Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte den 11. mai 2018 ut et forslag på høring, hvor de blant annet foreslår en skjerpet ervervsbegrensning i boligseksjonssameier. Høringsfristen var 6. august 2018, og departementet tar sikte på å legge frem en lovproposisjon før jul 2018. Vi ser i denne artikkelen nærmere på gjeldende rett samt de foreslåtte lovendringene.
Av: Advokat Anna Falck-Ytter og advokat/partner Tom Rune Lian, Wiersholm. Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2018
Gjeldende rett – eierseksjonsloven § 23
I henhold til eierseksjonsloven § 23 kan ingen «kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie«. Fra denne hovedregelen følger noen unntak. Forbudet gjelder for eksempel ikke for fritidsboliger. Videre er det mulig å unngå forbudet ved indirekte kjøp, for eksempel ved hjelp av slektninger, eller ved å etablere flere selskaper som hver erverver to boliger i samme sameie. Hovedformålet med ervervsbegrensningen er å forhindre at én enkelt seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal treffes i sameiet.
Forslag til endringer i eierseksjonsloven § 23
Høringsforslaget som nå er utarbeidet, innebærer at mulighetene til å omgå forbudsregelen skal begrenses. Det foreslås at såkalte indirekte kjøp også skal være omfattet av ervervsbegrensningen, og forslaget inneholder en nærmere regulering av hva som skal anses å være omfattet av dette begrepet. Eierseksjonsloven § 23 er i denne forbindelse foreslått endret slik at den viser til definisjonen av nærstående i aksjeloven § 1-5. Aksjeloven § 1-5 inneholder en legaldefinisjon av nærståendebegrepet, som enkelt kan anvendes i situasjoner hvor det er aktuelt å likestille andre med hovedpersonen.
Lovteksten i § 23 første ledd i eierseksjonsloven er foreslått å lyde:
«Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at erververen alene eller sammen med nærstående blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Som erverv av boligseksjon anses også erverv av aksjer eller selskapsandeler som fører til at erververen alene eller sammen med nærstående blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Som nærstående regnes personer og virksomheter som nevnt i aksjeloven § 1-5, jf. § 1-3.»
På denne måten vil ervervsbegrensningen omfatte kjøp av boligseksjoner uavhengig av om kjøpet skjer ved bruk av selskapsstrukturer eller gjennom nærstående. Fra denne hovedregelen foreslås det et unntak som gjør det mulig for nærstående av en seksjonseier som eier to seksjoner, å erverve én boligseksjon til bruk som egen bolig for seg selv / nærstående slektninger og fosterbarn i rett opp- eller nedstigende linje.
I henhold til dagens regler må en kjøper av en eierseksjon erklære at ervervet ikke er i strid med eierseksjonsloven § 23 ved innsendelse av skjøte til Kartverket. Dersom kjøperen allerede har ervervet to boligseksjoner i sameiet, skal Kartverket nekte tinglysing av skjøtet. Kartverket verifiserer imidlertid ikke om erververens opplysninger er korrekte; de kontrollerer bare at egenerklæringen er utfylt. I høringsnotatet foreslås det at dette egenerklæringssystemet videreføres.
Forslag til sanksjoner
Departementet foreslår at dersom det oppdages brudd på ervervsbestemmelsen, bør dette kunne sanksjoneres ved pålegg om salg av det antall seksjoner som er ervervet i strid med ervervsbegrensningen, også ved ubevisst overtredelse av reglene, eksempelvis fordi personen ikke var kjent med reglene om ervervsbegrensning. Det foreslås videre at det er styret i sameiet som skal ha beslutningsmyndigheten med hensyn til pålegg om salg, og at seksjonseiere som har ervervet boligseksjoner i strid med ervervsbegrensningen og dermed urettmessig fått dominerende innflytelse i sameiet, skal bli fratatt stemmeretten for disse seksjonene på årsmøtet. Høringsforslaget sier ikke noe om hvilken/hvilke av seksjonene som da må selges, (for eksempel den som er ervervet først eller sist eller om kjøperen selv kan velge) utover at man må «selge så mange seksjoner som er nødvendig for å sikre at selskapet ikke eier flere enn to seksjoner».
I høringsnotatet presiseres det, noe forenklet, at lovforslaget kun innebærer forbud mot å kjøpe flere enn to boligseksjoner i samme sameie, men at det ikke er til hinder for at den som seksjonerer eiendommen som eier, beholder alle seksjonene (flere enn to). Tilsvarende skal loven heller ikke forhindre at en som seksjonerer en eiendom, beholder minimum 51% av seksjonene i sitt eierskap og på en slik måte sikrer seg flertall på sameiets årsmøte.
I noen av høringssvarene som er kommet inn, stilles det spørsmål om eller ønskes tydeliggjøring av, hvorvidt et selskap som allerede eier flere enn to boligseksjoner gjennom tidligere lovlig etablerte eierstrukturer, kan selge alle eller deler av aksjene i selskapet til ny eier uten at dette er i strid med loven. Forslaget synes nemlig å ramme omsetting av slike selskaper.
Noen øvrige foreslåtte endringer
Departementet foreslår også å innta en hjemmel i eierseksjonsloven for å kreve eierskiftegebyr knyttet til sameiets (i praksis forretningsførers) arbeid (for eksempel å besvare henvendelser fra megler, avregne felleskostnader mv.) i forbindelse eierskifte av en seksjon. Høringsnotatet inneholder videre forslag til lovfestede bestemmelser som regulerer korttidsutleie av egen privatbolig i en eierseksjon/borettslagsandel etc.
Mer om Wiersholm
