Vi har alle sett overskriftene om stadig økende salg av bygårder som går i utleie. Kombinasjonen av økede rente- og eierkostnader og bortfall av verdsettelsesrabatt ved fastsettelse av skattemessig formuesverdi, som igjen leder til økt formuesbeskatning, medfører at det for mange ikke lenger er fortjeneste i det å drive boligutleie. Leieprisene stiger på sin side (foruroligende) kraftig, men gir ikke nok inntekt til å forsvare en fortsatt forretningsmessig utleie. Da blir bygårdene lagt ut for salg.
Av: Per Christian Grant-Carlsen og Toralv Follestad, begge partnere i advokatfirmaet Brækhus – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2024
Men et slikt salg, være seg av aksjene i eier-AS-et eller ved salg av enkeltseksjoner, har sine ulemper. I et aksjesalg vil markedet automatisk prise inn negativt de samme ulempene som selgeren ønsker å unngå, og aksjeverdien vil da ligge godt under eiendommens markedsverdi. Om man på den annen side selger ut eiendommen som helhet, eller enkeltstående leiligheter, vil man stå overfor en gevinstbeskatning på 22% av differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi. Altså det AS-et i sin tid kjøpte eiendommen for sett opp mot dagens salgsverdi. Spesielt mange av bygårdene som har ligget i AS-eie over flere tiår, vil ha slik latent skatteforpliktelse i sine bøker med betydelige beløp.
Eiendomsmeglere er noen av de første som kommer i kontakt med det vi her beskriver. Scenarioet er gjerne at en eiendomsbesitter tar kontakt for å få hjelp til å verdsette sin bygård, med tanke på et salg. Eller man blir kontaktet direkte for et konkret salgsoppdrag. Eventuelt gjennom egen oppsøkende virksomhet.
Ofte har ikke selger/eier noen helt klar oppfatning om hvordan salget bør gjennomføres, og det kan også være begrenset kunnskap om den skattebelastning salget vil utløse. Som eiendomsmegler har man et ansvar for å ha en helt grunnleggende kompetanse i disse spørsmålene. Dette er fastslått av Høyesterett i Rt. 1988 s 7, hvor megleren etter en konkret vurdering ble holdt ansvarlig for selgers skatteforpliktelse etter salg. Noen dyp kunnskap kreves ikke, men en skal være i stand til å se at salget kan utløse en skatt, og oppfordre kunden til å få dette nærmere utredet. Tilsvarende vil kunne være situasjonen ved valg av salgsmodell.
«Borettslagsmodellen» er en velkjent modell for strukturering av eierskap og salgsmodell i en eiendom som eies av et AS. Modellen benytter seg av foreliggende regelverk, herunder at salg av aksjer mellom aksjeselskaper er skattefritt under «fritaksmodellen», kombinert med den kapitaltransaksjon som finner sted ved etablering av borettslag som så overtar aksjene mot vederlag til det felles morselskapet. Modellen kan benyttes både på de her omtalte bygårder med utleie, men også ved konvertering av næringseiendom til bolig og ved bebyggelse av ubebygget tomt.
For å kunne benytte modellen må den aktuelle eiendommen eies av et aksjeselskap. Det er ønskelig og nødvendig at det aktuelle AS kun eier den aktuelle eiendom, og for øvrig er et «rent og ryddig» selskap, for eksempel uten ansatte og andre eiendeler. Hvis selskapet har slike elementer, må det ryddes opp før man kan gå videre med konvertering. Hvis eiendommen eies som en av flere eiendommer i et AS, eventuelt er eiet av et hovedselskap i eierens portefølje, vil man måtte vurdere en fisjonsprosess hvor man skiller ut eiendommene i separate aksjeselskaper. Der eiendommen har en blanding av næringsseksjoner og boligseksjoner må en også sørge for korrekt eierskapsplassering. Slike selskapsrettslige øvelser som gjøres for å kunne nyttiggjøre seg gunstige skatterettslige posisjoner, er vurdert av og konstatert som lovlige av Høyesterett flere ganger, bla i Rt. 2014 s. 227 (“Tangen 7”).
Dersom eiendommen er eiet av en fysisk person vil det som regel også være mulig å benytte borettslagsmodellen, men da vil man først måtte gjennomføre en restrukturering av eierskapet inn i en holdingstruktur (holdingselskap som igjen eier alle aksjene i et selskap som eier eiendommen).
En innledende vurdering som vil avgjøre hvorvidt det er formålstjenlig å etablere borettslag, er den omtalte inngangsverdi vs. utgangsverdi. Det er denne differansen som vil være gjenstand for gevinstbeskatning. Om bygården for eksempel ble kjøpt i 1992 for 10 millioner kroner, og leilighetene i gården i dag har en samlet verdi på 100 millioner kroner, vil salg av gården eller leilighetene utløse en gevinstskatt på 22% av 90 millioner kroner. Da er det mye å spare i skatt. Om gården derimot ble ført inn i selskapet for kr 95 millioner for noen få år siden, er besparelsen langt mindre. Inngangsverdien vil en finne i selskapets regnskaper, og en vil kunne søke veiledning i grunnboken (selv om oppført innkjøpssum derfra må kvalitetssjekkes). Basert på en slik enkel regneøvelse vil man så kunne anbefale selger et valg av salgsmodell.
Borettslagsmodellen gjennomføres i korte trekk slik: «Selskap A» eier alle aksjene i «Selskap B», som igjen eier den aktuelle eiendommen. «Selskap A» etablerer et borettslag etter reglene i borettslagslova, en øvelse som gjøres som en kontorforretning. «Selskap A» eier da både aksjene i «Selskap B» og andelene i borettslaget. Deretter selges aksjene i «Selskap B» fra «Selskap A» til borettslaget. Dette er en konsernintern transaksjon som må skje på markedsmessige betingelser og «armlengdes avstand», og det er viktig at verdien på aksjene settes lik verdien av leilighetene/eiendommen. Gjennom overdragelsen blir den skattemessige inngangsverdien på borettslagsandelene etablert, tilsvarende markedsverdi for leilighetene/eiendommen. Det foretas så en fusjon mellom «Selskap B» og borettslaget, hvorpå «Selskap B» oppløses. Salgssummen som skal gå fra borettslaget til «Selskap A» som betaling for aksjene, konverteres deretter fra gjeld til andelskapital i borettslaget. «Selskap A» sitter nå med andeler i borettslaget med verdi tilsvarende dagens verdi på eiendommen.
Underveis vil konverteringen utløse en dokumentavgift på 2,5% til staten, idet eiendommen går fra å være eiet av «Selskap B» til å bli eiet av borettslaget. Denne kostnaden må en ta hensyn til, på linje med øvrige transaksjonskostnader.
Idet «Selskap A» nå sitter som eier av x antall andeler i borettslaget, som igjen har inngangsverdi tilsvarende markedsverdi, vil salg av andelene i seg selv ikke utløse gevinstbeskatning. Men om eiendommen skulle ha steget i verdi i tiden etter fusjonen vil en få gevinstskatt på differansen når borettslagsleilighetene (andelene) selges.
Generelt anbefales det at selger/eier innhenter en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene, slik at man er trygg på at gjennomføringen ikke senere blir gjenstand for beskatning. Spesielt dersom det er spesielle eierforhold, selskapsstrukturer eller annet som stiller situasjonen annerledes enn de foreliggende og publiserte BFU-er. Skattemyndighetene har nemlig hatt situasjonen til vurdering en rekke ganger, og har i disse sammenhenger sagt seg enig i at modellen lovlig leder til redusert beskatning.
Et særlig viktig moment for selger/eier og megleren, er at borettslaget og «Selskap B» må ha samme eier ved årsslutt i fusjonsåret. Dette for at selskapene skal kunne ha samme skattefastsettingsmetode, hvilket er en premiss for skattefri gjennomføring av borettslagsmodellen. Man vil derfor kunne starte salget av borettsandeler i fusjonsåret, men det anbefales i utgangspunktet at man ikke overleverer boliger og andeler før etter nyttår med mindre man har fått bekreftet at en dette aksepteres gjennom en BFU
Det store spørsmålet alle stiller seg er selvsagt om alt dette er for godt til å være sant, idet grepene nettopp gjøres for å redusere gevinstbeskatningen. Det foreligger imidlertid en lang rekke BFU-er fra skattemyndighetene som fastslår at borettslagsmodellen kan gjennomføres, selv om hovedmotivet er å spare skatt. I den grad dette er en uønsket følge av regelverket vil myndighetene derfor måtte gjennomføre en lovendring, som i tilfellet unntar borettslagsmodellen fra reglenes mulige anvendelse i tråd med dagens praksis.
