Av: Kim Christan Astrup og Gro Mæle Liane – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2022

Innledning— utfordringene med å komme inn på dagens boligmarked

Hovedambisjonen i norsk boligpolitikk har i korte trekk vært å gjøre Norge til en nasjon bestående av boligeiere. Denne ambisjonen har vi langt på vei lyktes med. Fasiten etter 70 år med eierskapspolitikk er at 81 prosent av norske husstander i dag eier sin egen bolig. Dette er den høyeste eieandelen i Norden, og blant de høyeste i OECD-landene.

De siste årene har vi imidlertid sett en jevn og nedadgående trend i eieandelen (Revold, 2019).  Mens det på starten av 2000-tallet var små forskjeller i andelen som eide egen bolig i Oslo sammenlignet med resten av landet, har eierandelen de siste årene falt raskere i Oslo enn ellers. I 2007 var eieandelen i aldersgruppen 20-34 år på 53 prosent i Oslo. Ti år senere var eieandelen i Oslo redusert til 42 prosent. Tilsvarende mønster ser vi i de andre norske storbyene, om enn mindre uttalt.

Den nedgående trenden i eieandelen skyldes i hovedsak to forhold. Den ene er redusert kjøpekraft blant prospektive førstegangskjøpere (Lindquist & Vatne, 2019; Mamre, 2021). Den andre er Boliglånsforskriftens skjerpede krav til betjeningsevne og egenkapitalfinansiering.

Utviklingen i kjøpekraften blant førstegangskjøperne har hatt en negativ utvikling. Mens en typisk singel førstegangskjøper ville hatt råd til 29 prosent av solgte boliger i de seks største norske byene i 2010, er det tilsvarende tallet 7 prosent av solgte boliger i 2019 (Mamre, 2021).

Sykepleieindeksen viser at etableringsutfordringene i Oslo er vesentlig større enn i resten av landet (Lund, 2018). I 2021 hadde en person med sykepleielønning kun råd til om lag 2 prosent av omsatte boliger i Oslo som er betydelig lavere enn i andre norske byer.

Veien inn på boligmarkedet handler ikke bare om kjøpekraft. For flere forsterkes utfordringene av at boliglånsforskriften krever 15 prosent egenkapitalfinansiering ved kjøp av bolig. Kravet gjelder for alle kjøpergrupper, men vil kunne være særlig krevende å oppfylle for dem som kjøper bolig for første gang.

For mange er løsningen å få hjelp fra foreldrene. Tilgang på «foreldrebanken» har fått større betydning for unges boligetablering enn tidligere, og fører til enda større etableringsutfordringer for dem uten tilgang (Johannesen, 2019).

Oppsummert så sliter flere førstegangskjøpere med alminnelige inntekter med å komme inn på boligmarkedet enn tidligere. Dels på grunn av høye boligpriser, og dels på grunn av utfordringene med å spare opp tilstrekkelig egenkapital for dem som ikke har tilgang til «foreldrebanken».

Nye veier inn på boligmarkedet

Som et svar på etableringsutfordringene blant førstegangskjøperne, har utbyggere de siste årene utviklet ulike alternative eiekonsepter for å nå nye grupper boligkjøpere. I Utredning om sosial bærekraft og planbestemmelser om boligsammensetning utarbeidet av Oslo Economics og By- og regionforskningsinstituttet NIBR ved OsloMet på oppdrag av Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD), ble fire alternative kategorier av eiekonsepter analysert: Leie-til-eie-, deleie-, bostart- og garantimodeller:

Leie-til-eie er en kjøpsopsjon hvor kjøper inngår en tidsbestemt leieavtale (på typisk 5 år) og får kontraktsfestet rett til å kjøpe boligen til en avtalt pris. All verdistigning i perioden går til kjøperen.  For at kjøper skal kunne utløse opsjonen, må kjøperen ha 1) tilstrekkelig betjeningsevne og 2) tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe boligen til prisen fastsatt i år 0. Eventuell verdistigning på boligen i løpet av leieperioden vil regnes som egenkapital.

Bostart er utviklet av OBOS og er basert på at boligene selges 10 prosent under markedspris. Den lavere prisen reduserer lånebehov og kravet til egenkapital. Boligen selges med tilbakekjøpsrett for OBOS, men en eventuell prisvekst i løpet av perioden tilfaller i sin helhet kjøperen.

Deleie er også utviklet av OBOS. Konseptet går ut på at man kjøper minst 50 prosent av boligen og betaler markedsleie på resten av boligen. Over tid vil kjøperen få mulighet til å kjøpe seg opp til 100 prosent eierandel. Det vil normalt være økonomisk gunstig ettersom man ikke får skattefordelene på andelen som leies.

Garanti er et konsept der en aktør agerer som kausjonist for boligkjøperen. Denne aktøren kan være for eksempel en utbygger eller en kommune. Konseptet er per i dag lite utbredt. 

Kan alternative eiekonsepter – «løse» dagens boligmarkedsutfordringer?

De alternative eie-konseptene har ulike finansielle mekanismer for å senke terskelen inn i eiemarkedet: kjøpsopsjon (leie-til-eie), prisrabatt (bostart), deleie og kausjonering (garanti). Men hvor effektive er disse konseptene når det gjelder å håndtere etableringsutfordringene i dagens boligmarked og i hvilken grad kan de bidra til å snu den negative trenden i andelen som eier egen bolig?

En viktig begrensende faktor ved samtlige konsepter er at de tilbys ved kjøp av bolig i nyboligmarkedet som gjerne ligger høyere i pris enn bruktboligmarkedet. En grunnleggende test for de ulike modellene er om og i hvilken grad de klarer å redusere kravet til inntekt lavere enn det som kreves for å kjøpe en tilsvarende bolig i bruktboligmarkedet.

For å belyse dette spørsmålet gjør vi en enkel regneøvelse. Vi tar utgangspunkt i en bolig som koster 3 millioner kroner i bruktboligmarkedet. Tilsvarende bolig antas å koste 15 prosent mer i nybyggsegmentet, dvs. 3,45 millioner kroner.

Vi antar at den årlige leieprisen på tilsvarende bolig er på 5,5 prosent av kjøpesum. Videre antar vi en lånerente på 3 prosent, en kalkulasjonsrente på 8 prosent, årlige fellesutgifter på 1 prosent av kjøpesum og årlige vedlikeholdsutgifter på 0,25 prosent av kjøpesum. Til slutt antar vi en husstand bestående av 1 person uten bil med SIFO-sats på 279 000 kroner i året, uten annen gjeld.

Med disse antagelsene har vi beregnet hva minste inntekt må være for å kjøpe en ny bolig i tre scenarioer; eierandel på 100 prosent (eie), 50 prosent (deleie) og 0 prosent (leie). Videre sammenligner vi inntektskravet ved kjøp av ny bolig i de tre scenarioene med kjøp av tilsvarende bolig i bruktboligmarkedet (se tabell 1).

Tabell 1. Sammenligning av inntekt for kjøp av ny versus brukt bolig i tre scenarioer, eierandel på 100 % (eie), 50 % (deleie) og 0 % (leie).

Garanti-konseptet innebærer at kjøper får hjelp til å dekke egenkapitalkravet, men har ingen innvirkning på kjøpers lånebetjeningsevne. Garanti-konseptet løser dermed egenkapitalutfordringene for kjøpere som har høy nok inntekt til å kjøpe nytt, altså 600 230 kroner i vårt eksempel, men gir ingen drahjelp til husstander som har problemer med å komme inn på bruktboligmarkedet (det vil si husstander med inntekt under 544 718 kroner i vårt regneeksempel).

Bostart-konseptet innebærer en rabatt på 10 prosent ved kjøp av bolig som bidrar til å senke inntektskravet ved kjøp av bolig. Ettersom Bostart-konseptet tilbys ved kjøp av bolig i nybyggsegmenter, utlignes imidlertid etableringseffekten i stor grad av at nye boliger gjerne koster mer enn tilsvarende bolig i bruktboligmarkedet.

Leie-til-eie-konseptets etableringsvirkninger avhenger av boligprisvekst. Ved høy boligprisvekst får kjøper drahjelp fra markedet til å akkumulere egenkapital.

Regneøvelsen viser at Deleie-konseptet har best forutsetninger for å redusere inntektskravet ved kjøp av bolig. Ved å gå fra fullt eierskap til deleie med 50 prosent eierandel, reduseres inntektskravet fra 600 230 kroner til 513 820 kroner.

Det innebærer en reduksjon på 5 prosent i inntekt sammenlignet med inntektskravet i bruktboligmarkedet på 544 718 kroner. Samtidig viser regneøvelsen begrensningen ved å bruke alternative eie-konsepter i nyboligmarkedet. Hvis deleie-konseptet hadde blitt brukt i bruktboligmarkedet, ville inntektskravet for tilsvarende bolig kunne blitt ytterligere redusert fra 513 820 kroner til 469 679 kroner.

Hvorfor er det så mye mer inntektskrevende å eie en bolig versus å leie, særlig i lys av at leie er lite økonomisk gunstig i norsk sammenheng på grunn av manglende skattefordeler? Selv om boligeiere har noen utgiftsposter som leietagere ikke har, er hovedforklaring på den store forskjellen i inntektskravet at bankene krever at boligeiere skal kunne tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng.

Kravet til betjeningsevne kan ses på som et krav om selvforsikring mot fremtidig renteøkninger. Ved deleie vil kjøper i mindre grad bli rammet av renteendringer, fordi husleien ikke nødvendigvis endres i samme grad, eller like raskt.

Oppsummering

Utbyggerne har utviklet nye eie-konsepter som adresserer etableringsutfordringene blant enkelte grupper av førstegangskjøpere i de store byene. Vår regneøvelse illustrerer at alternative eie-konsepter kan gi viktig drahjelp til husstander som i utgangspunktet har god økonomi, men som mangler egenkapital. Konseptene klarer i mindre grad å løse etableringsutfordringene blant husstander som ikke har høy nok inntekt til å kjøpe bolig i bruktboligmarkedet.

Litteratur

Johannesen, T. (2019). Politikk, marked og Foreldrebanken. Tidsskrift for boligforskning, 2(1), 46-49. https://doi.org/10.18261/issn.2535-5988-2019-01-04

Liane, G., Asphjell, M., Astrup, K., Nordahl, B., & Wieslander, H. (2021). Utredning om sosial bærekraft og planbestemmelser om boligsammensetning (OE-rapport 2021-74.). Oslo Economics.

Lindquist, K.-G., & Vatne, B. H. (2019). Husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet. Tidsskrift for boligforskning, 2(1), 6-22. https://doi.org/10.18261/issn.2535-5988-2019-01-02

Lund, A. (2018). Den norske sykepleierindeksen. Tidsskrift for boligforskning, 1(1), 67-73. https://doi.org/10.18261/issn.2535-5988-2018-01-05

Mamre, M. O. (2021). Boligkjøpekraften til en representativ lokal førstegangskjøper. Tidsskrift for boligforskning, 4(1), 7-27. https://doi.org/10.18261/issn.2535-5988-2021-01-02

Revold, M. (2019). Færre Unge kjøper bolig (SSB Analyse 2019/23: Unge på boligmarkedet). Statistisk sentralbyrå.