Ved leie av bolig eller lokale er det ikke en uvanlig oppfatning at man har sikret seg leieretten når leiekontrakten er signert. Og som utgangspunkt er dette også en korrekt oppfatning. Men hva gjelder egentlig der flere hevder å ha rett til samme bolig eller lokale, eller når utleier får økonomiske problemer og attpåtil går konkurs, og hvordan sikrer man leieretten i et slikt tilfelle?
Av: Anna Malene Wickmann, advokatfullmektig i Advokatfirmaet Wiersholm – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2022.
Mange, særlig ikke-profesjonelle aktører, vil nok tenke at leieretten er tilstrekkelig sikret når leiekontrakten er inngått. Dette er i og for seg riktig i forholdet til utleier. Det kan imidlertid også være andre personer eller selskaper som har konkurrerende rettigheter til samme bolig eller lokale. Et eksempel på dette er at A selger en eiendom til B, uten å informere B om at det eksisterer en leiekontrakt for eiendommen med C som leietaker. Både B og C ønsker begge å benytte eiendommen. I dette tilfellet har B og C konkurrerende rettigheter til den samme eiendommen. Verken kjøpekontrakten mellom A og B eller leiekontrakten mellom A og C løser konflikten mellom B og C. I dette tilfellet må konflikten løses basert på andre regler, og da gjelder det å ha sikret leieretten i tråd med disse.[1]
Ved kollisjon mellom flere rettigheter til samme formuesgode, er det grunnleggende utgangspunktet at ingen kan overføre større rett enn de selv har. Dette innebærer at den rettigheten som er stiftet først i tid, vinner frem. Dersom verken B eller C har foretatt noe for å sikre sin rett, avgjøres følgelig prioriteten ut ifra stiftelsestidspunktet, slik at den retten som ble stiftet først i tid vinner frem. Det innebærer at leieretten vinner frem hvis den er stiftet før den usikrede, konkurrerende rettigheten, som i eksempelet ovenfor. Dersom eiendomsretten til B stiftes først, og leiekontrakten med C inngås i ettertid, risikerer leietaker C å tape sin leierett uten å være sikret noen nevneverdig kompensasjon for dette.
Leierettigheten må som hovedregel tinglyses
Tinglysingsloven, supplert av ulovfestede prinsipper utviklet gjennom lang praksis, inneholder regler om godtroerverv og kreditorbeslag som kan føre til et annet prioritetsforhold enn redegjort for over. Reglene innebærer at en leierett kan gis prioritet foran eldre usikrede rettigheter, med den virkning at den eldre rettigheten blir utslettet eller redusert (ekstingvert). Leietaker kan også beskytte seg mot yngre rettsstiftelser ved å etablere rettsvern. På denne måten kan leietaker sikre leieretten mot både eldre og yngre kolliderende rettighetshavere gjennom reglene om ekstinksjon og rettsvern.
Hva som skal til for å etablere rettsvern og ekstingvere rettigheter i fast eiendom følger i stor grad av tinglysingslovens bestemmelser. Som hovedregel må leieretten tinglyses, dvs. registreres i grunnboken for den aktuelle eiendommen, for å få vern mot både eldre og yngre kolliderende rettigheter. Dette følger av tinglysingsloven §§ 20 jf. § 21, 23 og 27, og innebærer at det er tinglysingstidspunktet, og ikke stiftelsestidspunktet, som er avgjørende for utfallet av en kollisjon mellom uforenelige rettsstiftelser. Senere stiftede rettigheter – for eksempel en avtale om kjøp av eiendommen (B i eksempelet ovenfor) etter inngåelsen av en konkurrerende leieavtale (C i eksempelet ovenfor) – kan derfor få vern og utslette tidligere stiftede, men usikrede rettigheter gjennom tinglysing.
Unntak for enkelte leierettigheter ved tiltredelse av bruken
Etter tinglysingsloven § 22 nr. 3 unntas imidlertid enkelte bruksrettigheter fra tinglysingskravet i § 20. Det følger av bestemmelsen at tinglysingsloven § 20 ikke kommer til anvendelse på stiftelse og overdragelse av bruksrett når bruken er tiltrådt og retten er stiftet for høyst tre måneder eller kan sies opp med høyst tre måneders varsel eller til vanlig flyttetid med sedvansmessig varsel.[2] Det innebærer at bruksrettigheter (herunder leieretter) som er stiftet eller overdratt for høyst tre måneder eller kan sies opp med høyst tre måneders varsel, eller lovens oppsigelsesfrist kan få (retts)vern uten å tinglyses, dersom de øvrige vilkårene i bestemmelsen er oppfylt.
I praksis innebærer det at en kortvarig leierett under tre måneder er sikret frem til leieperioden opphører. En oppsigelig leieavtale blir værende til den er gyldig[3] sagt opp i tråd med husleieloven § 9-6, eller iht. leieavtalens bestemmelser, hvis denne angir en kortere oppsigelsesfrist.
Innholdet og rekkevidden av unntaket for brukstiltredelse i tinglysingsloven § 22 nr. 3 er ikke endelig avklart, og utløser flere spørsmål. Det kan for det første stilles spørsmål ved hva som ligger i vilkåret om at «bruken er tiltrådt». Er det tilstrekkelig å ha overtatt nøklene, eller må leietaker selv ha flyttet inn i hele eller deler av eiendommen eller lokalene? Det er vanskelig å oppstille klare regler for når bruken er tiltrådt. Det må derfor foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfelle, der det avgjørende er om den faktiske bruken gir erververen det nødvendige varsel eller kreditoren en mulighet for å etterprøve den faktiske situasjonen i lys av hva slags leieobjekt det er tale om.
Det kan også stilles spørsmål ved hvilke kolliderende rettighetshavere unntaket gir vern mot. Ved første øyekast gjelder bestemmelsen tilsynelatende bare i forholdet til yngre erververe. Bestemmelsen om brukstiltredelse synes med andre ord ikke å gi leieretten prioritet foran eldre rettsstiftelser. Trolig er det grunnlag for å oppstille en ulovfestet regel om godtroerverv, som innebærer at innehaver av en leierett som nevnt i tinglysingsloven § 22 nr. 3 også vil nyte vern mot eldre konkurrerende rettighetshavere når leietaker tiltrer bruken, forutsatt at de øvrige vilkårene for ekstinksjon også er oppfylt. Brukstiltredelse vil derfor kunne gi vern mot både yngre og eldre rettighetshavere.
Videre synes bestemmelsen bare å gjelde leieretter på under tre måneder og leieretter som kan sies opp med inntil lovens oppsigelsesfrist. Uoppsigelige leiekontrakter på mer enn tre måneder og leiekontrakter med lenger oppsigelsesfrist enn husleieloven vil trolig ha et tilsvarende «minimumsvern», dersom bruken er tiltrådt.[4] I forholdet til eldre usikrede rettsstiftelser forutsetter dette riktignok at de øvrige vilkårene for ekstinksjon er oppfylt. De nevnte leierettene vil følgelig også ha et visst «minimumsvern».
Kort oppsummert innebærer dette at både kortvarige og langvarige leierettigheter må antas å ha et visst vern mot både yngre og eldre konkurrerende rettigheter når bruken er tiltrådt. Dersom C har tiltrådt bruken i eksempelet ovenfor, vil leieretten derfor være sikret.
Oppsummering
Gjennomgangen ovenfor har vist at det i mange tilfeller vil være uklart og lite forutsigbart når leietaker har tiltrådt bruken, slik at leieretten er sikret. Innehavere av utinglyste leierettigheter som ikke er helt kortvarige oppnår dessuten i utgangspunktet kun en slags begrenset «minimumsbeskyttelse» ved å tiltre bruken. «Fullgodt» rettsvern vil derfor ikke oppnås uten tinglysing.
Vår erfaring er likevel at det er få som tinglyser leierettigheter. Det kan være ulike grunner til dette. De som leier bolig har gjerne begrenset kunnskap om de gjennomgåtte reglene. Manglende tinglysing av en leierett for lokaler kan også skyldes mangel på kunnskap eller en forglemmelse. Det kan også være et mer bevisst ønske om diskresjon eller å unngå det merarbeidet tinglysing vil innebære. En naturlig forklaring kan også være at det ikke oppnås nødvendig samtykke fra utleier.
I leiekontrakter mellom næringsdrivende er det som regel inntatt bestemmelser om adgangen til å tinglyse leiekontrakten. I meglerstandarden (brukte/»as is», 7. utg. 05/22) er utgangspunktet at leieavtalen ikke kan tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke, men slik at samtykke ikke kan nektes uten saklig grunn. Saklighetskravet innebærer at det som utgangspunkt skal en del til før utleier kan nekte tinglysing. En slik grunn kan være dersom tinglysing vil skape utfordringer overfor utleiers långivere med pant i eiendommen.
[1] Det forutsettes i det følgende at leieretten er stiftet ved leieavtale.
[2] Sedvansmessig varsel må anses som en henvisning til oppsigelsesfristen i husleieloven § 9-6 første ledd for leierettigheter i husrom, dvs. til og med tre måneder etter utløpet av en kalendermåned.
[3] Selv om vernet i utgangspunktet er begrenset, omfatter rettsvernet etter vanlig oppfatning også oppsigelsesvernet i husleieloven, slik at leieretten kan bli værende for en vesentlig lenger periode dersom oppsigelsen ikke er i tråd med formkravene eller blir fastslått urimelig etter rettens vurdering jf. husleieloven §§ 9-7 og 9-8 annet ledd.
[4] De nevnte leierettene vil da være sikret i tre måneder fra utløpet av kalendermåneden, med mindre husleielovens kapittel 9 medfører at den andre rettsstiftelsen må respektere leieretten i en lenger periode.
