Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) viser til departementets høringsbrev av 18.10.2024 i forbindelse med Husleielovutvalgets hovedrapport, NOU 2024: 19 Ny boligleielov.
NEF er profesjonsforbundet for eiendomsmeglere, meglere og advokater som arbeider med eiendomsmegling.
I Norge eier ca. 75 % av husholdningene egen bolig, og 25 % bor i leid bolig. Det har vært, og er, bred politisk oppslutning om eierlinjen.
Det er etter NEFs oppfatning viktig at lovverket bidrar til at innbyggerne sikres gode og egnede boliger og boforhold, herunder at det tilstrebes balanse mellom tilbud og etterspørsel. Tilgang til boliger som er egnet – både hva angår kvalitet, størrelse, pris og beliggenhet – er av stor velferdsmessig betydning for husholdningene. Dette gjelder uavhengig av om husholdningene eier eller leier sin bolig.
NEF anerkjenner det arbeidet utvalget har nedlagt, og har forståelse for at det har vært, og er, krevende å forene motstridende interesser. Utvalgets innstilling er derfor preget av et stort antall dissenser.
Når det er sagt støtter NEF forslag om en egen lov om leie av bolig. NEF er enig i utvalgets begrunnelse om at en slik lov vil være mer brukervennlig ettersom bestemmelsene i større grad enn i dagens husleielov vil være relevante for leseren/brukeren.
NEF er i utgangspunktet positiv til tiltak som vil gi bedre botrygghet for leier. NEF er derfor enig i at «som den er»-forbehold og liknende generelle forbehold ikke skal gjelde (forslagets § 3-2 fjerde ledd). NEF er også enig i at leiere bør vernes mot risikoen det er å leie boliger med helsefarlig omfang, og støtter forslaget om minstekrav til boligen (forslagets § 3-2).
Det er imidlertid viktig at en eventuell boligleielov sikrer balanse mellom partene, og NEF er bekymret for at en strengere regulering kan få utilsiktede virkninger. Vi frykter at mange av forslagene vil gjøre utleievirksomhet mindre attraktivt og dermed svekke tilbudssiden ved at det blir færre utleieboliger. Dette vil igjen kunne føre til økt selektering blant utleierne og høyere leiepriser. Leietakers posisjon i leiemarkedet kan dermed bli svekket i et allerede vanskelig marked. Det vises i denne forbindelse til NEF, Ambita og SØA sine regelmessige
analyser av sekundærboliger og institusjonelle boliger som viser en bekymringsfull tilbudstrend for både private og profesjonelle leieboliger.
Vi vil i det videre kommentere noen av forslagene.
§ 2-2 og 12-2
NEF støtter forslaget om at loven skal oppfordre partene til å bruke protokoller ved inn- og utflytting.
Overtakelsesprotokoll er standard ved kjøp og salg av bolig gjennom eiendomsmegler, og et viktig, og ofte avgjørende, dokument i tvister mellom partene. NEF kan ikke se at det er vektige grunner som tilsier at slike protokoller skulle være mindre viktige ved leieforhold enn ved boligsalg.
§ 4-5
NEF støtter mindretallets forslag om at leier ikke uten utleiers samtykke kan gjøre forandringer i boligen eller på eiendommen for øvrig.
NEF frykter at en rett til å gjøre endringer uten samtykke vil kunne svekke mange utleieres (særlig privatpersoners) motivasjon til å leie ut. En eventuell adgang til å gjøre forandringer må imidlertid ses i sammenheng med en eventuell tilbakeføringsplikt ved avsluttet leieforhold. Dersom leier ikke har plikt til å tilbakeføre boligen til den stand den var ved leieforholdets oppstart (med unntak for forringelse som skyldes
alminnelig slit og elde, samt eventuelle mangler som utleier hefter for), vil utleier ofte påføres økonomiske ekstrakostnader, hvilket igjen kan være av avgjørende betydning for om man velger å leie ut eller ikke.
§ 6-8
NEFs erfaring fra boligomsetning er at deponering av omtvistet beløp som den store hovedregel ikke er mulig i praksis. Vi viser i den forbindelse også til utvalgets beskrivelse i NOU’ens pkt. 18.6.6.
NEF mener det vil være uheldig å lovfeste et handlingsalternativ dersom det er slik at dette ikke er et reelt alternativ i praksis. Vi ønsker også å bemerke at det kan gi en falsk trygghet for utleier.
§ 7-3
NEF støtter forslaget om at leien, der leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder, kan kreves satt til den leie som vanligvis oppnås på kravstidspunktet.
§ 8-5
NEF frykter et krav om å sette av en rimelig sum/minst én prosent av de årlige samlede leieinntektene som utleier mottar fra boligutleie i huset, boligstiftelsen, eierseksjonssameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet, vil medføre at enkelte utleier velger å ikke leie ut. Dette vil i så fall få betydning for tilbudssiden, hvilket igjen må antas å påvirke leieprisene i strid med formålet.
Kapittel 11
NEF støtter forslaget i § 11-2 annet ledd om avtalt leietid i tilfeller som beskrevet i bestemmelsen (utleie av enhet i egen bolig) fortsatt kan begrenses til ett år.
Når det gjelder forslagets § 11-2 første ledd om å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år, § 11-4 om leierens rett til å kreve forlengelse av tidsbestemte leieavtaler, og § 11-5 først ledd om at leier når som helst kan si opp leieavtale, er vi bekymret for effekten på leietilbudet. I denne forbindelse viser vi til vårt høringssvar datert 26.04.2024 som ligger vedlagt dette høringssvaret, samt vårt innspill på Kommunal- og distriktsdepartementets innspillsmøte 13.12.2024.
Dersom forslaget om leiers rett til å kreve forlengelse av en tidsbestemt leieavtale blir vedtatt, støtter vi flertallets forslag om at søksmålsbyrden legges på leier i de tilfellene der kravet om forlengelse avslås av utleier.
Med vennlig hilsen
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)
Carl O. Geving adm. dir.
Cecilie Eide Knudsen advokat MNA, juridisk direktør
