Vedlikeholdsplikt er ofte tema i leieforhold, spesielt ved tilbakeleveringen av leieobjektet. Ved å ha et bevisst forhold til ansvarsfordelingen når leieavtalen utarbeides, kan man unngå mange konflikter.
Av: Even Berg, advokat i Selmer (Artikkelen er en del av serien «Rett avtale til rett tid» og ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6. 2018)
Standardavtaler regjerer i næringsforhold
Etter husleieloven har utleier ansvaret for å holde husrommet og eiendommen i den stand leieren har krav på. Dette er den stand partene har avtalt eller den stand leieobjektet var i da leieforholdet startet. Leiers ansvar er begrenset til vedlikehold av en del gjenstander i de eksklusive arealer, slik som dørlåser, kraner, inventar osv.
Så lenge man ikke leier ut boliger, gir loven stor avtalefrihet. I kommersielle leieforhold avtales det normalt en annen ansvarsfordeling enn husleielovens. Er avtalen taus, vil imidlertid husleielovens bestemmelser gjelde også for slike leieforhold.
Store gårdeiere har ofte egne standarder, og ellers er den såkalte «meglerstandarden» mye brukt. De fleste standardene i bransjen har nokså lik ansvarsfordeling hva gjelder vedlikehold: Overordnet er leier ansvarlig for innvendig vedlikehold og vedlikehold av tekniske installasjoner i sitt eksklusive areal, mens utleier er ansvarlig for utvendig vedlikehold og utskiftning av tekniske installasjoner, samt vedlikehold av fellesarealer i flerbrukerbygg (som bekostes av leierne gjennom felleskostnadene).
Juridisk er det slik at husleieloven gjelder dersom annen konkret regulering ikke er avtalt.
Hva innebærer vedlikeholdsplikt?
Det finnes en Norsk Standard for vedlikehold, men den brukes sjelden i eiendomsbransjen. Standarden har en god definisjon av vedlikehold: «Kombinasjon av alle tekniske, administrative og styringsrelaterte tiltak gjennom livssyklusen til en enhet som har til hensikt å opprettholde den i eller gjenvinne en tilstand der den kan oppfylle krevd funksjon.»
Som utgangspunkt innebærer vedlikehold altså en plikt til å hindre at skader oppstår og å reparere skader som likevel oppstår, uavhengig av om årsaken er alder og slitasje, tilfeldig skade eller ansvarsbetingende handling. Tilsvarende system er fulgt i standardene. Etter husleieloven dekker leiers vedlikeholdsansvar derimot ikke vedlikehold som må utføres som følge av tilfeldige skader. Dette gjelder selv om den skadete gjenstanden ellers faller inn under leiers vedlikeholdsansvar.
Vedlikehold har en side til drift, men den volder sjelden diskusjoner da kostnadsansvaret for drift og vedlikehold stort sett ligger på samme part.
Slik de norske standardene er utformet, er det siden til utskiftninger og forholdet til slit og elde som gjerne skaper utfordringer. En kan lure på om advokatutformede standardkontrakter har bidratt godt nok til klarhet og forutberegnelighet slik det bør være, eller om presis juss litt for lett skaper uklarhet i praksis.
Uklarheter i standardavtalene
Det er en utfordring at formålet med vedlikehold i stor grad er å unngå elde og slitasje, mens standardkontraktene innebærer at utleier må akseptere «normal slit og elde frem til fraflytting». Dette imidlertid bare dersom leiers vedlikeholdsplikt er «oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden». Det skal ikke være lett. Og når man ser dette opp mot at utleier ikke har noen stor interesse for vedlikeholdet så lenge leier er i lokalet, så ligger alt til rette for diskusjoner i forbindelse med fraflytting.
Hva er så alminnelige vedlikeholdsintervaller? Dersom dette ikke er definert i avtalen (som det sjelden er), vil antakelig Byggforsks anvisning på intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler være relevante. Byggforskserien er anerkjent i bransjen, og anbefales brukt av Direktoratet for byggkvalitet. Da vedlikeholdsintervaller angis med relativt stort slingringsmonn og vedlikeholdsbehov avhenger av en rekke faktorer, eksempelvis type bruk og hyppighet, gir imidlertid heller ikke Byggforskserien en fasit.
De fleste standarder har søkt å konkretisere enkelte elementer i leiers vedlikeholdsansvar. Den såkalte meglerstandarden har følgende bestemmelse:
«Vedlikeholdsplikten omfatter reparasjon (akutt vedlikehold) og periodisk vedlikehold, så som overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg, utskifting av deler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av innretninger i Eksklusivt Areal, som synlige rør, ledninger og installasjoner for forsyning av og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling og elektrisitet/IKT.»
Her har man valgt elementer fra vedlikeholdsstandarden, men også lagt inn noen uttrykk som kan bidra like mye til uklarhet som til forutsigbarhet. Hva er «nødvendig fornyelse» når man snakker om vedlikehold? Verken «nødvendig» eller «fornyelse» er kriterier som treffer godt i vedlikeholds-sammenheng. Og hva er «enkle reparasjoner»? Hvor går grensen til de ikke enkle reparasjonene som da er noe utleier må besørge, og da vel også bekoste? Og slik dagens bygg er utformet med sentral driftsstyring og felles anlegg for de fleste funksjoner – vil utleier egentlig at leier skal gjøre enkle reparasjoner så lenge innretningen er «synlig» i lokalet? Jeg tror at mange utleiere vil være tjent med å vurdere om reguleringen av vedlikeholdsansvaret kan gjøres mer praktisk og forutsigbart enn reguleringen i de standardene som råder i dagens marked.
Utleiers utskiftningsansvar
Etter de fleste standarder skal utleier besørge og bekoste:
«utskiftning av tekniske innretninger, slik som heiser ventilasjonsanlegg, branntekniske anlegg, fyringsanlegg, solavskjermingsanlegg etc. når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.»
Det ligger et spenningsforhold i at kostnadene til vedlikeholdet av de samme innretningene pålegges leierne gjennom felleskostnadene. Utleier har derfor et økonomisk incentiv til å vedlikeholde innretninger som er modne for utskiftning, mens utskiftninger gjerne utsettes til rehabiliteringsprosjekter med ny utleie til bedre leiepriser.
Etter husleielovens forarbeider anses utskiftning av enkeltkomponenter i innretninger som vedlikehold, mens bytte av en hel innretning ligger på utleier. Forarbeidene bruker som eksempel at det er leiers ansvar å skifte en av platene på en komfyr, mens det er utleiers ansvar å bytte ut hele komfyren dersom dette er nødvendig. En gammel høyesterettsdom om et kjøleskap slår fast at bytte av aggregatet er utskiftning og ikke vedlikehold. Prisen på aggregatet utgjorde ca. 45 % av kostnadene til et nytt tilsvarende kjøleskap.
Jeg tror at terskelen for plikt til utskiftning vil ligge noe lavere enn de nevnte 45 %, og at det må tas utgangspunkt i en objektiv vurdering av om de samlede kostnadene blir lavere ved utskiftning enn ved fortsatt reparasjon. Flere standard leieavtaler for hoteller har særregulering av dette temaet, eksempelvis: «Vedlikeholdet anses å ikke være regningssvarende når merkostnaden ved reparasjon og vedlikehold for et anlegg hvert år i tre år overstiger 10 % av anskaffelseskostnaden for nytt anlegg.»
Lokalenes stand ved tilbakelevering
Vedlikeholdsetterslep ved endt leieforhold er mer en hovedregel enn et unntak. Få leiere gjør avsetning i budsjettene for tilbakestillingskostnader. Med til dels uklar regulering i avtaler og stort innslag av skjønn både i vurderingen av hva som må gjøres og kostnadene til dette, er konfliktpotensialet stort. Den oppdaterte meglerstandarden som pålegger leier å dekke alle tilbakestillingskostnadene også hvis utleier skal totalrehabilitere bygget, vil etter min mening bidra til å forsterke dette.
Skal konfliktpotensialet reduseres, må avtalene bli klarere eller det må velges grensesnitt mellom partene som ikke så lett skaper uklarhet. Såkalte avkrysningsmatriser med betydelig mer detaljert regulering av ansvaret er fornuftig, iallfall i større leieforhold.
Det er grunn til å tro at markedspraksis med leie per kvadratmeter som det viktigste kriterium for manges valg av lokaler er en årsak til de kompliserte grensedragningene i standardavtalene. Som i mange andre land kunne man gjerne tenke seg ordninger der utleierne passet på husene sine selv, og også at leien var den reelle bokostnaden. Reelt er det bare energikostnaden i felleskostnadene som ikke er så forutsigbar at den ikke lett kan fastprises på samme måte som de andre komponentene leien består av.
Les også:
Rett avtale til rett tid – Omsetningsleie
Rett leieavtale til rett tid – leiegarantier
Rett leieavtale til rett tid – framleie
Rett leieavtale til rett tid – Leiers bruk
