Norges Eiendomsmeglerforbund vil kommentere deler av Dokument 8:41 S (2023-2024) representantforslag om trygge boliger for alle.
Eierlinjen i den norske boligmodellen
Representantene Kaski og Kjerstad hevder at «bolig har gått fra å være et velferdsgode til å bli et spekulasjonsobjekt». Dette er ifølge representantene «konsekvensen av å ha overlatt all styring av boligsektoren til markedet».
Dette er en beskrivelse av den norske boligmodellen som samsvarer dårlig med virkeligheten.
Det å ha et tilfredsstillende sted å bo er et grunnleggende behov, og en forutsetning for helse, utdanning, arbeid og samfunnsdeltakelse. Eierskap til egen bolig er en sentral levekårsfaktor i Norge. Faktum er at ingen land som vi kan sammenligne oss med har en så høy andel boligeiere som Norge. Selv våre nære nordiske naboer har en betydelig lavere andel boligeiere.
De aller fleste nordmenn bor godt, og det er en viktig forutsetning for gode liv. Livskvalitetsundersøkelsen 2023 (SSB) viser at tilfredshet med stedet der man bor er den indikatoren som får høyest skår (8,0 på en skala fra 1 til 10). https://www.ssb.no/sosiale-forhold-og-kriminalitet/levekar/statistikk/livskvalitet/artikler-om-livskvalitet/hvor-fornoyde-er-vi-med-livet-i-norge
Eierlinjen har bidratt til at over 80 prosent av innbyggerne til enhver tid bor i en bolig eid av husholdningen (i løpet av livet bor om lag 90 prosent i en eid bolig). Unge i Norge flytter hjemmefra tidligere enn i andre europeiske land, og de eier i større grad egen bolig. Dette henger nært sammen med politiske virkemidler som støtter opp under ett velfungerende boligmarked. En skattepolitikk som har stimulert til boligeierskap og en boligpolitikk som har stimulert til bygging av boliger som husholdningen eier.
Til sammenligning har Sverige og Danmark valgt andre boligmodeller og bygget store offentlige utleiesektorer. Det har ført til en lav andel boligeiere og har med tiden skapt store problemer i boligmarkedene.
I de store svenske byene er det årelange køer for å få tilgang til en «hyresrett» og prisreguleringen har ført til at penger under bordet er en helt vanlig betalingsform. Årlig betales det milliarder i kontanter for å kjøpe leiekontrakter. Problemet forsterkes av en flytteskatt som reduserer mobiliteten og begrenser boligbyggingen. Mange eldre i Sverige har ikke råd til å flytte fra enebolig til en leilighet som er bedre tilpasset deres livssituasjon, fordi det utløser skatt på boligens verdistigning uavhengig av botid. Resultatet er at mange eldre låses inne i en uhensiktsmessig bolig, og dermed frigjøres det for få eneboliger som ville egnet seg for større husholdninger.
I Danmark har ordningen med allmenne boliger (utgjør 20 prosent av boligmassen) skapt store problemer med utvikling av boliggettoer og parallellsamfunn. I 2018 ble det innført en svært omdiskutert lovgivning om parallellsamfunn. Loven bygger på ønsket om at såkalte «gettoer» skal brytes opp, noe som ofte innebærer rivning av allmenne boliger.
Vi deler bekymringen for at den norske eierlinjen settes under press, men vi er uenig i representantenes forslag til virkemidler. Ingen politikere bør ønske seg svenske eller danske tilstander i det norske boligmarkedet. Faktum er at svenske og danske bransjeorganisasjoner og politikere i økende grad ser hen til hvordan Norge har lykkes med sin boligmodell.
Norges boligmarkedsutfordringer er knyttet til at andelen lavinntektshusholdninger øker. Dette må blant annet ses i sammenheng med en betydelig høyere andel arbeidsinnvandrere enn for et par tiår siden. Arbeidsinnvandrere bor oftest i de store byene hvor det er flest jobber, men samtidig høyere boligpriser og bokostnader. Barn av innvandrere adopterer den norske boligmodellen på linje med andre nordmenn, men det er krevende å bygge egenkapital til boligkjøp i et marked preget av prisvekst og strenge krav til betjeningsevne.
I Norge eier 62 prosent av personer med innvandrerbakgrunn sin egen bolig. Det er en høy andel sammenlignet med f.eks. Danmark hvor kun 48 prosent av den samlede befolkningen er boligeiere, men likevel 25 prosentpoeng lavere enn i den øvrige norske befolkningen der hele 87 prosent er boligeiere (SSB sept. 2023) https://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/bolig-og-boforhold/artikler/innvandrere-og-deres-barn-eier-sjeldnere-bolig-og-bor-trangere
Disse utfordringene må møtes med virkemidler som fortsatt stimulerer til en høy eierrate. En skattepolitikk som stimulerer til boligeierskap og en boligpolitikk som stimulerer til bygging av boliger som husholdningene kan eie. Det demografiske boligbehovet er under endring. Det må i større grad bygges boliger som tilpasses husholdningenes boligbehov og kjøpekraft.
NEF vil advare mot ideen om en tredje ikke-kommersiell boligsektor ved siden av det ordinære boligmarkedet. Det er nok å se hen til de uheldige erfaringene med slike ordninger i våre naboland.
Boligfinansiering
Norges Eiendomsmeglerforbunds råd er at myndighetene opprettholder en utlånsregulering som beskytter mot en usunn utlånspraksis. Utlånsforskriften begrenser risikoen for sårbare husholdninger og den begrenser risikoen for at det bygges opp betydelige finansielle ubalanser med negative ringvirkninger i samfunnsøkonomien. Det må være en klar forutsetning at alle som får lån til kjøp av bolig har evne til å betjene lånet innenfor avtalte rammer.
Utlånsforskriften bør imidlertid justeres slik at førstegangskjøpere med god betjeningsevne får tilgang til lån med lavere egenkapital enn hovedregelen, forutsatt at de inngår en avtale om rentebinding eller annen form for sikring mot for høye finansieringskostnader. En slik regel vil senke terskelen til boligmarkedet for husholdninger med lav inntekt, samtidig som den finansielle rammen er trygg. Dette vil kunne hjelpe de yrkesgruppene som det er flest av, typisk fagarbeidere som jobber og bor i de største byene. Ref. LOs fagarbeiderindeks som er utviklet av Samfunnsøkonomisk Analyse med bidrag fra Norges Eiendomsmeglerforbund https://www.lo.no/contentassets/d3eeed770d2b4ae18694cac448df5521/los-boligindeks.pdf.
Husbanken har en avgjørende rolle for å hjelpe vanskeligstilte. Etter vårt skjønn bør myndigheten være varsomme med å utvide Husbankens mandat på en slik måte at den kommer i direkte konkurranse med private banker. Husbanken kan imidlertid brukes mer aktivt der markedet ikke fungerer optimalt.
I distriktene er det ofte en utfordring at markedsverdien av nye boliger er lavere enn byggekostnaden. I normalt fungerende markeder vil kommersielle aktører sørge for at det bygges tilstrekkelig med boliger for omsetning til ordinære markedsbetingelser. Dette fungerer ikke i lokale markeder hvor panteverdiene er usikre, og bankene må kreve høyere egenkapital enn minstekravet på 15 %, for å få tilstrekkelig sikkerhet for boliglån. Samfinansiering mellom private banker og Husbanken, hvor staten tar noe mer av risikoen gjennom topplån, kan bidra til at private banker får tilstrekkelig sikkerhet for boliglån uten å måtte kreve høyere egenkapital fra boligkjøper. Dette kan være et effektivt virkemiddel for å få finansiert flere byggeprosjekter i distriktene.
Staten kan også ta et sterkere initiativ for å hjelpe distriktskommuner med å få fart på boligutvikling som bidrag til å beholde og tiltrekke arbeidskraft. Dette kan skje ved at Husbankens rolle utvides mot distriktskommuner, og ved at midlene til formålet økes markant. I 2022 fikk 44 husstander i 30 kommuner startlån på dette grunnlaget. Det er selvfølgelig et veldig tynt bidrag dersom regjeringens mål om økt folketall i distriktene skal nås. Det er stor mangel på gode leieboliger, og særlig tilpasset eldres behov. Husbanken kan med fordel brukes mer aktivt i samspill med kommuner og utbyggere for å få finansiert byggeprosjekter til dette formålet.
