Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) viser til departementets høringsbrev av 03.07.23 vedrørende forslag til endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven for å legge bedre til rette for nye boligkjøpsmodeller.
NEF er profesjonsforbundet for eiendomsmeglere, meglere og advokater som arbeider med eiendomsmegling. Forbundet har om lag 2800 medlemmer.
NEF støtter tiltak som underbygger den norske boligmodellen hvor eierlinjen er sentral. Det er både tradisjon for, og bør være et mål for fremtiden, at flest mulig av de som ønsker det skal ha muligheten til å eie sin egen bolig.
De senere år har det har vokst frem ulike varianter av boligkjøpsmodeller i markedet, blant annet som en konsekvens av utlånforskriftens krav til egenkapital. Med «leie til eie-avtale» eller «deleie-avtale» får forbrukeren rett til å kjøpe boligen, eller kjøpe seg opp til en større eierandel, på et senere tidspunkt. Under forutsetning av at forbrukeren har mulighet til å spare, og dermed opparbeide seg egenkapital, etter at kostnadene til leie/bruk av boligen og andre livsoppholdskostnader er dekket, vil ordningen kunne bidra til at grupper som ellers ikke kommer inn på boligmarkedet, kan lykkes med det.
Ettersom boligene som er omfattet av alternative boligkjøpsmodeller normalt er nye boliger, og disse i gjennomsnitt har en høyere pris og markedsleie enn tilsvarende brukte boliger, vil forbrukere som inngår slike kontrakter bare få nytten dersom de faktisk klarer å kjøpe boligen. Et leieforhold som avsluttes uten at kjøpsopsjonen benyttes, kan gi et økonomisk tilbakesteg for forbruker sammenlignet med om han i stedet hadde leid en brukt bolig – normalt til rimeligere pris – i samme periode. Det er følgelig ikke en ordning som passer alle, men som et supplement til rene salgs- og husleieavtaler kan det være en løsning for visse grupper. Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 2 av 9
NEF ønsker å presisere at det viktigste bidraget for å sikre eierlinjen og et stabilt boligmarked, etter vår oppfatning, er at myndighetene legger til rette for at det kan bygges nok boliger til å tilfredsstille fremtidig boligbehov. Det vesentligste bidraget til et trygt boligmarked – uten for store prissvingninger opp og ned – er at tilbudssiden holdes i balanse med etterspørselen.
Ved regulering og annen samfunnsplanlegging er det dessuten helt sentralt at det bygges på riktig sted, med riktig standard, og med størrelser/ boligmiks som møter de reelle behovene i markedene.
En oppmykning av reglene i boliglovene vil kunne ha som konsekvens at etterspørselen i markedet øker. Hvis tilbudet ikke økes tilsvarende gjennom tilførsel av nye enheter, vil oppmykningen i boliglovene isolert sett medføre økte priser i boligmarkedet.
Nye boligkjøpsmodeller kan imidlertid være et av flere tiltak for å sikre eierlinjen i det norske boligmarkedet og på bakgrunn av dette, støtter NEF departementets initiativ til å gjøre endringer i boliglovene for å legge bedre til rette for nye boligkjøpsmodeller.
NEFs syn på detaljer i forslaget følger nedenfor.
Forslaget om å åpne for større andel juridiske eiere i borettslag
I forslaget om ny § 4-3 a) (Leie til eie), ligger en økning fra 20 til 30 prosent av andelene som juridiske eiere kan erverve. Forslaget forutsetter at «Andelane må bli leigd ut med ein leige til eige-avtale som beskrive i § 1-8».
Ut fra forslagets ordlyd legges det til grunn at det ikke er en forutsetning for ervervet at leie til eie-avtaler samtidig foreligger. Forslaget sier imidlertid ingenting om når slike avtaler med forbrukere må foreligge, og heller ikke noe om konsekvensen av at slike avtaler ikke blir inngått. Etter NEFs oppfatning bør rettsvirkningene klargjøres og komme tydelig til uttrykk ved en henvisning mellom ny § 4-3 og § 4-8. Dette for å hindre omgåelser og spekulasjon. Siste kommentar har også relevans for deleie-avtaler.
(Se eget avsnitt om NEFs merknader om minimumskravene i §§ 1-8 og 1-9 nedenfor).
I forslaget om ny § 4-3 b) (Deleie), foreslås det at inntil 50 prosent av andelene i laget kan eies av juridiske personer forutsatt at andelene tilbys med deleie-avtale som tilfredsstiller minimumskravene i forslagets § 1-9.
NEF støtter departementets forslag om å øke andelen som kan erverves da det antas at økingen vil bidra til økt interesse for å tilby boligkjøpsmodeller, blant annet på grunn av stordriftsfordeler.
Økningen fra 20 til 30 prosent i § 4-3 a) anses som en moderat økning.
Utvidelsen innebærer et tilsvarende inngrep i brukereierprinsippet, men ettersom økningen består av beboere som antas å ha et ønske og intensjon om å kunne kjøpe boligen senere deler NEF departementets oppfatning om at disse vil ha egeninteresse i et godt bomiljø på linje med beboere som allerede er andelseiere. Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 3 av 9
Av tilsvarende grunner støttes forslaget om at det ved deleie skal kunne være inntil 50 % juridiske eiere. Brukereierprisnippet og hensyn til bomiljø gjør det i seg selv klart mindre betenkelig med en høyere andel enn ved leie-til eie. For at prisfastsettelsen for boligene skal bli mest mulig riktig, herunder at forbrukere skal få et relevant sammenligningsgrunnlag, er det likevel nødvendig at en betydelig del omsettes på ordinær måte. Etter NEFs syn bør andelen derfor ikke settes høyere enn 50%.
I høringsnotatet ber departementet om innspill til spørsmålet om kommuner bør få adgang til å eie en større andel enn hva forslaget legger opp til.
NEFs merknader ovenfor vedrørende brukereierprinsippet/ bomiljøhensyn og riktig prisfastsettelse, er relevante også for spørsmålet om kommuner skal få adgang til en høyere eierandel enn andre juridiske eiere.
Dersom andelen boliger i et prosjekt som omsettes fritt og åpent blir redusert, er det risiko for feil – herunder for høy – prising av boligene som er omfattet av en boligkjøpsmodell.
Gruppen forbrukere som benytter seg av boligkjøpsmodeller, antas i gjennomsnitt å være mindre erfarne enn den gjennomsnittlige forbrukerkjøper. Et fritt og åpent marked for sammenlignbare boliger i borettslaget, anses derfor viktig for at en relativt sett svakere gruppe ikke skal risikere å ta en kjøpsbeslutning uten tilstrekkelig og relevant sammenligningsgrunnlag. En for høy andel juridiske eiere, vil også kunne påvirke annenhåndsomsetningen av boliger som eies av forbrukere.
Sterke forbrukerhensyn – både til forbrukere som allerede har kjøpt sin andel, og forbrukere som vurdere å kjøpe/ øke eierandelen sin – gjør seg gjeldende som argument mot at kommuner skal kunne eie en større andel enn andre juridiske eiere som tilbyr boligkjøpsmodeller.
Etter NEFs oppfatning bør det ikke være særregler for kommuner.
NEF vil ellers anmode departementet om å vurdere konsekvensene av at tilbydere kan komme til å velge å tilby både leie til eie og deleie, eventuelt hybridløsninger hvor disse kombineres, i samme prosjekt. Departementet bør utforme forslag til bestemmelser som på en balansert måte ivaretar både eksisterende eieres og opsjonshavernes interesser. Både brukereierprisnippet og hensynet til riktig prisfastsettelse bør etter NEFs syn vektlegges i denne sammenheng.
Minstevilkår – brl. ny §§ 1-8 og 1-9, og esl. ny § 6d), § 23 nytt femte og sjette ledd og § 52 nytt andre og tredje ledd
NEF er enig med departementet i at en eventuell oppmykning i lovverket i form av unntaksbestemmelser som gir mulighet for at en større andel eies av juridiske personer, må knyttes til bestemmelser som setter tydelige rammer for hva som faller inn under unntaket. Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 4 av 9
Både hensynet til forbrukere som vil inngå slike avtaler og andre – særlig styrene i de aktuelle lagene som skal håndheve reglene – tilsier at det må defineres klare og objektive minimumsvilkår i loven.
NEF støtter at det innføres bestemmelser som setter minimumsvilkår for hva som skal regnes som en leie-til-eie eller deleie-modell i henhold til boliglovene.
Nærmere om opsjonens varighet
NEF er enig i at det bør settes en tydelig grense for opsjonens lengste varighet.
Uten en slik grense vil det bli vanskelig å skille mellom modeller som har som intensjon at leietaker skal bli eier av andelen og ordinære leieavtaler. Uten en objektiv grense vil det også bli vanskelig å håndheve skillet mellom boligkjøpsmodeller som åpner for økt andel juridiske eiere, og det som i realiteten er alminnelige leiekontrakter. Etter NEFs oppfatning er fem år i utgangspunktet en fornuftig tidsbegrensning for leie til eie avtaler.
For å sikre at boligene innen en definert lengstetid går over i enten leietakers eie, eller overdras til en annen fysisk eier som bebor den, eller bebos av en ny person med leie-til-eie-avtale i henhold til lovens minimumsvilkår, antas det at det er nødvendig at leieavtalen er tidsbegrenset. Husleielovens hovedregel er at tidsbegrensede leieavtaler ikke kan ha varighet som er kortere enn tre år, jf. husleieloven § 9-3 første ledd.
For at leietidens opphør skal korrespondere med utløpet av opsjonsperioden, vil en lengste tid på fem år innebære at leie til eie-avtalen ikke kan inngås tidligere enn 2 år før innflytting/ starten på den treårige leiekontrakten. Mange kontrakter om bolig under oppføring inngås på et tidligere stadium enn to år før. Byggetidene kan variere mye, og jo tidligere man er i prosjektfasen, jo større usikkerhet er det om tidspunkt for faktisk ferdigstillelse. Dersom perioden måles fra tidspunktet for inngåelse av leie til eie-avtalen, vil en lengste tid på fem år kunne være et hinder for at leie til eie-avtaler kan inngås. Etter NEFs oppfatning bør det vurderes om lengstetiden bør knyttes til tidspunktet for overtakelse, altså leieforholdets start. Med en slik løsning vil det også være lettere å håndheve reglene ettersom det er enklere å konstatere hva som var overtakelses-/ innflyttingstidspunkt enn å holde oversikt over når den enkelte leie til eie-avtale er inngått.
Begrunnelsen for de foreslåtte minimumsvilkårene er primært knyttet til hensynet til bomiljø/ brukereierprinsippet. Under forutsetning av at tiden etter innflytting ikke overstiger tre år, kan perioden før innflytting være noe lenger enn to år uten at dette hensynet tilsidesettes. Husleieloven § 9-3 første ledd er ikke til hinder for at leietakerne får tidsbegrensede leiekontrakter med fem års varighet, men dersom beregningen av lengstetiden ikke knyttes til avtaleinngåelsen, men til overtakelsen/ start på leieforholdet, vil en periode på fem år regnet fra overtakelse innebære et større reelt inngrep i brukereierprisnsippet enn om fristutgangspunktet knyttes til avtaleinngåelsen. Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 5 av 9
For forbrukere som inngår leie til eie-kontrakter er det både potensiell nytte/ gevinst og ulempe knyttet til avtaleperiodens lengde og beregning. På den ene side øker muligheten for opparbeidelse av tilstrekkelig egenkapital for senere kjøp med lengre avtaleperiode, og forutsatt fastpris og stigende priser i boligmarkedet, vil nytten øke ytterligere.
Ulempen for forbruker er at man, uavhengig av leieforholdets varighet, forplikter seg til et leieforhold lang tid før innflytting. Ved inngåelse av husleieavtaler er det vanlig at innflytting skjer raskt, sjelden mer enn få måneder i forkant. For forbruker er det viktig å vurdere både fordeler og ulemper.
Siden forbrukere som er i målgruppen for boligkjøpsmodeller i hovedsak er yngre personer, og/ eller personer som i mindre grad er etablert med partner/ familie, er det risiko for at både behov (f.eks. boligstørrelse, beliggenhet, arbeidssted) og ønsker endres betydelig innen boligen er klar for innflytting. Dersom forbruker skulle velge å bryte en inngått avtale, vil det kunne få negative økonomiske konsekvenser, samtidig kan det ha negative velferdsmessige konsekvenser å oppfylle avtalen. Lovgiver bør derfor vurdere om det bør gis en hjemmel for oppsigelsesadgang i byggeperioden, lignende buofl. §§ 53 og 54. Bestemmelsen bør utformes på en måte som balanserer hensynene mellom forbruker og tilbyder.
Hva gjelder spørsmålet om det også bør settes krav til en minste varighet, hvilket departement har valgt å ikke foreslå, deler i utgangspunktet NEF departementets antakelse om at dette vil «regulere seg selv». Det må antas at det ikke vil være attraktivt å tilby boligkjøpsmodeller med særlig kort varighet som gjør at kjøpsopsjonen får liten realitet for forbruker.
Etter NEFs oppfatning bør det likevel settes et vilkår om minimumstid på opsjonenes varighet.
Begrunnelsen for dette er at det er en klar risiko for at tilbydernes faktiske adferd i fremtiden kan bli annerledes enn hva som har vært vanlig til nå. Hittil er det i hovedsak større aktører, forutsetningsvis med robust økonomi, som har tilbudt boligkjøpsmodeller. Ved oppmykning i lovverket, må det imidlertid ventes at det vil komme til nye og mindre solide aktører. Det kan tenkes at det å tilby de nye boligkjøpsmodellene i seg selv vil anses som omdømmestyrkende, og dersom det i fremtiden skulle knyttes andre goder til ordningen via ulike deler av lovverket, f.eks. bestemmelser i plan- og bygningsloven eller til finansieringsløsninger, vurderer NEF det som uheldig at det ikke også skal settes minimumstid for opsjonens varighet. Et minimumskrav i loven til opsjonens varighet har også den fordel at det blir lettere for forbrukere å sammenligne ulike tilbud under boligkjøpsmodeller.
NEF antar at 3 år er hensiktsmessig for at kjøperetten skal bli reell for flest mulig. Minstetiden må sees i sammenheng med husleielovens regel om minstetid på tidsbegrensede leiekontrakter, jf. husleieloven § 9-3. Dersom leie til eie-avtalen ikke Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 6 av 9
knyttes til en tidsbegrenset leiekontrakt, kan konsekvensen bli at leieforholdet må fortsette i lengre tid.
Prisfastsettelse av boligen
Departementet har vurdert de ulike variantene for prisfastsettelse som i dag forekommer i ulike kontrakter. Noen har fastpris som gjelder i hele opsjonsperioden, andre legger opp til justering av prisen mot en bestemt indeks, og atter andre legger opp til at verdien av markedsprisøking fordeles mellom utbygger og forbruker, f.eks. slik at forbruker tilgodeses med verdiøkning opp til 15 prosent, altså tilsvarende utlånsforskriftens egenkapitalkrav.
Med stigende boligpriser vil en fastprismodell være gunstig for forbruker, og også forutsigbar. En fastprismodell vil imidlertid ikke være gunstig dersom markedsverdien av aktuell bolig synker.
NEF støtter departementets syn på at det er av sentral betydning at forbrukerne får god og forutsigbar informasjon om hvordan prisen på boligen fastsettes, slik at de best mulig kan ta stilling til om avtalen er gunstig.
Departementet har foreslått for leie til eie, jf. forslagets § 1-8 a., at det skal gå frem av avtalen hva som er «salsprisen på bustaden», men at dette kan gjøres enten ved at det fastsettes en fastpris for boligen, eller ved at det avtales at en andel av leien – forutsatt at leien ikke er høyere enn markedsleie – går til fradrag som rabatt på kjøpesummen dersom forbrukeren benytter opsjonen.
Sistnevnte løsning skal innebærer en form for sparing hvor kapitalen opparbeides som en fremtidig rabatt hos utleier/ selger. Noen omstendigheter taler etter NEF syn klart imot denne løsningen. Løsningen gir et mindre oversiktlig prisbilde for forbrukeren. Det kan være usikkert hva som er riktig markedsleie dersom det ikke er et etablert leiemarked for tilsvarende bolig. I nybyggprosjekter i utbyggingsområder er det ofte tilfellet. Forbrukeren vil da ha lite sammenligningsgrunnlag. Leieprisen som rabatten knyttes til forutsettes å maksimalt utgjøre markedsleie, jf. høringsnotatet s 20. Hva som er markedsleie, kan imidlertid variere både opp og ned under leieforholdets varighet, mens justering av leieprisen i et løpende leieforhold i husleieloven er knyttet til konsumprisindeksen, jf. husleieloven § 4-2. I tillegg er det etter NEFs syn et spørsmål om forbrukerens «sparing» ved en slik løsning kan få akseptabel sikkerhet.
NEFs oppfatning er at prisen enten bør kreves fastsatt som en fastpris, eller at den knyttes til en klart definert indeks som både kan øke og redusere kjøpsprisen.
Hva gjelder deleie, er det foreslått i ny § 1-9 a. at [Det må gå frem av avtalen] «klare prinsipp for korleis salsprisen på den resterande delen av bustaden skal bli fastsett». Det fremstår som uklart om, og i så fall hvorfor, departementet, for denne kjøpsmodellen (deleie), foreslår at det er tilstrekkelig at prinsippene for prisfastsettelsen (av den resterende del) går frem av avtalen, mens det i høringsnotatet s 20, annet avsnitt (i Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 7 av 9
omtale av leie til eie), står at «Departementet mener at dette ikke vil være forutsigbart nok for forbrukere».
Ellers kommenteres det at vår oppfatning er at ordlyden i lov forslaget må presiseres, slik det står nå synes ordlyden å favne flere tilfeller enn hva det gis uttrykk for i høringsnotatet s. 20.
Behovet for å sikre rettsvern for forbrukernes posisjoner under boligkjøpsmodellene er for øvrig tatt opp i et eget avsnitt nedenfor.
Leieprisen på boligen/ vederlag for bruk av hele boligen
NEF er enig i at det er viktig å sette krav i loven om at avtalen må fastsette leieprisen etter klare prinsipper, herunder at avtalen må presisere at leieprisjustering må være i tråd med husleielovens kap. 4 om leieprisvern, slik det kommer frem av forslagets § 1-8 tredje ledd.
Håndtering av mangler
NEF støtter forslaget om at det må fremgå av avtalen hvilke rettigheter kunden har som henholdsvis leier og kjøper når det gjelder eventuelle feil og mangler ved boligen og hvordan disse skal håndteres.
Foreldelse
Det er uavklart om kjøpsopsjonene forbruker besitter kan foreldes. Kjøpsopsjonen er et helt sentralt element i boligkjøpsmodellene, og risiko knyttet til at disse kan bortfalle som foreldet i løpet av den perioden som avtalen ellers gjelder, er helt uakseptabel. Lovgiver må finne en løsning på dette. På tilsvarende måte som at en avtale om leie til eie kan være ugunstig for en forbruker som ikke klarer å spare tilstrekkelig egenkapital til å kunne benytte kjøpsopsjonen, så vil en forbruker som leier og innretter seg på senere kjøp eller økning av sin eierandel, kunne bli skadelidende dersom kjøpsopsjonen foreldes.
Departementet har drøftet ulike alternativer for å løse dette spørsmålet. I korthet er det drøftet fire alternativer:
- Hjemmel i den alminnelige foreldelsesloven
- Særregel i henholdsvis borettslagsloven og eierseksjonsloven, jf. foreldelsesloven § 30
- Avtalebasert rett til forlengelse av opsjonen
- Innføre krav om at opsjonens varighet ikke kan være mer enn tre år
De to siste alternativene er etter NEFs oppfatning uheldige løsninger.
En begrensing av opsjonens varighet til tre år (forutsatt at tiden regnes fra avtaleinngåelsen), vil sette betydelige begrensninger for reell nytte av boligkjøpsmodeller. Det henvises ellers til NEFs syn på spørsmålene om det bør settes krav til både øvre og nedre grense for opsjonenes varighet. Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 8 av 9
Når det gjelder alternativet med avtalebasert rett til forlengelse, fordrer dette alternativet en aktiv handling fra forbrukers side.
Foreldelsesregler er etter sin art vanskelig for legfolk å forstå, og siden den primære målgruppen for boligkjøpsmodellene er forbrukere som i snitt er mindre erfarne enn gjennomsnittsforbrukeren, anses det ikke som en fornuftig løsning. En manglende forståelse for foreldelsesreglene og handleplikten, eller forglemmelse, vil kunne få et betydelig rettstap som følge. Det er svært uheldig.
For at en slik løsning skulle kunne forsvares, måtte retten til forlengelse settes som et av minimumsvilkårene og knyttes opp mot en aktivitetsplikt på tilbyderens hånd.
Uansett reises spørsmålet om ikke en slik forhåndsavtale om rett til forlengelse av opsjonen vil være i strid med foreldelsesloven § 28 nr 1 første setning dersom skyldneren ved denne forhåndsavtalen bindes til å vedta fristforlengelse etter at fordringen er oppstått. Bestemmelsen er satt for å verne skyldnerens interesse, under en forutsetning om at skyldneren normalt er en svakere part enn kreditor. Selv om dette styrkeforholdet heller er motsatt ved avtaler om opsjoner knyttet til boligkjøpsmodellene, fremstår ordlyden som klar.
Etter NEFs syn er den beste løsningen å ta inn en særregel i boliglovene. Pedagogiske grunner tilsier det, da boliglovene ellers er sentrale i avtaleforholdene. En plassering av bestemmelsen i foreldelsesloven er uheldig av pedagogiske grunner, og vil dessuten uthule den generelle foreldelseslovens karakter av generell lov. Plassering av spesialbestemmelser om foreldelse i særlovgivningen er i tråd med hva foreldelsesloven selv legger opp til, jf. fl. §30, og en praktisk brukt teknikk også i lover som (dels) retter seg mot forbrukere, f.eks. forsikringsavtaleloven.
Spørsmålet om reglene om boligkjøpsmodeller bare skal knyttes til nye prosjekter
NEF støtter departementets vurdering av at særreglene for boligkjøpsmodeller bare bør gjelde for nye borettslag/ sameier, og at det dersom første leieforhold opphører, bare skal være adgang til å inngå ett nytt leieforhold med tilhørende kjøpsopsjon, totalt tidsbegrenset til 10 år.
Forholdet til forkjøpsrettsreglene i borettslagsloven
NEF støtter forslaget om at de alminnelige reglene om forkjøpsrett i borettslagsloven ikke skal utløses når leietaker benytter kjøpsopsjonen sin i en leie til eie eller deleie-avtale.
Stemmerett i laget mv
NEF støtter forslaget om at juridiske eiere i seksjonssameier kun skal ha to stemmer, jf. esl. § 23 femte ledd. Dersom seksjonen eies i sameie med en fysisk person, har den fysiske personen stemmerett på årsmøtet. Videre støttes forslaget om at den fysiske personen skal regnes som eier i relasjon til laget ved del-eie av borettslagsandel, jf. ny brl. § 4-3 a. Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 9 av 9
Behov for regler som sikrer forbrukeren ved irregulær utvikling av avtaleforholdet, f.eks. konkurs
En utinglyst rett til kjøp nyter ikke rettsvern ved kreditorbeslag, verken ved utlegg etter tingl § 21 eller konkurs etter tingl § 23.
Dersom den juridiske eier går konkurs har forbruker behov for vern av sine rettigheter i henhold til kontraktene. Økonomisk sett knytter det seg primært til retten til å benytte opsjonen. Ved fastpris, i kombinasjon med markedsprisstigning, kan denne interessen være betydelig. I tillegg kommer behovet for vern av beboerens interesser av velferdsmessig art ettersom retten er knyttet til hans bolig.
Departementet anmodes om å grundig utrede spørsmål knyttet til rettsvern og prioritet for forbrukers rettigheter.
Med vennlig hilsen
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)
Carl O. Geving Silje Nesteng Andresen
Adm. dir. advokat MNA, juridisk direktør
