Av: Sven Magnus Rivertz, senioradvokat BAHR advokatfirma – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2019
Innledning
Det er merkelig med det, men totalprisen på leiligheten eller rekkehuset som kjøpes på prospekt blir (nesten) alltid dyrere enn prospektets utgangspunkt. Kanskje har kjøper et ønske om endelig å få seg sitt eget vinskap i kjøkkenbenken, oppgradert stekeovn og noe annet enn prosjektets standard benkeplate på kjøkkenet. Kanskje er det ønskelig å få med en ekstra parkeringsplass til leiligheten, særlig i disse stadig mer parkeringsfiendtlige tider. Vi snakker kjøpers tilvalg, og tilvalg betyr tillegg i kjøpesummen. Dermed oppstår spørsmålet for den bolde eiendomsmelger: Skal disse tilvalgene tas med ved beregningen av 2,5 % dokumentavgift når skjøtet sendes til tinglysning?
Dokumentavgift på oppgraderinger av boligens standard?
Hovedregelen er at det skal betales dokumentavgift av salgsverdien av den faste eiendommen som det erverves hjemmel til, dvs. det samlede vederlaget selger kan få for eiendommen, se dokumentavgiftsloven § 7. I praksis innebærer dette at kjøpesummen kan oppgis som salgsverdi og avgiftsgrunnlag for dokumentavgiften. Unntak kan tenkes, f.eks. hvis kjøpesummen ikke representerer en reell markedspris på grunn av salg mellom nærstående e.l.. Man bør også være oppmerksom på at boligens andel av fellesgjelden skal legges til ved fastsettelse av avgiftsgrunnlaget.[1] For øvrig er problemstillingen ikke aktuell for borettslag, da borettslagsandeler er fritatt for dokumentavgift.
Ved salg av boliger under oppføring eller som er nyoppført i sin helhet, vil avgiftsfritaket for førstegangsoverføring av nyoppførte bygg kunne komme til anvendelse (jf. Stortingets avgiftsvedtak § 3). I så fall skal det bare beregnes dokumentavgift av den tomteverdi som overdras, hvilket innebærer at dokumentavgiftsgrunnlaget blir betydelig lavere enn kjøpesummen. Da avgiftsfritaket innebærer at det ikke beregnes dokumentavgift av verdien av boligmassen i det hele tatt, blir det heller ikke dokumentavgift på tilvalgene. Det er en forutsetning at selger ikke har tatt boligen i bruk før overføringen, og fritaket gjelder kun for boliger som er nyoppført i sin helhet.
Hvis prosjektet benytter deler av allerede eksisterende konstruksjoner, f.eks deler av grunnmur, fasade eller lignende, anses boligene ikke som nyoppført i sin helhet, og man er da tilbake i de vanlige reglene for beregning av dokumentavgift. Boligprosjekter der tidligere kontorbygg transformeres til boligbygg er typiske eksempler på at avgiftsfritaket ikke kommer til anvendelse ved salg av boliger på prospekt. Hovedregelen om at det skal betales dokumentavgift av salgsverdien av den faste eiendommen det erverves hjemmel til, innebærer at vederlag for tilvalg skal tas med når dokumentavgiften beregnes. Tilvalgene må anses å tilføre boligen verdi ut over hva kjøper hadde fått uten tilvalgene, og vederlaget inngår i den samlede kjøpesum som betales for eiendommen. At man først har avtalt en kjøpesum i henhold til listepris i kjøpekontrakten, og deretter avtaler tillegg til kjøpesummen i form av tilvalg er i så måte ikke avgjørende. Det er boligens salgsverdi per overtakelse (eller strengt tatt tinglysningstidspunktet) som blir avgjørende for avgiftsgrunnlaget som skal oppføres på skjøtet.
Men hva hvis enkelte tilvalg ikke er levert i forbindelse med overtakelse? Leveransen av vinskapet har kanskje blitt forsinket. Det er vår oppfatning at man ikke plikter å svare dokumentavgift for tilvalg som ikke er levert på det tidspunktet skjøtet leveres inn til tinglysning. Dette fordi verdien av slike tilvalg ikke kan anses tilført eiendommen på tidspunktet for tinglysning, hvilket er det avgjørende tidspunktet for beregningen av dokumentavgiften. Om man velger å holde en del av kjøpesummen utenfor avgiftsgrunnlaget på dette grunnlag bør man vurdere å opplyse om dette til avgiftsmyndighetene, se punkt 4 nedenfor.
Særlig om parkeringsplasser
Parkeringsplasser skiller seg gjerne fra de andre tilvalgene ved at parkeringsplassen ikke blir inkorporert som en del av boenheten som sådan, men er derimot typisk plassert i felles parkeringsanlegg eller lignende. Hvordan eierskapet til parkeringsplassene er organisert varierer, og organiseringen av parkeringsplassene kan ha betydning for beregningen av dokumentavgift.
Hvorvidt det skal beregnes dokumentavgift på tilleggsvederlaget for parkeringsplasser vil i prinsippet bero på om kjøperen erverver eiendomsrett til parkeringsplassen eller om han kun erverver en begrenset parkeringsrettighet i annen manns eiendom. Tinglysning av erverv av eiendomsrett er dokumentavgiftspliktig, mens tinglysning av begrensede rettigheter i annen mans eiendom ikke utløser dokumentavgift.
Hvis den ervervede parkeringsplassen er organisert som tilleggsdel til en selveierseksjon, vil parkeringsplassen følge med som en del av det kjøperen erverver hjemmel til ved tinglysning av skjøtet for selveierseksjonen. Eventuelle tilleggsvederlag for parkeringsplassen må da medtas ved beregning av dokumentavgiften.
Tilsvarende må gjelde for de tilfeller der parkeringsplassene som erverves er organisert i en samleseksjon for parkering, der rett til parkering gis gjennom erverv av en sameieandel i samleseksjonen. Kjøper får her hjemmel til en sameieandel i parkeringsseksjonen ved tinglysning av skjøte, typisk som en realsameieandel som følger leiligheten eller alternativt som en personlig sameieandel som eies uavhengig av eierskapet i leiligheten. Det må da beregnes dokumentavgift av vederlaget for den tilvalgte parkeringsplassen.
Parkeringsarealet kan også tenkes organisert som fellesareal, der tilvalget går ut på at kjøper erverver en parkeringsrettighet i fellesarealet. I et slikt tilfelle vil ikke kjøper erverve eiendomsrett til parkeringsanlegget, men kun en rettighet i dette arealet. Rettigheten kan maksimalt gis varighet på 30 år, se eierseksjonsloven § 25. Da kjøper ikke erverver eiendomsrett i disse tilfellene, er det vår oppfatning at man ikke plikter å svare dokumentavgift på vederlaget for slik parkeringsrettighet.
Et siste typetilfelle som nevnes her er de tilfellene der parkeringsplassene er plassert på en eiendom som ikke er seksjonssameiets, typisk en naboeiendom. Hvis det erverves en parkeringsrettighet som sikres ved tinglysning av en erklæring på parkeringseiendommen, er vederlaget som utgangspunkt ikke dokumentavgiftspliktig. Hvis kjøper derimot erverver en sameieandel i den aktuelle parkeringseiendommen, så vil tinglysningen av ervervet av sameieandelen utløse dokumentavgift.
Også for parkeringstilfellene kan avgiftsfritak for bygg under oppføring/ førstegangsoverføring av i sin helhet nyoppført bygg kommer til anvendelse, og i så fall skal det kun betales dokumentavgift på tomteverdien.
Merk at hvis parkeringsplassen som erverves ligger på en annen eiendom enn boligen, så må det foretas en selvstendig avgiftsmessig vurdering av den rettighet/sameieandel som erverves. Selv om boligen som kjøpes omfattes av fritaket for førstegangsoverføring av nyoppførte boliger vil ikke dette automatisk smitte over på et parkeringsbygg beliggende på annen eiendom som allerede er tatt i bruk. Tilsvarende risikerer kjøper av en borettslagsleilighet å måtte betale dokumentavgift på kjøp av parkeringsplassen på naboeiendommen selv om borettslagsandelen i seg selv er fritatt for dokumentavgift.
Informasjon til avgiftsmyndighetene
Hvis man ønsker å holde vederlag for tilvalg utenfor
avgiftsgrunnlaget, bør det vurderes å informere kort om at en del av
kjøpesummen er holdt utenfor ved innsendelse av skjøtet til kartverket. Dette slik
at man ikke blir ansett for å holde tilbake opplysninger overfor
avgiftsmyndighetene. Både beløp og begrunnelsen for å holde beløpet utenfor
avgiftsgrunnlaget bør fremgå. Videre bør man vurdere å ta sine forbehold
overfor kjøper, slik at han er forberedt på at dokumentavgift kan bli avkrevd
på hele kjøpesummen hvis avgiftsmyndighetene ikke deler meglers vurdering.
[1] Se Statens Kartverks rundskriv 12/2015 S
