Overtakelse av bolig oppført i henhold til bustadsoppføringslova skal skje gjennom en overtakelsesforretning, som markerer skillet for risikoovergang fra entreprenør til byggherre. Mange forbrukere/ byggherrer og entreprenører slurver likevel med gjennomføringen av overtakelsesforretning, noe som kan få unødvendige og store økonomiske konsekvenser.
Artikkel av: Jarle Edler, advokat/partner – Bing Hodneland advokatselskap DA – (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2020)
Byggearbeidene er ferdige
Når den nye boligen er ferdig, og entreprenøren har gitt melding om dette til forbruker, skal det skje en overlevering av boligen til forbruker. Overleveringen skjer normalt ved en befaring, der det noteres gjenstående arbeid og/eller mangler som må utbedres.
Innledningsvis presiseres at bustadsoppføringslova har regler for hvordan avslutningen og overlevering av byggeprosjektet skal gjennomføres. For arbeider som ikke gjelder oppføring eller full rehabilitering av bolig for forbruker, gjelder håndverkertjenesteloven, som ikke har tilsvarende regler.
Forbruker overtar risikoen
En overtakelse av kontraktsarbeidet innebærer at forbrukeren overtar risikoen for kontraktsarbeidet, og at forbrukere således i utgangspunktet er ansvarlig for alle skader som oppstår etter overtakelse. Nevnte innebærer at forbrukeren bør sørge for at kontraktsarbeidet/boligen er tilstrekkelig forsikret fra tidspunktet for risikoens overgang.
Reklamasjonsfrister starter
En annen konsekvens av overtakelse er at forbrukeres reklamasjonsfrister starter. Dette innebærer at forbruker må reklamere på alle feil og mangler som ikke er påpekt ved overtakelse, innen de tidsfrister som er fastsatt.
De aktuelle tidsfrister er innen rimelig tid etter at mangelen er eller burde vært oppdaget og senest innen 5 år etter overtakelse. Hva som anses som «innen rimelig tid» er en skjønnsmessig vurdering og må avgjøres i det konkrete tilfelle. Den generelle hovedregel er imidlertid at en periode på inn til 3 måneder anses tilstrekkelig – både for forbruker til å avdekke mangelen og dets omfang, og også til å innhente sakkyndig vurdering. Det bemerkes imidlertid at de faktiske forhold kan tilsi vesentlig kortere reklamasjonsfrist og hva som anses «innen rimelig tid».
Dagmulktsbelagte frister stanser
Ved overtakelse stanser eventuelle dagmulktsbelagte frister. Dette medfører at forbrukeren således ikke kan kreve dagmulkt for forsinkelser etter overtakelse, med mindre det avtales dagmulktbelagte frister i forbindelse med utbedringsarbeider eller ferdigstillelse av gjenstående arbeid.
Ovennevnte innebærer også at entreprenøren har en stor interesse i at overtakelse avholdes så snart som mulig for å unngå å måtte bli ilagt dagmulkt. I enkelte tilfelle vil nok krav om dagmulkt medføre at entreprenøren krever overtakelse før arbeidet er ferdig, noe som kan få uheldige konsekvenser for forbrukeren som til tross for overtakelse kanskje ikke kan ta boligen i bruk på grunn av gjenstående arbeid.
Overtakelse innebærer også at entreprenøren har krav på sluttoppgjør.
Overtakelsesforretning
Det må i utgangspunktet avholdes en overtakelsesforretning for at ovennevnte virkninger skal inntre. En overtakelsesforretning innebærer at forbruker og entreprenør møtes for en gjennomgang av det utførte arbeidet, samt at det i slike tilfeller er naturlig å gå gjennom FDV dokumentasjon (Forvaltning, drift og vedlikehold) og gi en viss opplæring i tekniske installasjoner.
Det er beklageligvis mange eksempler på at det verken avholdes overtakelsesforretning, eller at det foretas en tilstrekkelig gjennomgang av boligen og dennes installasjoner. Nevnte medfører at forbruker ofte ikke får tilstrekkelig oversikt, og dermed fratas muligheten til å få forholdet utbedret mens entreprenøren fremdeles er på byggeplassen. Videre kan mangler eller feil bruk medføre et senere større skadeomfang, som kunne vært unngått om dette hadde blitt påvist ved overtakelse
Begge parter kan innkalle til overtakelsesforretning, men det kreves at entreprenøren har gitt melding til forbruker om at arbeidet er ferdig. I slikt tilfelle kan altså begge parter med minst sju dagers varsel innkalle til befaring av boligen. Fristen regnes fra det tidspunkt innkallelsen kom frem til mottakeren.
Hvis entreprenøren kaller inn til overtakelsesforretning, og forbrukeren ikke møter opp uten gyldig fraværsgrunn, kan entreprenøren gjennomføre overtakelsen alene. Dette forutsetter imidlertid at det er gjort oppmerksom på konsekvensene av uteblivelse og de rettslige virkninger av overtakelsesforretningen, noe som det således er viktig at presiseres i innkallingen.
Skriv protokoll
Det følger av loven at det «bør» skrives en protokoll under overtakelsesforretningen og at denne signeres av begge parter. Det er altså ingen plikt til å skrive en protokoll og det er ingen formkrav til en slik protokoll. Av bevismessige hensyn er det imidlertid svært viktig med en skriftlig protokoll, og det er vår klare anbefaling at det brukes tid på å skrive, samt i fellesskap gå gjennom, en protokoll fra befaringen.
I utgangspunktet skal alle arbeider være ferdigstilt («fullført») ved overtakelse. I praksis vil det imidlertid ofte være mindre arbeider som gjenstår ved overtakelsesforretningen.
Dersom det gjenstår arbeid, er en mulighet at forbrukeren avbestiller det gjenstående arbeidet og at overtakelse gjennomføres for det som er utført. I slikt tilfelle har entreprenøren kun anledning til å sende sluttfaktura for det utførte.
En annen mulighet ved gjenstående arbeid, er at overtakelsen gjennomføres og at det protokollføres hva som gjenstår. I slikt tilfelle er det viktig at det alt gjenstående presiseres, når dette skal utføres og om eventuell forsinkelse gir rett til dagmulkt. Videre må det tas stilling til, og spesifiseres, om og hvilket beløp som eventuelt skal tilbakeholdes av forbrukeren. Avhengig av hvilke arbeider som gjenstår kan det også nedfelles hvilke konsekvenser dette har for risikoens overgang.
I de fleste tilfeller vil en forbruker ønske å flytte inn i boligen, og det er derfor viktig at det i slike tilfeller brukes tid på utferdigelse og innholdet i overtakelsesprotokollen.
Overtakelse ved å ta boligen i bruk
En ikke uvanlig problemstilling er at forbrukeren tar boligen i bruk uten at det er avholdt noen form for befaring eller overtakelsesforretning. Dette kan få uventede følger ved at forbruker dermed utløser alle konsekvenser av en overtakelse.
En forbruker vil ofte kun tenke på å flytte inn i den nye boligen, og vil dermed ikke tenke så mye på de rettslige konsekvenser, som de fleste forbrukere heller ikke er kjent med. Det vil i slike tilfeller ofte komme som en stor overraskelse for mange forbrukere at de har overtatt risikoen for boligen, og at de får begrenset mulighet til å påberope feil og mangler, samt at de ikke kan kreve dagmulkt ved forsinkelse etter at boligen er tatt i bruk.
For ordens skyld presiseres at det er en vanlig oppfatning at forbrukeren ikke har tatt boligen i bruk ved at forbrukeren eller hans medhjelpere har arbeidet videre på den delen som entreprenøren har fullført. Dermed vil en nyoppført bolig ikke bli overtatt ved ibrukstakelse før ved forbrukens innflytting.
Dersom arbeidet er «fullført» vil rettsvirkningene av overtakelse inntre selv om det ikke er avholdt en overtakelsesforretning, med de ulemper og problemer dette kan medføre. Det anbefales ikke å flytte inn i en nyoppført bolig uten at det er gjennomført en overtakelsesforretning.
Tommelfingerregelen
Skjæringspunktet er altså om arbeidet er «fullført» eller ikke. Tommelfingerregelen er at arbeidet er «fullført» om boligen kan tas i bruk til beboelse og det ikke foreligger mangler som påvirker den daglige bruken.
Det foreligger rettspraksis som tilsier at arbeidet ikke er «fullført», selv om det kun gjenstår mindre arbeid av håndverksmessig karakter som entreprenøren skal stå for. Mangler garasjeporten er arbeidet ikke «fullført», selv om boligen ellers kan tas i bruk til det den er ment som. I forhold til mer estetiske feil og mangler, har lagmannsretten i en dom fra 2005, konkludert med at dette ikke hindrer overtakelse. Det avgjørende var at manglene ikke påvirket den daglige bruken og at omfanget ikke var tilstrekkelig stort til at det måtte anses som sjenerende. Det må og vil bli utvist et skjønn, og det bemerkes at det har vært (og er) en tendens til at domstolene tolker forholdene i den uprofesjonelle forbrukerens favør.
Avslutning
For å redusere omfanget av uforutsette forhold og konflikter, anbefales at det avholdes overtakelsesforretninger og at det føres referat som signeres av begge parter.
Det anbefales også at forbruker oppfordres til å bruke, og bruker, sakkyndig bistand i forbindelse med gjennomgang av boligen og de tekniske anlegg.
