Erstatningsutmåling i stadig utvikling
Ekspropriasjon er et praktisk virkemiddel for å gjennomføre reguleringsplaner og viktige samfunnsoppgaver. For å sikre forutberegnelighet i både salgs- og utviklingsprosesser hvor enten grunnerverv- eller grunnavståelse kan bli aktuelt, er det viktig for eiendomsaktører å kjenne til rammeverket for ekspropriasjon. Spesifikt for meglere, er kjennskapet til regelverket viktig enten oppdraget gjelder salg av eiendom, oppdrag som sakkyndig vitne eller skjønnsmedlem i et ekspropriasjonskjønn.
Av: Roar R. Lillebergen, advokat og Martin Helland Johannessen, advokat – begge i Advokatfirmaet Føyen – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2023
Ekspropriasjon som virkemiddel
For eiere av nærings- og utviklingseiendom kan ekspropriasjon være et virkemiddel for å erverve nødvendige rettigheter og grunn for utviklingsplaner på eiendommen. Behovet for erverv av grunn og andre rettigheter kan for eksempel aktualiseres ved oppfyllelse av opparbeidelsesplikten for vei, vann, fellesareal og avløp etter plan- og bygningsloven §§ 18-1 og 18-2. Tilsvarende behov kan utløses for oppfyllelse av rekkefølgekrav knyttet til vei og annen infrastruktur. Dette er infrastrukturtiltak som normalt beslaglegger areal på naboeiendommer. I fravær av en minnelig avtale vil ekspropriasjon være grunneiers virkemiddel. Eiendomsaktører må derfor ha et bevisst forhold til å identifisere nødvendig grunnerverv, risikoen for å måtte utbetale erstatning, samt den fremdriftsrisikoen en ekspropriasjonsprosess innebærer.
På den annen side erfarer vi at nærings- og utviklingseiendom stadig oftere blir gjenstand for ekspropriasjon som følge av utbygging av vei, jernbane og andre offentlige bygg og anlegg. Uavhengig av om ekspropriasjon skjer helt eller delvis, er det viktig å kjenne til utmålingsprinsippene for å vurdere eiendommens erstatningsposisjon.
Om verdsettelsesprinsippene ved utmåling av ekspropriasjonserstatning
Den som avstår eiendom eller andre ekspropriasjonsrettslig vernede rettigheter til fast eiendom (ekspropriaten) ha krav på full erstatning. Erstatningen utmåles etter ekspropriasjonserstatningslovens regler, hvor utmåling skjer etter salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Salgsverdi og bruksverdi er de to hovedverdsettelsesmetodene, og i valget mellom salgsverdi og bruksverdi har ekspropriaten krav på den høyeste verdien. Gjenanskaffelsesverdi er forbeholdt tilfeller hvor verken salgsverdi eller bruksverdi holder ekspropriaten skadesløs og er sjeldent aktuell for nærings- eller utviklingseiendom.
Salgsverdien fastsettes med utgangspunkt i hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen ved frivillig salg. Etter ekspropriasjonserstatningslova § 5 skal det legges vekt på hvilken eiendom det gjelder, hvor eiendommen ligger og den påregnelige utnyttelsen som det reelt er grunnlag for ut fra forholdene på stedet.
Bruksverdien fastsettes ut fra eiendommens påregnelige og fremtidige avkastning etter ekspropriasjonserstatningsloven § 6. For å finne frem til nåverdien blir den årlige nettoavkastningen deretter neddiskontert ved bruk av en kapitaliseringsrente.
Begge verdsettelsesmetodene kan være aktuell ved utmåling av bruksverdi og salgsverdi. Bruksverdi og salgsverdi kan ofte være sammenfallende, men det finnes eksempler fra rettspraksis hvor det gjøres gjeldende en høyere bruksverdi enn salgsverdi. Dette kan skyldes for eksempel ulikhetene mellom fastsettelsen av avkastningskrav (yield vs. kapitaliseringsrenten). Det er også eksempler hvor utbygger mener at utvikling i egenregi vil gi en høyere fortjeneste enn hva markedet er villig til å betale for eiendommen på verdsettelsestidspunktet.
Sentralt for å fastsette eiendommens verdi både ved utmåling av salgsverdi og bruksverdi er å finne frem til eiendommens påregnelige utnyttelse. Hovedregelen er at gjeldende reguleringsplan gir uttrykk for eiendommens påregnelige utnyttelse. Fra dette utgangspunktet er det i rettspraksis etablert to unntak:
- Unntaket for offentlig anlegg: Gjelder for areal som er regulert til offentlig bebyggelsesformål (vei, skole mv.). Kommer unntaket til anvendelse skal man se bort fra reguleringsplanen og finne eiendommens alternative påregnelige utnyttelse, ekspropriasjonstiltaket tenkt borte.
- Strøksprisprinsippet: Gjelder for areal innenfor et utbyggingsområde som blir avsatt til fellesareal som interne veier og friområde, og som er avsatt for å betjene særlige behov til selve utbyggingsfeltet.
Ny dom fra Høyesterett avklarer betydningen av tidligere salg for anvendelsen av strøksprisprinsippet
Ekspropriasjonsretten er et rettsområde som stadig er i utvikling, og det siste året har det blitt avsagt en rekke interessante avgjørelser. I denne artikkelen skal vi trekke frem en dom Høyesterett avsa 21. desember 2022. Dommen avklarer om grunneier har krav på erstatning etter strøksprisprinsippet for areal regulert til park når grunneier har solgt øvrig eiendom til utbyggingsformål.
Virkningen av at strøksprisprinsippet kommer til anvendelse er at regulert grønnstruktur og andre fellesfunksjoner, verdsettes på lik linje som areal som kan bebygges. Prinsippet skal utjevne forskjellene mellom grunneiere som får regulert areal til ubebyggelig areal, og grunneiere som får regulert sin eiendom til utbyggingsareal.
Men hvordan skal parkarealene verdsettes dersom det eies av en grunneier som har vært utbygger og/eller selger av tomteareal i utbyggingsområdet? Dette har Høyesterett tatt stilling til i en ny avgjørelse. Konklusjonen er at det ikke er rom for å anvende strøksprisprinsippet i disse tilfellene. Erstatningen skal derfor verdsettes med utgangspunkt i gjeldende regulering som ikke åpner for utbygging, noe som vil resultere i lav erstatning for grunneier.
Den konkrete saken gjaldt erstatningsutmålingen for et parkareal innløst av Stavanger kommune. Arealet var eid av en grunneier som tidligere hadde solgt et betydelig antall tomter innenfor et utbyggingsområde. Fordi øvrige deler av eiendommen var disponert over ved frivillig salg hadde grunneier ikke krav på utjevnet strøkspris.
Det avgjørende for Høyesteretts konklusjon var at hensynet bak strøksprisprinsippet, å utjevne ulikhetene mellom eiere av bebyggelig og ubebyggelig areal, ikke gjorde seg gjeldende i denne saken. Høyesterett viser til at parkarealet har muliggjort utbygging og salg av grunneiers øvrige eiendom, og dette må forutsettes å være reflektert i prisen for salget av tomtene. En strøkspriserstatning i et slikt tilfelle ville medført at grunneier ville blitt tilkjent dobbelt erstatning.
Etter vårt syn vil dommen kunne få et relativt stort nedslagsfelt. Selv om det kan tenkes grensetilfeller, går Høyesterett langt i å utelukke anvendelse av strøksprisprinsippet der grunneier også eier utbyggingsareal innenfor samme reguleringsplan. Det oppstilles ikke noe krav om at det må foreligge konkrete holdepunkter for at parkarealet er hensyntatt salg av øvrige eiendom. Det er heller ikke av betydning om grunneier er blitt fullt ut kompensert gjennom tidligere salg av øvrig eiendom.
I sin begrunnelse trekker Høyesterett frem at det er hver enkelt grunneiers ansvar å ivareta sine interesser i en privat transaksjon. Uttalelsen understreker viktigheten av å ha et bevisst forhold til erstatningsutmålingen, også i en tidlig fase av en reguleringsprosess som kan lede til at grunneier må avstå grunn.
