Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) ønsker å gi skriftlig innspill til Finanskomiteens behandling av Finansmarkedsmeldingen 2024.
Les mer her.
NEF vil kort belyse en motsetning mellom boligpolitikken og kredittpolitikken som kan løses uten å øke risikoen for låntakere og långivere. Først noen fakta:
- Andelen førstegangskjøpere falt i 2023 til rekordlavt nivå. Statistikken som er utarbeidet av NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse (SØA) går tilbake til 2008: https://nef.no/wp-content/uploads/2024/04/Forstegangskjopere_2023Q4.pdf
- LOs fagarbeiderindeks, utarbeidet av Samfunnsøkonomisk Analyse med bistand fra NEF og Ambita, gir en klar indikasjon på hvilke yrkesgrupper som møter de største finansielle utfordringene i boligmarkedet: https://www.lo.no/contentassets/ee5e1b1c15e94ca2a61dae52951fc804/los-boligindeks.pdf
- Samkjøperindeksen fra NEF, Ambita og SØA viser hvordan pris- og rentefølsomme førstegangskjøpere tilpasser seg etter beste evne: https://nef.no/wp-content/uploads/2024/03/Samkjop-blant-forstegangskjopere-2023Q4.pdf
- Den ferske analysen fra NEF og Samfunnsøkonomisk Analyse, basert på statistikk levert av SSB, viser at rekordmange får hjelp av foreldre til å kjøpe sin første bolig. I 2015 fikk 47,2 prosent i aldersgruppen 20-29 foreldrehjelp, i 2023 var andelen økt 48,9 prosent. I Oslo har andelen økt fra 51,4 prosent i 2025 til 67 prosent i 2023. Forskudd på arv eller gave var den viktigste formen for foreldrehjelp i Oslo i 2023 etter en kraftig økning de siste årene, mens det tidligere var sikkerhet/kausjon som var vanligst. I 2023 fikk 46,3 prosent forskudd på arv eller gave, som er nesten en dobling siden 2015 https://nef.no/wp-content/uploads/2024/04/Foreldrehjelp.pdf
- I rapporten Norsk økonomi – boligmarkedet, Vol. 19, nr. 1-2024 anslår Samfunnsøkonomisk Analyse den kraftigste nedgangen i boliginvesteringer siden 1990-tallet innen 2024, og presenterer prognoser på inntil 33 prosent boligprisvekst i perioden 2024-2027. Prisveksten blir høyest der boligunderskuddet er størst. https://static1.squarespace.com/static/576280dd6b8f5b9b197512ef/t/66162c4b91288f4a910a2e39/1712729165522/Norsk+Økonomi+1-2024+%282%29.pdf
Med dagens boligpriser og rentenivå vil mange slite med å kjøpe sin første bolig. Selv om rentenivået faller noe forventes boligprisene å stige mer, hovedsakelig som følge av lav boligforsyning. Derfor er det sannsynlig at enda flere nordmenn i de nærmeste årene vil slite med å oppfylle ønsket om å eie sin egen bolig.
NEF mener at gjeldende kredittpolitikk får utilsiktede virkninger. Dagens utlånsregler legger større vekt på egenkapital og bankers pantesikkerhet enn på låntakers gjeldsbetjeningsevne. I de områder av landet hvor boligprisveksten har vært sterkest, har mange familier bygget høy boligformue gjennom verdistigning og nedbetaling av lån. Boligformuer videreføres i generasjoner. For å hjelpe barna sine inn på boligmarkedet er det mange foreldre med høye boligverdier som bruker frikapital til å gi barna gave eller forskudd på arv. Dette slår særlig sterkt ut i pressområder som Oslo. Det skaper et markant skille. Unge med tilgang på foreldrehjelp slipper å spare opp egenkapital og kan klare seg med lavere lån. Terskelen til boligmarkedet kan være helt overkommelig for de som får god hjelp. Unge uten tilgang på hjelp kan oppleve terskelen som uoverkommelig fordi de må tjene og spare mer.
NEF mener at tiden er moden for å finne en bedre innretning på utlånsforskriften. Det er behov for en regulering av bankenes utlånspraksis, men forskriften bør premiere mer bærekraftige finansieringsvilkår. Det bør legges større vekt på gjeldsbetjeningsevne enn egenkapital, slik at færre unge blir avhengig av foreldrehjelp i boligmarkedet. Nedbetaling av eget boliglån er en svært effektiv form for sparing. Betaling av husleie er rent forbruk som forringer husholdningen mulighet til å spare. Husholdninger med god gjeldsbetjeningsevne bør ha lik mulighet til å bygge en trygg økonomisk framtid.
NEF mener at utlånsforskriften som skal evalueres til høsten, bør åpne for at bankene kan tilby boliglån uten høye krav til egenkapital til lånesøkere med god betjeningsevne, forutsatt at låntakeren forplikter seg til risikoreduserende løsninger som lange fastrentekontrakter eller kjøp av forsikring mot boligprisfall. Slike løsninger vil ivareta sikkerheten til både låntaker og långiver. Det reduserer avhengigheten av foreldrehjelp, det letter likviditetssituasjonen for husholdninger som i dag binder nesten all likviditet til egenkapital ved boligkjøp, og det kan redusere behovet for rentestresstesting. Ved en utredning av alternative løsninger, kan det også vurderes ulike type fastrentelån og en regulering av slike lån for å redusere risiko for innlåsingseffekter.
Et vanlig argument mot å redusere kravet til egenkapital er at det vil kunne føre til større låneopptak og forhøyet risiko. Etter NEFs syn er det et svakt argument mot en endring i utlånspraksis hvor risikoreduserende sikrer en mer bærekraftig utlånspraksis med likebehandling av låntakere som har god gjeldsbetjeningsevne.
I denne sammenheng kan det nevnes at regjeringen i boligmeldingen tar til orde for økt bruk av alternative boligkjøpsmodeller som del-eie og leie-til-eie, som et svar på forbrukeres finansieringsutfordringer. Det er et faktum at risikoen for både forbrukere og boligbyggere er større ved alternative boligkjøpsmodeller. Det er også et faktum at løsningene vil koste forbrukeren mer enn et ordinært boligkjøp. NEF, Norsk Eiendom, m.fl. jobber derfor med utvikling av omfattende standardkontrakter for å begrense risikoen for begge parter. Siden det dreier seg om langt mer kompliserte kontrakter enn vanlige kjøpe- og leiekontrakter, blir standardkontraktene på 20-25 sider avhengig av valgt modell. Boligkjøpsmodeller kan være et supplement til det ordinære boligmarkedet, men innebærer altså en forhøyet finansiell og juridisk risiko.
Ettersom kredittpolitikken har potensial til å svekke eierlinjen i boligpolitikken, med negative ringvirkninger for husholdningene og samfunnsøkonomien, bør Finanskomiteen engasjere seg i problemstillingen. NEF oppfordrer komiteen til å samle seg rundt et forslag hvor regjeringen bes om å finne en løsning, ved revisjon av utlånsforskriften, som sikrer en mer bærekraftig utlånspraksis med likebehandling av låntakere som har god gjeldsbetjeningsevne.
