Dersom du skal selge en eierseksjon med for eksempel en flott hage eller terrasse kan det være av stor betydning om arealet er tilleggsdel til den aktuelle seksjonen eller om seksjonen kun har bruksrett til arealet. Vi ser litt nærmere på forskjellene når det gjelder bruk og utnyttelse av uteområder i eierseksjonssameier, og hva du som megler bør tenke på og informere om i forbindelse med salg.
Av: Camilla Sønderland Skjønberg, advokat og Tina Klakegg , begge i Deloitte advokatfirma – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2023
Hageareal og uteområder i eierseksjonssameier kan organiseres og reguleres på ulike måter, herunder:
- Som tilleggsdel til den aktuelle seksjonen
- Del av sameiets fellesareal
- Fellesareal underlagt eksklusiv bruksrett for en eller flere seksjoner
I de tilfeller der et uteområde er lagt som tilleggsdel til seksjonen, har seksjonseieren enerett til å bruke det aktuelle området på samme måte som seksjonen for øvrig. Herunder kan seksjonseieren blant annet nekte andre bruk og tilgang, samt sette opp terrasse eller drivhus. Innskrenkning i utøvelse av denne eneretten krever et eget grunnlag, for eksempel i sameiets vedtekter, husordensregler eller eierseksjonsloven for øvrig. Endringer eller tiltak som har betydning for utearealenes helhetspreg krever for eksempel vedtak i årsmøte. Det er imidlertid verdt å merke seg at det også kan følge begrensninger av det offentligrettslige regelverket, som plan- og bygningsloven.
Tilleggsdeler vil medfølge automatisk ved salg og skal fremkomme av seksjonerings- eller reseksjoneringsbegjæring, samt eventuelt sameiets vedtekter.
En annen mulighet er at uteområdet er en del av sameiets fellesareal. Utgangspunktet er da – rettslig sett – at alle seksjonseierne har lik rett til å benytte det aktuelle arealet uavhengig av sameiebrøkens størrelse. Seksjonseierne kan bruke arealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til og til annet som er «i samsvar med tiden og forholdene», jf. esl. 25 første ledd.
Vi ser imidlertid i mange sameier at uteområder, som for eksempel terrasser på bakkeplan, privatiseres i praksis uten nærmere formalisering. Dette kan fungere fint, men det finnes også mange eksempler på det motsatte. Blant annet kan nevnes tilfeller hvor seksjonseiere stadig utvider det privatiserte området eller at en ny eier tar seg til rette i større grad enn tidligere eiere, og på en måte som vekker oppsikt i sameiet. Det tilfaller i utgangspunktet årsmøtet å fatte beslutninger om utnyttelse av fellesarealene. Ved manglende formalisering av privatiserte uteområder, risikerer en kjøper dermed at den retten hun trodde hun hadde til utearealet endres eller bortfaller. Dersom en bolig som legges ut til salgs har slike privatiserte områder, bør megler informere om hvilke arealer det er snakk om, hva som foreligger av eventuelle avtaler/godkjenninger osv. og eventuelt hva som fremstår å være praksis i eierseksjonssameiet.
Fellesarealer kan også underlegges eksklusiv bruksrett for en eller flere seksjoner. Generelt innebærer denne type bruksretter ofte at deler av fellesarealet disponeres eksklusivt av den aktuelle seksjonseier på samme måte som om arealet skulle tilhørt bruksenheten. Dette kan imidlertid variere og må vurderes konkret i det enkelte tilfelle. For eksempel kan det være fastsatt vilkår knyttet til bruk eller hvordan vedlikeholdsansvar skal fordeles. Dersom det ikke er fastsatt begrensninger for bruksretten i vedtektene, er utgangspunktet at arealet må brukes med de samme kvalitative begrensninger som for alminnelige fellesarealer. Dette innebærer at andre seksjonseiere ikke påføres «skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte», jf. esl. § 25 annet ledd. Innholdet i en eventuell bruksrett er derfor noe du som megler bør undersøke nærmere ved et salg.
Etter endringene i eierseksjonsloven i 2018 er det ikke adgang til å gi eksklusive bruksrettigheter på deler av fellesarealet til én seksjon i mer enn 30 år. Før lovendringen var det vanlig å vedtektsfeste midlertidig enerett uten noen tidsbegrensning. Overgangsbestemmelsens i eierseksjonsloven innebærer imidlertid at også slike vedtektsbestemmelser nå har en begrenset varighet på maksimalt 30 år fra ny ikrafttredelse i 2018. Når den vedtektsfestede eksklusive bruksretten opphører etter maksimalt 30 år, er utgangspunktet at arealet tilfaller eierseksjonssameiet som fellesareal.
Det er videre et absolutt krav at den eksklusive bruksretten fastsettes i vedtektene for at denne skal stå seg. Dette betyr at eventuelle avtaler mellom styret og seksjonseier om enerett til bruk av fellesarealer ikke vil være bindende uten vedtektsfesting.
Dette innebærer at du som megler også må undersøke om en eventuell eksklusiv bruksrett er vedtektsfestet. I tillegg må det undersøkes hvor lenge det er siden bruksretten ble vedtatt og hvor lenge som gjenstår. Det må også tydeliggjøres i salgmateriellet at bruksretten er midlertid og at den opphører ved utløpet av den vedtektsfestede tidsbegrensningen.
Oppsummert vil vi råde meglere som skal selge eierseksjoner til å være oppmerksom på de faktiske og rettslige forskjellene mellom bruksretter og tilleggsdeler. Særlig bruksretter kommer i mange ulike varianter, og megler bør derfor sette seg godt inn i hva løsningen i det enkelte tilfellet innebærer for en kjøper.
