert forslag om endringer blir avslått. Dersom sameiet klarer å innkalle til årsmøte vil seksjonseieren være avhengig av å oppfylle flertallskravene i §§ 49-51 for å få gjennomslag for sitt forslag. I små eierseksjonssameier med eksempelvis kun to seksjoner med èn stemme hver, vil det være umulig om seksjonseierne først har blitt uenige.
Virkemidler for å løse konfliktene
Utfordringen når en nabokonflikt først har oppstått, er hvilke virkemidler som kan benyttes for å løse konflikten. Eierseksjonsloven har relativt få konfliktløsningsmekanismer, og de som finnes, er forbeholdt mer alvorlige tilfeller.
Etter eierseksjonsloven §§ 38 og 39 kan styret eller den enkelte seksjonseier (dersom sameiet kun består av to seksjoner) kreve salgspålegg (§ 38) eller fravikelse (§ 39). Terskelen for å bruke disse virkemidlene
er høy. Bestemmelsene kan kun anvendes der det foreligger «vesentlig mislighold», «fare for ødeleggelse av eiendommen» eller «oppførsel som er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere». Ut over dette er seksjonseierne avhengig av å ha et rettskrav som eksempelvis har sitt grunnlag i avtale eller vedtekter for å få gjennomslag for sitt synspunkt.
I mindre sameier er det ikke uvanlig at konfliktene knytter seg til bruken av uteområder i sameiet – for eksempel hage, adkomst, strandlinje eller innsynsproblematikk. I slike tilfeller kan jordskifteretten være et alternativ.
Formålet med jordskifteloven er å legge til rette for effektiv og rasjonell utnyttelse av fast eiendom, jf. § 1-2. Etter jordskifteloven § 3-8 tredje ledd har jordskifteretten kompetanse til å fastsette en såkalt bruksordning for utearealene i et eierseksjonssameie, dvs. en regulering av seksjonseiernes sambruk. I en slik bruksordning kan det også bestemmes at de enkelte seksjonseierne får eksklusiv bruksrett til hver sin del av fellesarealene.
Kompetansen begrenses riktignok av jordskifteloven § 3-17 hvor det fremgår at en jordskifteløsning ikke kan være i strid med bindende offentlige regler om arealbruk. Dette innebærer for eksempel at jordskifteretten ikke kan legge arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, eller arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, til en seksjonseiers eksklusive bruk. En slik løsning vil være i strid med eierseksjonsloven § 7 andre ledd.
Forutsetningen for at jordskifteretten kan lage bruksordning for utearealene, er at de materielle vilkårene for jordskifte i jordskifteloven §§ 3-2, 3-3 og 3-18 er oppfylt. Etter § 3-2 kan jordskifte kun holdes dersom en eiendom eller bruksrett i jordskifteområdet er vanskelig å bruke på «tenleg måte etter tida og tilhøva». Etter § 3-3 kan jordskifte bare holdes for å skape «meir tenlege eigedomstilhøve i jordskifteområdet». Paragraf 3-18 innebærer at «jordskifteløysinga skal ikkje føre til at kostnadene og ulempene blir større enn nytten» for noen eiendom eller bruksrett. Bestemmelsen verner derfor mot tap.
Høyesterett behandler nå en sak hvor spørsmålet er om jordskifteretten har kompetanse til å pålegge felles tiltak og investeringer i et eierseksjonssameie etter jordskifteloven § 3-9. En slik kompetanse kan være nyttig i de tilfeller hvor det er behov for å etablere ny infrastruktur eller andre tiltak for å bøte på utjenlige eiendomsforhold, samt sikre en hensiktsmessig deling av seksjonseiernes bruk av utearealene etter jordskifteloven § 3-8.
Dersom Høyesterett kommer til at jordskifteretten har slik kompetanse, vil jordskifteretten få et effektivt sett av virkemidler som kan løse noen av konfliktene som er knyttet til bruken av uteområdene i eierseksjonssameier.
Artikkelforfatterne var prosessfullmektig for ankemotpartene i Høyesterett i denne saken.
Oppsummering
Ved salg av bolig i små eierseksjonssameier er det viktig at megler innhenter informasjon om hvordan sameiet fungerer. Små sameier er mer sårbare for uenighet og konflikter, noe som igjen kan påvirke både pris, interesse og gjennomføringen av salget. Dersom slike forhold avdekkes, er det nyttig at megler kjenner til hvilke virkemidler seksjonseierne kan bruke for å løse fastlåste situasjoner, for eksempel gjennom beslutningsreglene i eierseksjonsloven eller bruksordning via jordskifteretten.
Slik kunnskap gjør megler i stand til å gi selger riktige råd om hva som bør ryddes opp før salget, redusere risiko for etterfølgende tvister og bidra til en tryggere og mer forutsigbar salgsprosess.
