I Eiendomsmegleren nr. 1 2019 skrev vi om behovet for oppdatering av eierseksjonssameiers vedtekter, inkludert sikring av parkeringsplasser for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne, samt muligheten for ladepunkt for elbiler. I denne artikkelen ser vi nærmere på sistnevnte to forhold, og på hvordan organiseringen av parkeringsordninger i et sameie kan og bør løses.
Av: Advokat Anna Falck-Ytter .- Advokatfirmaet Wiersholm – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2019
Av: Advokat Anna Falck-Ytter .- Advokatfirmaet Wiersholm – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 20191 Organisering av parkeringsplasser i eierseksjonssameier
1.1.1 Utgangspunkt
En seksjonert eiendom er delt inn i seksjoner (bruksenheter) og fellesareal.
En seksjonseier vil ha eksklusiv rett (enerett) til bruk av sin seksjon, dvs. bruksenheten og eventuelle tilleggsdeler til denne. Seksjonseieren vil også ha ikke eksklusiv bruksrett til fellesareal. Etter eierseksjonsloven er fellesareal definert som «de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene».
Ved organisering av parkeringsplasser i eierseksjonssameier må det være avsatt tilstrekkelig areal til parkering til å oppfyllekravet om antall parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen, jf. eierseksjonsloven § 7 bokstav d. Bestemmelsen innebærer at kommunen i en seksjoneringssak i utgangspunktet bare skal kontrollere at antall parkeringsplasser og avsatt areal er i tråd med plangrunnlaget for byggetillatelsen, og at sameiet har tilrettelagt for eventuelle parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne dersom det stilles krav om dette.
Kommunen kan ikke pålegge eierseksjonssameier å etablere nye plasser, og kan heller ikke stille andre krav til hvordan eksisterende plasser skal organiseres, utover det som følger av byggetillatelsen. Det er derfor helt opp til utbygger eller sameiet å bestemme hvordan plassene skal fordeles, disponeres og organiseres, og dette kan gjøres på forskjellige måter, som vi redegjør nærmere for i det følgende.
1.1.2 Ulike måter å organisere parkeringsarealet på
Som nevnt over kan utbygger eller styret i sameiet velge hvordan parkeringsarealet skal organiseres. Det er normalt fire måter å gjøre dette på:
i) som fellesareal, evt. med midlertidig bruksrett for en eller flere seksjonseiere
ii) som tilleggsdel til en seksjon
iii) som en eller flere parkeringsseksjoner (næringsseksjoner)
iv) som anleggseiendom
1.1.3 Fellesareal
Parkeringsarealet kan være organisert som fellesareal, til felles bruk for alle seksjonseierne. Fellesarealet utgjør som nevnt innledningsvis alt areal på eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenhetene. Det innebærer at det etter vedtektene ikke er faste parkeringsplasser, selv om det er en viss praksis for at seksjonseierne kan avtale en nærmere fordeling av plassene. Når parkeringsarealet er organisert som fellesareal, må i utgangspunktet samtlige seksjonseierne betale sin andel for kostnader til parkeringsanlegget, enten de har behov for parkeringsplass eller ikke. Dette kan imidlertid fravikes i vedtektene. Fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte.
Videre kan en eller flere seksjonseiere få en vedtektsfestet enerett til å bruke deler av fellesarealet, f.eks. en parkeringsplass. Vedtektene kan også nærmere regulere kostnadsfordelingen eller vedlikeholdsplikten knyttet til denne eneretten. Eneretten innebærer at den aktuelle delen av fellesarealet disponeres eksklusivt på samme måte som om arealet skulle ha tilhørt boligseksjonen.
En slik bruksrett kan gis for en begrenset periode, men kan ikke vare lenger enn 30 år. Etablering av slik midlertidig enerett krever etter loven samtykke fra den seksjonseieren som skal få en slik enerett. Normalt sett er dette ikke noe problem, fordi det som regel er en eller flere seksjonseiere som har fremmet ønske om en slik rett, men dersom det for eksempel viser seg å bli for dyrt for en seksjonseier, kan altså denne si nei. Tilsvarende vil det kreves samtykke fra den berørte rettighetshaveren dersom en etablert midlertidig enerett skal endres.
I sameier som inneholder næringsseksjoner (det vil si sameier som har minst én næringsseksjon), kan varigheten til en midlertidig enerett til fellesareal i utgangspunktet avtales for mer enn 30 år dersom to eller flere seksjonseiere har slik bruksrett. Men i sameier hvor næringsseksjonene kun skal brukes av boligseksjonseiere til for eksempel parkering, gjelder likevel tidsbegrensingen på 30 år.
1.1.4 Tilleggsdel
Parkeringsplassene kan også seksjoneres som tilleggsdeler til bolig- eller næringsseksjoner. Dette innebærer at plassen tilhører den aktuelle seksjonen, og at seksjonseieren dermed får eksklusiv råderett over parkeringsplassen. Selve tomten tilhører fremdeles sameiet, men den enkelte seksjonen får en varig bruksrett til selve parkeringsplassen.
Eventuelle tilleggsdeler skal inngå som en del av seksjoneringssøknaden/reseksjoneringen, og blir derfor tinglyst i grunnboken. Hvis det oppstår behov for å foreta endringer knyttet til etablerte tilleggsdeler, må det dermed foretas en reseksjonering.
Både innendørs og utendørs parkeringsplasser kan utgjøre en tilleggsdel til en seksjon. Merk likevel at utendørs parkeringsplasser må oppmåles iht. matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e) og matrikkelforskriften § 35. Slik oppmåling kan imidlertid normalt foretas som kontorforretning, forutsatt at utearealet er entydig fastsatt med koordinater og utearealets avgrensning er synlig i terrenget som en klar forlengelse av sameiets bygninger. Ved kontorforretning er oppmålingsforretningen bare basert på skriftlig dokumentasjon og arealene blir ikke merket med grensemerker.
Ved overdragelse av en seksjon vil eventuelle tilleggsdeler automatisk følge med, og dette medfører at tilleggsdelen ikke kan overdras til andre separat.
1.1.5 Egen parkeringsseksjon
Parkeringsplasser kan også organiseres som egen parkeringsseksjon. Denne vil utgjøre en næringsseksjoner i tråd med definisjonen i eierseksjonsloven: «næringsseksjon: en seksjon som skal brukes til annet enn bolig».
Det etableres et tingsrettslig sameie for parkeringsseksjonen (som reguleres nærmere i sameieloven fra 1965), hvor antall sameieandeler bør tilsvare antall parkeringsplasser. Andelseierne bør tinglyse sine ideelle sameieandeler i parkeringsseksjonen. Ved en slik ordning følger ikke parkeringsplassen automatisk med dersom eieren selger boligseksjonen, og det kan medføre at parkeringsplasser selges ut av sameiet. Dersom dette ikke er ønskelig, bør det fastsettes i vedtektene at parkeringsandeler ikke kan selges til andre enn boligseksjonseiere eller i hvert fall at boligseksjonseierne skal gis fortrinnsrett til kjøp av andel i parkeringsseksjonen.
Seksjonene kan eies av utbygger (for evt. senere videresalg), av en eller flere seksjonseiere eller av alle seksjonseierne i fellesskap. Hvis parkeringsplasser organiseres som næringsseksjon må seksjonen ha egen inngang, det vil si at det skal være mulig å nå bruksenheten uten å passere andre bruksenheter.
Det kan også etableres et realsameie i parkeringsseksjonen, hvor hver sameieandel blir knyttet til eiendomsretten til en bestemt seksjon. Denne, kan ikke avhendes uten at «hovedseksjonen» følger med.
Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i en tolkningsuttalelse fra 15.02.2018 uttalt at eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav g) som et utgangspunkt ikke er til hinder for at parkeringsplasser organiseres som næringsseksjoner selv om reguleringsformålet er bolig. Forutsetningen må likevel være at kommunen mener at «[…] parkeringsplassene i realiteten bare har støttefunksjoner for boligseksjonene, slik at sameiet i realiteten er et rent boligsameie. En slik fortolkning vil harmonere med lovgiverviljen om å gi utbygger mer fleksibilitet når han skal organisere sitt parkeringsareal».
1.1.6 Anleggseiendom
Arealet kan også organiseres som en egen anleggseiendom. En anleggseiendom defineres som en bygning eller konstruksjon, eller et avgrenset fysisk volum, som er tillatt utbygd, og som er utskilt med eget gårds- og bruksnummer. Dette kan typisk være en separat garasjeseksjon som tilhører eierseksjonssameiet i fellesskap. Organisering av parkeringsplasser som anleggseiendom er ofte et kostbart alternativ og er derfor oftest aktuelt ved etablering av større parkeringsanlegg under bakken og som ligger under flere grunneiendommer.
1.2 Elbilenes fremmarsj har innvirkning på eierseksjonsloven
På bakgrunn av forslag fra Norsk elbilforening ble det i den nye eierseksjonsloven inntatt en bestemmelse om at en seksjonseier som disponerer en parkeringsplass, kan kreve å få etablere ladepunkt for elbil / ladbar hybridbil. Styret kan bare nekte dette hvis de har saklig grunn for det.
Etableringen kan enten skje i tilknytning til en parkeringsplass som seksjonseieren selv disponerer, eller på et annet sted i fellesarealet som styret anviser, jf. eierseksjonsloven § 25. Bestemmelsen tilrettelegger for mer hensiktsmessige løsninger, slik at det for eksempel kan etableres et felles ladepunkt for flere eierseksjonssameiere.
1.2.1 Saklig grunn
Loven gir imidlertid ikke føringer for hva som utgjør saklig grunn for at etablering kan nektes, og det må derfor foretas en konkret vurdering av det enkelte sameiet. I tillegg til brannsikkerhet eller praktiske problemer ved etableringen kan det tenkes at saklig grunn foreligger dersom hele det elektriske anlegget må oppgraderes. Det må altså være noe som relaterer seg til selve ladepunktet, f.eks. installasjonen, bruken e.l. Det er imidlertid uklart hvor grensen går, og innholdet av vurderingen må fastslås gjennom praksis og eventuell rettspraksis i domstolene.
1.2.2 I tillegg til brannsikkerhet eller praktiske problemer ved etableringen kan det tenkes at saklig grunn foreligger dersom hele det elektriske anlegget må oppgraderes. Det må altså være noe som relaterer seg til selve ladepunktet, f.eks. installasjonen, bruken e.l. Det er imidlertid uklart hvor grensen går, og innholdet av vurderingen må fastslås gjennom praksis og eventuell rettspraksis i domstolene.
Fordeling av utgifter
Når det gjelder fordeling av utgifter knyttet til ladepunktet er utgangspunktet at det er den eller de seksjonseierne som ønsker infrastrukturen, som selv skal betale for installasjonen og driften av ladepunktet. Det er imidlertid uklart om dette også omfatter kostnader forbundet med en eventuell oppgradering av sameiets fellesanlegg for å kunne etablere ladepunkt. Det er likevel ingenting i veien for at sameiet bestemmer at installasjon og drift av ladepunkt skal inngå i fellesutgiftene, men sameiet er i utgangspunktet ikke forpliktet til å betale for ladeplassen.
Dersom ladepunktet etableres som felleseie, følger det av lovens § 29 at kostnadene skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Sameiene har likevel adgang til å fordele kostnadene etter nytteverdi eller forbruk hos den enkelte bruksenhet dersom særlige grunner taler for det.
Elbilforeningen anslår at det koster mellom 5 000 og 15 000 kroner å etablere en ladeplass. Kostnadene for driften av ladepunktet kan enten fordeles likt mellom brukerne av ladepunktet, eller fordeles nærmere etter bruk ved hjelp av en undermåler.
1.2.3 Økt etterspørsel av ladepunkter?
Det er grunn til å tro at elbilparken i Norge bare vil fortsette å vokse. Dette vil sannsynligvis også føre til økt etterspørsel etter muligheten til å lade elbiler, og mangel på slik mulighet kan tenkes å få innvirkning på prisingen av eierseksjoner. Det kan derfor være lurt å ha tilrettelegging av lading for elbiler i bakhodet ved organisering av parkeringsplasser.
1.3 Vedtekter som sikrer parkeringsplasser for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne
1.3.1 Utgangspunkt
Etter eierseksjonsloven § 26 kan en seksjonseier med samtykke fra styret gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av seksjonseierens eller husstandsmedlemmenes nedsatte funksjonsevne (forflytningshemmede), herunder for eksempel etablere en parkeringsplass.
Bestemmelsen pålegger videre sameiene å sikre i sine vedtekter at parkeringsplasser som kreves tilrettelagt etter vedtak med hjemmel i plan- og bygningsloven blir gjort tilgjengelige for personer med slikt behov. Dette gjelder også for sameier etablert før loven trådte i kraft, ettersom overgangsperioden på ett år utløp 1. januar 2019. De nærmere kravene til utformingen og beliggenheten til plassene følger i første rekke av byggteknisk forskrift. I tillegg har kommunene en vid adgang til å stille nærmere krav til antall, utforming og plassering av plassene, samt adkomst, i planbestemmelser til reguleringsplan.
1.3.2 Hvem retten gjelder for
Retten til tilrettelagt parkeringsplass gjelder personer med nedsatt funksjonsevne som allerede disponerer parkeringsplass i sameiet, og som har et dokumentert behov for en slik plass. Loven stiller imidlertid ikke krav til hva som må dokumenteres, og sameiet avgjør dermed selv hvilket dokumentasjonskrav som skal stilles.
Sameiet kan også velge ikke å stille krav om dokumentasjon, for eksempel dersom vedkommende åpenbart har et behov for tilrettelegging. For å sikre denne retten må det likevel trekkes en grense mot urimelig høye dokumentasjonskrav. I forarbeidene nevnes legeerklæring eller gyldig parkeringsbevis som eksempler på hvordan behovet kan dokumenteres.
Retten til å bytte til seg en tilrettelagt parkeringsplass gjelder uavhengig av hvordan parkeringsplassen er organisert, men en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne som ikke har rett til egen parkeringsplass, kan ikke kreve å få en handikaptilpasset parkeringsplass.
1.3.3 Saklig grunn
Styret kan bare nekte tiltaket dersom de har saklig grunn. Loven gir imidlertid ikke føringer for hva som utgjør saklig grunn for at tiltaket kan nektes, og det må derfor foretas en konkret vurdering av det enkelte sameiet. I forarbeidene nevnes at tiltaket innebærer at eiendommen verdi forringes betydelig, om tiltaket er så skjemmende at det kan nektes ut fra estetiske hensyn eller om det er vanskelig å fjerne tiltaket når behovet for det ikke lenger er til stede, som relevante forhold for vurderingen.
1.3.4 Gjennomføring i vedtekter: bytteordning eller annen måte
Det er eierseksjonssameiets ansvar å sørge for at slike tilrettelagte parkeringsplasser gjøres tilgjengelige. Rett til tilrettelagte parkeringsplasser skal sikres i sameiets vedtekter og registreres i Foretaksregisteret slik at den får rettsvern mot godtroende kjøpere. For å sikre retten til de som trenger tilrettelagt plass, krever etterfølgende vedtektsendringer knyttet til dette, enstemmighet blant seksjonseierne. Videre har kommunen etter loven en vetorett mot slik vedtektsendring, det vil si at den også må godkjennes av kommunen som skal ivareta lovens formål å sikre handicapanpassede plasser for de som har behov for det.
Tilretteleggingen kan skje enten gjennom en bytteordning eller på annen måte, og regelen gjelder som nevnt uavhengig av hvordan de aktuelle plassene er organisert (fellesareal, næringsseksjon), og hvilket i henhold til forarbeidene, også synes omfatte tilleggsdeler som tilhører en annen seksjonseier i sameiet.
En bytteordning vil være aktuelt dersom sameiet har tilrettelagte parkeringsplasser som disponeres av personer som ikke har behov for det, mens den forflytningshemmede disponerer en ordinær parkeringsplass. Byttet er midlertidig, og plassene byttes dermed tilbake dersom kriteriene for retten opphører, eller dersom den forflytningshemmede selger sin seksjonen.
Uansett løsning må plassene være i samsvar med kravene som fremkommer av eierseksjonsloven og byggteknisk forskrift.
1.3.5 Kostnader
Selv om det er sameiets ansvar å sikre gjennomføringen av slik tilrettelegging, er det den enkelte seksjonseieren som må dekke kostnadene tiltaket medfører. Det gjelder også hvor tiltaket skjer på sameiets fellesareal, men medlemmene av sameiet kan bli enige om å fordele kostnadene mellom seksjonseierne.
Kostnadsansvaret for den enkelte seksjonseieren omfatter trolig også kostnader for tilbakestilling (hvis mulig) i forbindelse med den forflytningshemmedes fraflytting fra sameiet.
2. AVSLUTNING
Styret må være sitt ansvar med hensyn til parkering bevisst, ettersom det er styret i eierseksjonssameiet som er ansvarlig for at sameiet opptrer i tråd med sameiets vedtekter, og følger gjeldende lover og årsmøtets beslutninger.
Kjøpere av eierseksjoner kan med fordel også be opplyst hvordan parkeringsløsningen er organisert, uavhengig av om det medfølger parkeringsplasser eller ikke til seksjonen(e) som erverves.
