I løpet av de siste to ukene er det avholdt to ankeforhandlinger i Høyesterett i saker som av betydning for våre medlemmer.
Den ene saken gjaldt spørsmål om erstatningsansvar for eiendomsmegler for håndteringen av budrunde. Den andre saken sto mellom selger og kjøper av en boligeiendom, og hovedspørsmålet i den saken var om selger hadde misligholdt opplysningsplikten etter avhl § 3-7 ved å unnlate å informere om at en nabo var straffedømt for seksuallovbrudd.
Kort om HR-2022 – 1316-A «Budsaken»
Saken gjaldt krav om erstatning mot et eiendomsmeglingsforetak og dets ansvarsforsikringsselskap etter avvikling av budrunden ved et boligsalg.
Spørsmålet var om eiendomsmegleren handlet erstatningsbetingende uaktsomt overfor en budgiver ved ikke å videreformidle selgers aksept av budet innen akseptfristen. Etter at akseptfristen var ute, kom det inn ytterligere, høyere bud. Budgiveren som hadde gitt det tidligere budet som selger hadde meddelt megler at han aksepterte, fikk til slutt tilslaget med et bud på 150.000,- over dette. Tvistebeløpet i saken var differansen på 150.000 kroner.
Saken dreier seg i sin kjerne om eiendomsmeglers rolle som mellommann, nærmere bestemt hvilke omsorgsforpliktelser megleren har overfor deltakere i budrunden i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-10 jf forskriftens § 6-3.
Høyesterett konstaterte at loven og forskriften klargjør at megleren skal ivareta begge parters interesser og sørge for en forsvarlig avvikling av selve budprosessen, og videre at lovens grunnleggende forutsetning om at eiendomsmegleren opptrer som mellommann. Dette er sentralt for rettens vurdering.
Etter gjennomgang av rettskildene som er av betydning for tolkningen av de relevante bestemmelsene i loven, ble meglers plikter oppsummert slik (dommens avsnitt 46)
[…] «eiendomsmegleren må balansere lojalitetsplikten han har overfor egen oppdragsgiver mot den omsorgsforpliktelse han etter loven er pålagt overfor medkontrahenten, herunder budgivere. Så lenge loven bygger på en forutsetning om at megleren skal opptre som mellommann – og dra omsorg for begge parters interesser – må budgiveren berettiget kunne forvente at megleren avvikler budrunden på en ryddig og forsvarlig måte. I dette ligger at også budgivers interesser må ivaretas. Etter at et fremsatt bud er akseptert av selgeren, kan jeg heller ikke se at det foreligger noen interessemotsetning mellom selger og kjøper som tilsier at megleren har behov for å kunne prioritere oppdragsgiverens interesser. Ved salg av fast eiendom gjennom auksjon ligger formidlingen av tilbud og aksept fra deltakerne i budprosessen i selve kjernen av meglerens oppdrag. Også dette har betydning for hvilke berettigede forventninger partene må kunne ha til meglerens opptreden».
Videre uttales det (dommens avsnitt 52) at
«Formidling av tilbud og aksept under budrunden ligger som nevnt i kjernen av meglerens oppdrag, og deltakere i en budrunde må kunne forvente at formidling skjer på en ryddig og korrekt måte. En motsatt løsning ville ikke i tilstrekkelig grad ivareta lovens formål om å legge til rette for en trygg og ordnet boligomsetning. Dessuten kunne dette lede til at partene måtte innlede direkte kontakt for å ivareta sine interesser eller la seg bistå av hver sin megler. Begge deler vil bryte med den etablerte norske ordningen for omsetning av eiendom, i strid med lovgiverens ønsker».
Når retten så holdt denne forståelsen opp mot hvordan den konkrete budrunden hadde blitt avviklet, konkluderte de med at det forelå et slikt brudd på kravet til god meglerskikk at han også måtte anses å ha handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Kjøperen ble tilkjent erstatning på 150 000. kroner. I tillegg ble kjøper tilkjent forsinkelsesrente på dette beløpet fra februar 2016 og dekning for sine sakskostnader på vel 613 000.
Kort om HR- 2022 -1322 -A «Straffedømt nabo”.
Hovedspørsmålet i denne saken var om selger hadde misligholdt opplysningsplikten, og om avtalebruddet i tilfelle var vesentlig slik kjøpers heving var berettiget.
Kriteriene i avhendingsloven § 3-7 for opplysningsplikt er at det gjelder et «omstende», at selger «kjente eller måtte kjenne til» dette, at kjøper hadde «grunn til å regne med å få opplysningen», samt at man kan gå ut fra at det ville «innvirket» på avtalen.
Det var i denne saken ikke tvil om at selger av eiendommen hadde kunnskap om forholdene som naboen var dømt for. Retten fant imidlertid opplysninger om at en person er dømt for et straffbart forhold, vanligvis ikke er alminnelig kjent. Det normale ved salg av fast eiendom vil dermed være at verken selger eller eiendomsmegler har kunnskap om hvorvidt naboer til eiendommen kan være straffedømt, eller hva slags handlinger det i tilfelle kan være tale om.
Videre ble det påpekt at opplysninger om at en person er straffet for bestemte handlinger, er det personopplysninger av sensitiv karakter.
I dommen uttales det at
(Dommens avsnitt 49) «Disse utgangspunktene må få betydning for selgers plikt til å bringe slike opplysninger videre i de tilfellene opplysningene faktisk er kjent. Utgangspunktet må etter mitt syn være at dette ikke er «omstende ved eigedomen» som en kjøper har grunn til å regne med å få opplysning om, og at det dermed ikke er opplysninger som er omfattet av opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7».
I dommens avsnitt 50 står det at
«For at det skal foreligge en opplysningsplikt, må det kreves noe mer enn kunnskap om at en nabo er straffedømt, selv om dommen gjelder alvorlige handlinger. Plikt til å gi opplysninger vil særlig kunne tenkes dersom en nabo har begått handlinger som har hatt eller kunne ha fått direkte virkninger for den eiendommen som selges, eller for personer med tilknytning til denne. Dersom det ikke foreligger slike tidligere handlinger, må det kreves konkrete holdepunkter for at det er en reell risiko for slike handlinger i fremtiden.». Høyesterett viste videre til lagmannsrettens vurdering og formulering om at det måtte foreligge en «faktisk og reell innvirkning».
Etter en konkret vurdering av forholdene som naboen var dømt for, konkluderte Høyesterett med at det ikke forelå noen slik innvirkning i det konkrete tilfellet. I dommens avsnitt 53 heter det videre at
«Et krav om faktisk og reell innvirkning må videre etter mitt syn, når det er spørsmål om å vurdere risikoen ut fra tidligere straffbare handlinger, i første rekke bygge på generelle slutninger ut fra handlingenes karakter og eventuelt også tiden som er gått siden handlingene. Det vil verken være mulig eller ønskelig å foreta en mer konkret vurdering av en gjentakelsesfare på en slik måte som påtalemyndigheten og domstolene i enkelte tilfeller må gjøre ved behandlingen av straffesaker».
Dette gir selgere og eiendomsmeglere en viss veiledning for vurderingen av den (forutsetningsvis) kjente omstendigheten må opplyses om.
Utallige eksempler fra nyhetsbildet viser imidlertid med tydelighet at både for politi, kriminalomsorgsmyndighetene, domstolene og helsevesenet kan ha store utfordringer med å vurdere gjentakelsesfare i forkant. Ved salg av bolig må selger og megler forsøke å gjøre seg opp en mening om den konkrete, fremtidige betydningen nærværet av en straffedømt nabo (eksempelvis) kan få. Det er åpenbart ikke enkelt.
Dommene kan leses i sin helhet her.
