Kortidsutleie har fått mye oppmerksomhet det siste året, særlig i eierseksjonssameier. Det er innført begrensninger i eierseksjonsloven knyttet til kortidsutleie, blant annet et forbud mot slik utleie i mer enn 90 døgn per år. Men plan- og bygningsloven kan også sette begrensninger for utleie av egen bolig, enten boligen er en seksjon i et eierseksjonssameie eller en enebolig. Utstrakt utleie av bolig kan innebære en søknadspliktig bruksendring etter lovens regler.
Av: Sofia Bjørck, senioradvokat i SANDS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2019
Tillatt bruk og søknadspliktig bruksendring
Tillatt bruk av bygninger reguleres av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og arealplaner. Bruken skal til enhver tid være i samsvar med gjeldende planer og tillatelser. Tillatt bruk for en bygning er den som sist ble godkjent av bygningsmyndighetene. Det kan gjøres noen endringer innenfor tillatt bruk. Større endringer vil imidlertid kunne utgjøre en søknadspliktig bruksendring.
Det er ikke bare endring av bruksformål som er søknadspliktig. Søknadsplikten omfatter også vesentlig endring eller vesentlig utvidelse av bruken. En utstrakt utleie av egen bolig vil eksempelvis kunne innebære en vesentlig endret bruk innenfor det tillatte boligformålet, og dermed utløse søknadsplikt.
Etter byggesaksforskriften § 2-1 utløses søknadsplikt når et bygg tas i bruk eller tilrettelegges for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk, eller dersom en endret bruk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til bygget, utearealer eller omgivelsene. Eksempler på slike hensyn er støy, utearealer, trafikkavvikling mv. Terskelen for å kreve bruksendring er lav, og det er tilstrekkelig at bruken medfører behov for en vurdering fra bygningsmyndighetens side. Dette er blant annet slått fast av Høyesterett i avgjørelsen Rt. 2010 s. 291.
Søknadsplikt kan inntreffe selv om det ikke foretas bygningsmessige endringer. Videre er det viktig å være klar over at a) byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk,vurderingen av hva som utgjør en søknadspliktig bruksendring, og hva som ligger innenfor gjeldende reguleringsformål for eiendommen er to ulike vurderinger. Selv om bruken er i tråd med reguleringsformålet, kan det ha skjedd en søknadspliktig bruksendring. Bokhandel og dagligvare vil omfattes av samme reguleringsformål, men kan likevel påføre omgivelsene ulik belastning og ulik påvirkning av de hensyn som ivaretas av loven. Et slikt skifte vil dermed kunne utløse søknadsplikt.
Endring av formål og grensen for boligformålet
Søknadsplikt kan utløses ved utleie av bolig til noe annet enn ordinær bolig. Bruk av et boligbygg som et leilighetshotell vil eksempelvis kunne påvirke omgivelsene og bygget på en annen måte enn det som var forutsatt da tillatelse ble gitt. Tilsvarende kan bruk av en bolig som kollektiv eller hybelhus, eller som bolig for asylsøkere eller andre særskilte grupper være søknadspliktig. Selv om dette fortsatt er bolig vil lovens hensyn kunne påvirkes på en annen måte ved at det er flere som bor i boligen enn ved en «vanlig familiesituasjon». Når bruken blir omfattende nok, vil det kunne utløse søknadsplikt.
Utleie av bolig kan også innebære at det har skjedd en endring fra boligformål til overnattingsformål, hvilket vil være søknadspliktig, og i strid med reguleringsformålet bolig. Grensen mot overnatting er særlig aktuell ved korttidsutleie. Spørsmålet er imidlertid hvor grensen går for hva som aksepteres.
Plan- og bygningsloven har ikke klare restriksjoner tilsvarende de som er vedtatt innført i eierseksjonsloven. Det må vurderes konkret, og det legges vekt på hvordan bruken fremstår og hvordan bruken påvirker eiendommen og omgivelsene, jf. ovenfor. Forvaltningspraksis viser at det legges stor vekt på hva som er hovedformålet med bruken.
En bolig som leies ut for lengre perioder vil fortsatt være en bolig. Problemer kan oppstå når en bolig leies ut i kortere perioder. Korte leiekontrakter og døgnutleie kan tale for at en bolig benyttes til overnattingsformål og næringsvirksomhet. Enkelte kommuner har interne retningslinjer som fastslår at utleie for kortere enn eksempelvis to uker eller to måneder (praksis varierer) innebærer at det har skjedd en bruksendring. Ikke all døgnutleie innebærer en bruksendring, og dette må vurderes konkret. Ved døgnutleie i én måned av året vil hovedformålet med bruken fortsatt være beboelse.
Det er ikke bare varigheten av oppholdet som har betydning. Myndighetene legger også vekt på hvordan utleien er organisert, og hvilke tjenester som tilbys. Jo flere «hotelltjenester» som tilbys, eksempelvis resepsjon, rengjøring og oppredning av senger, jo større er sannsynligheten for at bruken vil bli ansett som overnatting. Det finnes eksempler fra Oslo der både kommunen og Fylkesmannen har konkludert med at leilighetshoteller ikke er å anse som boligutleie. I flere av disse sakene er det lagt avgjørende vekt på at leilighetshotellene annonserer døgnopphold på bookingsider.
Med den nye begrensningen i eierseksjonsloven på 90 dager er det vanskeligere å se for seg en utleiesituasjon der hovedformålet med bruken ikke er beboelse. Endringene i eierseksjonsloven vil dermed sannsynligvis kunne medføre færre tilfeller av utleie i strid med plan- og bygningsloven.
Utleie av del av egen bolig
Etter plan- og bygningsloven er det adgang til å leie ut deler av egen bolig. Det er mulig å leie ut et rom eller en del av en bolig, eller en egen hybel eller utleieleilighet. Så lenge den aktuelle delen av boligen leies ut til boligformål, vil ikke slik utleie i seg selv innebære en bruksendring. Det er imidlertid noen forhold knyttet til plan- og bygningsloven som får betydning ved utleie av del av egen bolig.
I boligannonser ser man ofte betegnelsene «mulighet for utleie» eller «godkjent utleiedel». Med det sistnevnte menes ofte en utleiedel som er godkjent som en egen enhet. Det er ikke avgjørende for utleie at en utleiedel er godkjent som en egen enhet. Det er imidlertid viktig å være klar over at det er søknadspliktig å etablere en egen boenhet. Har man opprettet en slik boenhet, må den altså være omsøkt og godkjent. En egen boenhet vil også kunne utløse nye krav til parkering, uteoppholdsarealer mv. Disse kravene må tilfredsstilles for å få godkjent en slik enhet. At det er etablert en egen boenhet vil si at leiligheten har alle boligfunksjoner, egen inngang, og at den er adskilt fra resten av boligen. En leilighet med intern forbindelse til boligen er ikke en egen enhet og må ikke godkjennes.
Det er uansett viktig at den delen av boligen man leier ut er godkjent for beboelse. I den forbindelse er det viktig å være klar over at byggesaksforskriftens definisjon av bruksendring også inkluderer å ta i bruk tilleggsdel som hoveddel. Dette vil typisk være å ta i bruk bod, loft eller kjeller til rom for varig opphold. Bakgrunnen for søknadsplikten er at disse arealene ikke nødvendigvis vil ha de samme kvaliteter som boligens hoveddel. Det stilles tekniske krav til rom som skal benyttes til beboelse, eksempelvis krav til rømningsveier, takhøyde og lysinnslipp. Disse kravene må kunne tilfredsstilles.
Ved utleie av del av egen bolig er det altså viktig å avklare hvilken bruk som er godkjent for de aktuelle rommene, og at planløsningen utformes på en slik måte at det ikke etableres en egen enhet. I motsatt fall, må det søkes om bruksendring og eventuelt om etablering av en egen boenhet.
