Det bygges stadig flere nye boliger over hele landet, og undersøkelser viser en økning i salg av nye boliger fra januar 2020 til januar 2021. For salg av nye boliger er det bustadoppføringslova sine regler som kommer til anvendelse, dette i motsetning til salg av brukte boliger der det er avhendingslova som ligger som det rettslige bakteppet. Bustadoppføringslovas rammer har betydning for alle faser av eiendomsmeglingsoppdraget. I denne artikkelen ser vi noe nærmere på reglene som gjelder for bustadoppføringslova sine bestemmelser knyttet til overtakelse og der eventuell reklamasjon fremsettes allerede på tidspunktet for overtakelse.
Av: Advokat/Assosiert Partner Elise Victoria Arnesen og Advokatfullmektig Karen S. Mellbye i Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2021.
Overtakelse
Overtakelsen av ny bolig og rammeverket rundt de formelle regler følger av bustadoppføringslova §§ 14 og 15. Hovedregelen er at overtakelse skal skje ved overtakelsesforretning, nærmere definert i § 15. Etter loven «bør det førast protokoll». Dette er altså en «bør»-regel, men av hensyn til notoritet anbefaler vi at dette som utgangspunkt benyttes.
Gjennomgang av eiendommen ved overlevering
Forarbeidene til bustadoppføringslova oppfordrer partene til å gå grundig gjennom objektet sammen, slik at man gjør det man kan for å oppdage eventuelle mangler på tidligst mulig tidspunkt. Videre legger forarbeidene særlig vekt på at en overtakelsesprotokoll er i begges interesse, blant annet av bevismessige årsaker hvis kjøper skulle anføre at det foreligger en mangel.
Innholdet eller formen av protokollen er ikke nærmere bestemt i verken lov eller forarbeider, men forarbeidene antyder at protokollen bør være nokså detaljert slik at man ikke glemmer noe når man går over objektet. Vurderingen som gjøres ved overtakelse vil ses opp mot salgsmateriell, prosjektbeskrivelser og annet som bidrar til å tydeliggjøre hvilken standard og kvalitet kjøperen overtar boligen i.
Det gjelder som kjent ingen «solgt som er»-klausul ved salg av nyoppført bolig, slik at selv de minste avvik fra forventet kvalitet som utgangspunkt kan utgjøre en mangel. Hva gjelder formen kan man bruke både papirformat eller elektronisk protokoll, sistnevnte brukes i stadig større omfang.
Som et minimum bør en overtakelsesprotokoll inneholde:
- Informasjon om strømavlesning (herunder målerstand og målernummer)
- Antall nøkler, herunder postnøkkel, bodnøkkel, garasjenøkkel o.l
- Avsjekk på om det er rengjort og ryddet
- Avsjekk av plasseringen til postkasse, bod, garasje og søppelkasser
- Avsjekk på plassering og funksjon av eventuelle tekniske installasjoner (teknisk rom/skap e.l)
- Avsjekk av hvitevarer som skal følge med objektet
Etter gjennomgang av eiendommen
Dersom begge parter er fornøyde og protokollen signeres vil det utløse blant annet entreprenørens krav på sluttoppgjør.
Alt fra mindre avvik til større mangler skal nedtegnes i protokollen, slik at partene kan kvittere for boligens tilstand på tidspunktet for overtakelsen. Dette er viktig av flere grunner, eksempelvis for å dokumentere at reklamasjon er fremsatt, rettefristens utgangspunkt, forholdet til mangler som avdekkes senere. I visse tilfeller kan det også få betydning for vurdering av foreldelsesspørsmål. Med en oversiktlig protokoll er det enklere å sammenholde hva som ble avdekket på overtakelsen med hva som er avdekket senere
For det tilfellet at kjøper finner avvik fra det forventbare og hevder at det foreligger en mangel vil han/hun kunne kreve at deler av kjøpesummen tilbakeholdes, jf. bustadoppføringslova § 31. Tilbakehold kan for det første skje ved at partene gjensidig avtaler et en forholdsmessig del av kjøpesummen tilbakeholdes etter nærmere bestemte vilkår dem imellom, frem til det avdekkede forhold er avklart. Et annet alternativ er at kjøper ensidig instruerer megler i å holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen og på denne måten beholder rådigheten over beløpet alene.
Avdekkes svært alvorlige avvik vil kjøper i ytterste konsekvens kunne nekte å overta boligen. Hvilke avvik som skal til for å kunne nekte å overta må vurderes konkret i hvert enkelte tilfelle, men ut fra rettspraksis har man eksempler på at kjøper har fått medhold i sitt krav om å ikke overta på grunn av manglende varmeanlegg, omfattende og langvarig arbeid knyttet til bytting av vinduer.
Frister for reklamasjon på forhold avdekket etter overtakelse
For de mangler som oppdages (eller burde oppdages) under overtakelsesforretningen / gjennomgangen av boligen, bør reklamasjon nedfelles skriftlig i overtakelsesprotokollen.
Til forskjell fra salg etter avhendingsloven, hvor det er alminnelig antatt at kjøper anses å akseptere forhold som han var kjent med på overtakelsestidspunktet dersom han ikke tar forbehold i overtakelsesprotokollen eller reklamerer på annen måte før overtakelsen, har kjøper ved salg etter bustadoppføringslova anledning til å fremsette etterskuddsvis reklamasjon for forhold som ble, eller burde vært, oppdaget på overtakelsen.
Det følger av bustadoppføringslova § 30 annet ledd, at slik reklamasjon i så tilfelle må fremsettes «så snart råd er». I dette utrykket ligger at kjøper må fremsette reklamasjon raskt og det er et strengere krav enn «innen rimelig tid». Hensynet bak bestemmelsen synes å være at kjøper som forbruker skal gis en noe videre tidsramme for å agere i de tilfeller der de kjøper av en profesjonell part.
Det skal her også nevnes at kjøper har instruksjonsrett over kjøpesummen helt frem til hun/han har fått rettsvern gjennom tinglysning. Dette medfører at kjøper har anledning til å holde tilbake deler av kjøpesum også dersom det avdekkes negative avvik i tiden mellom overtakelse og tinglysning, altså etter at overtakelsesprotokoll er skrevet og signert. Denne muligheten har ikke kjøper ved salg etter avhendingsloven, i de tilfeller er det signering av overtakelsesprotokollen som utgjør skjæringstidspunktet for instruksjonsretten.
Når det gjelder andre avvik, som først avdekkes etter at overtakelse er gjennomført, fremgår det av bustadoppføringslova § 30 1. ledd at kjøper må gjøre gjeldende mangler innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha vært oppdaget.. Den relative reklamasjonsfristens lengde, «rimelig tid», er normalt sett ansett for å være om lag 2 måneder. Utgangspunktet for denne fristen er altså når forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Megler bør i salgsprosessen informere kjøper om de løpende reklamasjonsfrister, det er viktig for forbrukerkjøper å være klar over at reklamasjonsfristen kan starte å løpe uten at mangelens omfang eller årsak er avklart. Konsekvensen av at reklamasjonsfristen oversittes er at kravet tapes dersom motparten påberoper seg fristoversittelsen.
Det er videre verdt å merke seg at den absolutte reklamasjonsfristen er på fem år. Ved siden av reklamasjonsfristene, i et to-sporet system, gjelder foreldelsesfristene som følger av den alminnelige foreldelsesloven.
Mangelsvurderingen
Avdekker kjøper ved overtakelsen noe som oppleves som et avvik, må dette protokollføres, og det må fremsettes som en reklamasjon for selger. Selger er jo gjerne til stede ved overtakelsen slik at partene allerede på stedet kan få sett på og vurdert det avdekkede forhold.
Som utgangspunkt foreligger en mangel dersom resultatet ikke samsvarer med de kravene som følger av avtalen jf. bustadoppføringslova § 25, 1. ledd. Det er imidlertid vanskelig å klart etablere nøyaktig hvor grensen skal trekkes opp.
Hvilke avvik som i realiteten vil utgjøre mangler vil bero på en helhetlig vurdering, der man må se hen til det kjøper kan forvente basert på det samlede tilbudte salgsmateriell og gitte opplysninger underveis i byggeprosessen. I disse situasjonene vil meglers rolle være å fremstå som en som kan avhjelpe dialogen og avklare forventninger, avklare uenighet og generelt veilede om reglene.
I og med at nye boliger ikke blir solgt med ansvarsfraskrivelsesklausulen «som den er», kan man som utgangspunkt se for seg at de fleste, også små, avvik vil utgjøre mangler. Her vil megler kunne utgjøre en viktig element i å medvirke som en nøytral mellommann med omsorg for begge parters interesser.
Oppsummering
Megler som formidler nye boliger som selges etter bustadoppføringsloven, må forutsettes å ha god kunnskap om dette regelverket. Man ser at regelverket på mange områder gir andre rettigheter og plikter enn avhendingslova og det er viktig å være bevisst disse ulikhetene. Eiendomsmeglingslovens regler gjelder naturligvis i tillegg.
Vurderingen av hva som ligger i kravet til god meglerskikk kan være noe ulikt ved salg av bolig under oppføring fra profesjonell til forbruker enn hvor objektet er en ferdigoppført, brukt bolig som typisk selgers fra forbruker til forbruker. Megler har omsorgsplikt for begge parter i prosessen og kan fungere som en god mellommann i situasjoner der det avdekkes negative avvik i forbindelse med overtakelsen. Husk at kjøper av nyoppført bolig jevnt over har høye forventinger til sin nye bolig.
