Profesjonsutøvere er underlagt et strengt, ulovfestet profesjonsansvar for tjenestene de utfører. Det er ingen tvil om at eiendomsmeglere risikerer å bli erstatningsansvarlig både overfor selger og kjøper dersom oppdraget utføres på en uaktsom måte – dette er det såkalte «Profesjonsansvaret». I tillegg kan også eierskifteforsikringselskapene fremme krav mot megler og dennes forsikringsselskap basert på «Informasjonsansvaret». I denne artikkelen tar vi sikte på å gi eiendomsmeglere en pekepinn på hva profesjons- og informasjonsansvaret inneholder, og dele noen eksempler fra rettspraksis på når en klanderverdig utførelse av oppdraget har ledet til erstatningsansvar og ikke.
Av: Advokat Tonje B. Onsøien, senioradvokat Lars-Henrik Windhaug, begge Codex advokatfirma – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2021.
De grunnleggende vilkår for erstatningsansvar
For at eiendomsmegler skal bli erstatningsansvarlig må tre vilkår være oppfylt. Det må for det første foreligge ansvarsgrunnlag. For det andre må skadelidte være påført en skade, normalt i form av et økonomisk tap. For det tredje må det påvises en rimelig og nær årsakssammenheng mellom den ansvarsbetingende handlingen/unnlatelsen på den ene siden, og tapet på den annen. Vi behandler kun ansvarsgrunnlaget i denne artikkelen.
Profesjonsansvar
I norsk rett er det klart at eiendomsmeglere tilhører en gruppe profesjonsutøvere som er underlagt profesjonsansvaret. Det er flere yrkesgrupper som omfattes av dette ansvaret, slik som takstmenn, advokater, revisorer og ulike typer rådgivere. Profesjonsansvar kommer på tale når det utvises erstatningsbetingende opptreden ved utøvelsen av et yrke.
Utgangspunktet er at profesjonsansvaret først og fremst er et kontraktuelt ansvar mellom profesjonsutøveren og oppdragsgiveren. Oppdragsgiver (selger) påberoper seg profesjonsansvar overfor profesjonsutøveren (eiendomsmegleren) for skader som måtte oppstå ved utførelsen av et oppdrag. Samtidig er det også på det rene at profesjonsansvar kan bli aktuelt overfor oppdragsgiverens medkontrahent (kjøperen), som altså innebærer et ansvar utenfor et kontraktsforhold.
Den grunnleggende dommen om profesjonsansvar for eiendomsmeglere og takstmenn er inntatt i Rt-1995-1350. Høyesterett uttaler her at:
«Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.»
I praksis innebærer dette at ikke all kritikkverdig håndtering av et oppdrag danner grunnlag for et erstatningsansvar. Erstatningsansvaret statueres når adferden er utenfor det «spillerommet» man har for feil. Erstatningsbetingende uaktsomhet kan betegnes som klanderverdig adferd som avviker fra det man med rimelighet kunne forvente av en alminnelig god profesjonsutøver innenfor vedkommende bransje basert på en objektiv vurdering.
I en slik vurdering er det aktuelt å se på hva som følger direkte av loven, standarden om «god meglerskikk» eller hva som følger av retts- og nemndspraksis samt kutyme i bransjen. Her må det være «summen» av alle feil som er avgjørende for om det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet, eller om den kritikkverdige adferden er innenfor det spillerommet profesjonsutøvere har for å trå feil.
Et gjennomgående moment ved aktsomhetsvurderingen er om megler har overtrådt lovpålagte plikter, hvor særlig eiendomsmeglingsloven kapittel 6 har en fremtreden plass. Etter § 6-3 har megler en plikt til å utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk. Etter §§ 6-7 til 6-9 er det krav til undersøkelse, opplysning, kontraktslutning og gjennomføring av handelen. Hvis oppdraget utføres på en slik måte at lovbestemte plikter ikke oppfylles, vil det være et moment som taler for at oppdraget er utført på en klanderverdig og uaktsomhet måte – dette fordi oppdragsgiver med rimelighet kunne forvente at lovbestemte plikter blir overholdt av en alminnelig god eiendomsmegler. Det er imidlertid ingen automatikk i at brudd leder til erstatningsansvar, jf. særlig Høyesteretts dom inntatt i HR-2018-1234-A avsnitt 42 som omhandler god meglerskikk:
«God meglerskikk er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette, og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010, side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet» (vår understrekning).
Det interessante spørsmålet er dermed hvilke eksempler vi har fra rettspraksis hvor feil har vært innenfor det spillerommet man har som eiendomsmegler, og hvilke typetilfeller som leder til erstatningsansvar.
Hvilke feiltrinn er innenfor spillerommet?
Dommen inntatt i Rt-1995-1350 illustrerer terskelen for hva som kan anses som ikke-erstatningsbetingende pliktbrudd og uaktsomhet grunnet rimelige og relevante unnskyldningsgrunner mellom megler og kjøper (selgers/oppdragsgivers medkontrahent).
Eiendomsmegleren ble nemlig frifunnet fra kjøpers erstatningskrav for at han ikke hadde oppdaget og opplyst kjøper om at underetasjen i huset manglet godkjenning for varig opphold. Bakgrunnen for frifinnelsen var at eiendomsmegleren var unnskyldelig i sin rettsvillfarelse vedrørende godkjenningen som krevdes for utleie av den konkrete hybelleiligheten. Videre vurderte Høyesterett om eiendomsmegleren likevel burde ha foretatt videre undersøkelser knyttet til den manglende godkjenningen av underetasjen og opplyst kjøper om dette, men den manglende undersøkelsen ble heller ikke karakterisert som erstatningsbetingende uaktsom:
«Selv om det nok hadde vært ønskelig at Steen hadde vært mer oppmerksom ved befaringen, kan jeg etter dette ikke se det som erstatningsbetingende uaktsomt at hun ikke undersøkte nærmere om godkjenning av underetasjen.
Dommen illustrerer altså at dersom det foreligger rimelige og relevante unnskyldningsgrunner, kan eiendomsmegleren gå fri til tross for at vedkommende har utvist kritikkverdig opptreden ved utøvelsen av sitt oppdrag.
Et annet eksempel er Borgarting lagmannsretts dom inntatt i LB-2019-169235 som gjaldt profesjonsansvar mellom eiendomsmegler og selger (oppdragsgiver). Saken gjaldt selgers krav mot eiendomsmegler for økonomisk tap, og argumentasjonen var brudd på god meglerskikk ved salg av fast eiendom. Eiendommen ble først solgt til et utbyggerselskap off market for 20 000 000,- kroner, deretter trakk selger seg fra avtalen og solgte den til en ny kjøper for 26 000 000,- kroner etter 6 måneder etter å ha avdekket større interesse for eiendommen. Utbyggerselskapet gikk til sak mot selger, og fikk 6 000 000,- kroner i erstatning for positiv kontraktsinteresse. Selger snudde seg deretter mot eiendomsmegleren, og krevde dette tapet på 6 000 000,- kroner erstattet av eiendomsmegleren for påstått brudd på god meglerskikk. Spørsmålet for lagmannsretten var om eiendomsmegleren hadde opptrådt uaktsomt ved den rådgivningen som ble gitt knyttet til å selge en eiendom off market, og under selve budgivningsrunden.
En samlet lagmannsrett kom under noe tvil til at eiendomsmeglerens håndtering av oppdraget kunne kritiseres på flere punkter. Eiendomsmegleren burde gitt klarere råd knyttet til en alminnelig kjent risiko for lavere pris off market enn ved en ordinær budrunde. Eiendommens karakter og usikkerhet knyttet til mulig pris, talte mot å akseptere bud uten en ordinær budrunde, og megleren ble derfor kritisert på dette punkt. Megleren ble også kritisert for å bruke standardformuleringer som kunne gi selger inntrykk av at flere interessenter ville bli kontaktet. Lagmannsretten mente imidlertid at de kritikkverdige forholdene lå innenfor det spillerommet man har for feiltrinn uten at det medfører erstatningsansvar, og underbygget dette ved å vise til tre forhold.
Lagmannsretten la for det første vekt på at meglers vurdering av hva som var mulig å oppnå av pris i markedet bygget på en tilstrekkelig bred vurdering ettersom budet tilsvarte maksprisen blant estimatene innhentet fra tre uavhengige takstmenn. Det faktum at megleren ikke hadde kontaktet andre interessenter var dermed ikke erstatningsbetingende uaktsomt. Selv om det kun etter 6 måneder var mulig å oppnå en vesentlig høyere salgssum, ble det altså ikke tillagt avgjørende vekt i aktsomhetsvurderingen.
For det andre la lagmannsretten vekt på at selger hadde fått tilstrekkelig informasjon om hva det innebærer å selge off market, og viste som eksempel til at selger hadde gitt et motbud på 22 000 000,- kroner.
Til slutt ble det lagt vekt på at det er selger som skal ta valget – megler skal ikke ta valget for selger. Innholdet i rådgivnings- og omsorgsplikten medfører at megler skal legge frem ulike alternativer for selger, gi råd og anbefalinger, men etter lagmannsrettens syn inkluderer ikke dette en frarådningsplikt. Eiendomsmegleren burde formidlet konsekvensene av et off market salg på en bedre og mer inngående måte, men det som faktisk ble utført var likevel tilstrekkelig. Konklusjonen ble etter dette slik:
«Samlet sett mener lagmannsretten at megler kunne opptrådt annerledes, men er under noe tvil kommet til at forholdet ikke utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet. Meglers valg om å ha hovedfokus på et godt bud på hånden som var bedre enn de foreliggende takster tilsa, og formidle sitt syn på prisen, må antas å ligge innenfor et slikt spillerom for mulige feil som følger av rettspraksis og som ikke utløser erstatningsplikt»
Hvilke feiltrinn kan lede til erstatningsansvar?
I LG-2003-2375 hadde salgsoppgaven gikk uttrykk for at eiendommen, som bestod av fire leiligheter, kunne leies ut som sådan, selv om det i realiteten kun var anledning til å leie ut to av leilighetene. Lagmannsretten konkluderte med at eiendomsmeglerens adferd var sterkt klanderverdig fordi megleren etter en besiktigelse av eiendommen var kjent med at det ikke var lovlig å leie ut arealene kjelleren og loftet som boligenheter. Saken skilte seg dermed fra Rt-1995-1350, hvor megleren ble frifunnet. Høyesterett kom senere til at meglerforetaket heftet prinsipalt solidarisk sammen med selger for det økonomiske tapet som kjøper hadde blitt påført.
I LB-2006-6933 konkluderte lagmannsretten med at det var erstatningsbetingende uaktsomt av megler å fylle ut personopplysningene i oppdragsskjemaet feil, og ikke kontrollere opplysningene fra pantekreditor. Et pantesikret lån ble dermed ikke innfridd.
I LB-2013-7984 hadde eiendomsmegleren overført nettoprovenyet for salget av en eiendom til selgerens (C) bror (D). D hadde fått en ugjenkallelig salgsfullmakt fra C, men ingen oppgjørsfullmakt. Lagmannsretten konkluderte med at det var erstatningsbetingende uaktsomt å overføre nettoprovenyet til noen andre enn C, og la vekt på forskjellen mellom en salgs- og oppgjørsfullmakt.
Ved av LB-2020-074397 hadde eiendomsmegleren formidlet salget av en landbrukseiendom, og i prosessen oversett en interessent som ved flere anledninger tilkjennega sin interesse for en eiendom. Interessenten hadde ikke reserverte seg mot å bli registrert som interessent, og megleren hadde all grunn til å oppfatte interessen som reell og seriøs. Feilen førte til at budrunden ble avholdt uten interessenten, som i ettertid ga klart uttrykk for at han ville deltatt i budrunden hvis han fikk beskjed om dette. Selgeren reiste erstatningskrav mot megleren basert på profesjonsansvaret og fikk medhold i erstatningskravet. Retten la vekt på at megleren ikke hadde overholdt sine plikter etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 annet ledd. Ved å overse interessenten hadde ikke megleren overholdt plikten om god meglerskikk. Meglerforetaket ble holdt erstatningsansvarlig i medhold av arbeidsgiveransvaret etter skadeserstatningsloven § 2-1, og måtte dekke det tapet som selgeren hadde lidt etter en vurdering av hva som ville blitt det mest sannsynlige utfallet av budrunden dersom interessenten hadde fått deltatt.
Til forskjell fra dommen i 2019, mente retten i denne siste saken fra 2020, at manglende oppfølgning av interessenter var erstatningsbetingende uaktsomt. I 2019 dommen mente retten at den manglende oppfølgningen ikke var erstatningsbetingede uaktsomt. Bakgrunnen for at vurderingen slo ulikt ut i disse to sakene, skyldes nok nettopp det at megler i saken fra 2020 hadde en konkret interessent som ikke ble fulgt opp, hvilket det ikke var i saken fra 2019.
Listen over feil er naturligvis ikke uttømmende, men gir en viss indikasjon på hvilke feiltrinn som kan lede til erstatningsansvar for megler og meglerforetak.
Informasjonsansvaret
I Rt-2008-1078 og Rt-2015-556 avsa Høyesterett henholdsvis informasjonsansvarsdom I og II. Ved disse avgjørelsene ble det fastslått at det gjelder et informasjonsansvar for takstmenn slik at også selgers eierskifteforsikringsselskap (boligselgerforsikringsselskap) kunne fremme et direktekrav mot takstmannen og dennes ansvarsforsikringsselskap for feil i taksten etter å ha utbetalt et prisavslag til kjøper.
I HR-2016-2264-A var det sentrale spørsmålet om informasjonsansvaret også kunne gjøres gjeldende overfor eiendomsmeglerens forsikringsselskap for feil i meglerens salgsoppgave. I denne saken hadde eiendomsmegleren utelatt informasjon om at det manglet brukstillatelse for deler av eiendommen. Molde kommune hadde gitt både selger og megler informasjon om at seksjonene krevde brukstillatelse etter plan- og bygningsloven. Høyesterett viste til informasjonsansvarsdom II hvor det ble oppstilt 3 grunnvilkår for et informasjonsansvar:
«For det første må informasjonen ha vært villedende, og dette må skyldes uaktsomhet hos den som har avgitt informasjonen i en profesjonell sammenheng. For det andre må skadelidte ha hatt en rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter informasjonen. For det tredje må informasjonen ha vært ment for skadelidte eller i det minste for en begrenset gruppe som skadelidte tilhørte»
Høyesterett slo fast at det er de samme hensynene som begrunner informasjonsansvar overfor en takstmann som overfor en eiendomsmegler. Dette har sammenheng med at salgsoppgaven i likhet med taksten er et grunnleggende og sentralt dokument for fastsetting av pris. Taksten og salgsoppgaven supplerer hverandre på en slik måte at kjøper får så vel informasjon om eiendommens tekniske tilstand som dens juridiske stilling. Konklusjonen ble dermed at også selgers eierskifteforsikringsselskap kunne fremme et direktekrav mot megler og dennes ansvarsforsikringsselskap.
Oppsummering
Det er altså helt på det rene at eiendomsmegler kan bli erstatningsansvarlig for de feil vedkommende gjør ved utførelsen av sitt arbeid. Krav kan reises av både selger, kjøper og selgers boligselgerforsikringsselskap.
Vurderingstemaet for ansvarsgrunnlaget er noe ulikt definert for krav fra selger og kjøper på den ene siden og boligselgerforsikringsselskapet på den andre siden, men essensen i begge vurderinger er nokså lik. Eiendomsmegleren må ikke bare ha handlet i strid med det som etter lov, forskrift eller sedvane kan forventes av en megler. Feilen må også vurderes å være av en slik karakter at den ligger utenfor det spillerommet for feiltrinn megler har.
Grensene for dette spillerommet er ikke alltid like enkle å trekke opp i praksis, og dette kan nok tenkes å være bakgrunnen for at det finnes en del rettsavgjørelser om temaet.
