Når utbygger stiller vilkår for å samtykke til at forbrukerkjøper kan transportere kontrakten – hva er greit og hva er ikke greit?
Av: Advokat Nina Fodstad Skumsrud, juridisk avdeling NEF
Ved kjøp av bolig under oppføring (kontrakt etter bustadoppføringslova) hender det at forbruker får et legitimt behov for å komme seg ut av kontrakten. Livs- eller arbeidssituasjonen kan endre seg i perioden fra avtale inngås og frem til boligen er ferdig bygget, og lovgiver har derfor lagt til rette for at en forbrukerkjøper skal kunne transportere kontrakten sin til en annen forbruker uten å måtte påta seg fullt oppfyllelsesansvar etter den inngåtte bustadkontrakten. Et slik videresalg av en kontraktsposisjon er regulert av kjøps- og avhendingsloven.
Siden transport av kontrakten har som følge at utbygger får en ny kontraktsmotpart å forholde seg til, er det et vilkår at utbygger samtykker til transport. At utbygger har gitt slikt samtykke må eiendomsmegler forsikre seg om før hun påtar seg i oppdrag å transportere en slik kontrakt.
Setter vilkår
Vi har i den senere tid sett eksempler på at utbyggere setter vilkår for å gi sitt samtykke til transport. Utgangspunktet er at utbygger står fritt til å velge om han vil akseptere en ny kjøper eller ikke, og følgelig vil utbygger også som utgangspunkt stå fritt til å sette vilkår.
Nedenfor skal vi kort gjengi to av de vilkårene vi har sett og vår oppfatning av disse:
Vilkår om bruk av en bestemt eiendomsmegler/eiendomsmeglingsforetak
Et vilkår som NEF er gjort kjent med, er at utbygger opplyser at samtykke til transport kun vil bli gitt dersom forbruker ved videresalget benytter seg av samme eiendomsmegler som utbygger benyttet ved salg av prosjektet.
Et slikt vilkår kan være uproblematisk for forbruker og praktisk for utbygger, men det er ikke uproblematisk for eiendomsmegleren/eiendomsmeglingsforetaket.
Det følger av eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 6-3 (3), at et eiendomsmeglingsforetak ikke kan inngå avtale om et eiendomsmeglingsoppdrag dersom inngåelse av slikt oppdrag er satt som vilkår «i avtale om annet enn eiendomsmegling».
Utbyggers vilkår om at forbrukene må benytte seg av et bestemt meglerforetak, og forbrukerens eventuelle aksept av dette vilkåret er en avtale som gjelder annet enn eiendomsmegling. Etter NEFs oppfatning er det liten tvil om at eiendomsmeglingsforetaket vil bryte dette forbudet dersom det inngås et eiendomsmeglingsoppdrag om videresalg der utbygger har satt et slikt vilkår. NEF har drøftet spørsmålet med Finanstilsynet som er enig i at et slikt vilkår vil omfattes av forbudet i emgll. § 6-3 (3).
Ved inngåelse av prosjektoppdrag må eiendomsmegler som følge av det nevnte passe på at utbygger ikke stiller slike vilkår verken i salgsoppgave eller i kjøpekontrakt.
Vilkår om at kjøper 1 skal være solidarisk ansvarlig med kjøper 2
Et annet vilkår NEF har fått spørsmål om, er der utbygger stiller vilkår om at kjøper 1 (altså videreselgeren) må påta seg solidaransvar sammen med kjøper 2 for at utbygger skal samtykke til transport. Solidaransvar innebærer at flere personer hefter for samme forpliktelse, slik at hver av dem er ansvarlig for hele gjelden. I forbindelse med transport av kontraktsposisjon vil solidaransvar bety at både dersom kjøper 2 (den som trer inn i kontrakten) ikke betaler den avtalte kjøpesum til utbygger, vil utbygger kunne kreve kjøper 1 for beløpet.
Som nevnt innledningsvis er hensikten for forbruker (kjøper 1) bak det å videreselge sin kontraktsposisjon, å komme ut av den første kontrakten uten oppfyllelsesansvar. Et vilkår om solidaransvar vil etter NEFs oppfatning kunne medføre at videreselgeren ikke fritas for dette ansvaret selv om han transporterer kontrakten til en ny forbruker.
Til tross for at utbygger som utgangspunkt kan sette vilkår for sitt samtykke, har NEF derfor stilt spørsmål ved om en eiendomsmegler kan legge til rette for en slik kontraktsklausul. Finanstilsynet har overfor NEF gitt uttrykk for at eiendomsmeglingsloven ikke er til hinder for at et slikt vilkår inntas.
Finanstilsynet er klare på at dersom utbygger ønsker å sette et vilkår om at kjøper 1 må påta seg solidaransvar for oppfyllelse av kontraktsforpliktelsen, for å samtykke til en eventuell transport, er dette en opplysninger en kjøper normalt har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Eiendomsmegler må derfor opplyse kjøperne i prosjektet om dette vilkåret, jf. emgll. § 6-7 første ledd, og slike opplysninger må – jf. emgll. § 1-1 – må gis skriftlig.
Anbefaling fra NEF
Selv om eiendomsmeglingsloven ikke er til hinder for at det inntas et slikt vilkår, er det NEFs klare anbefaling at eiendomsmegler ikke medvirker til at utbygger setter slike vilkår for samtykke til transport. Vår anbefaling begrunnes i den usikkerhet og utrygghet et slikt vilkår vil sette den første kjøperen (videreselgeren) i, hvor hensikten nettopp er å komme ut av oppfyllelsesansvaret
