NEF støtter utvidelsen av formidlingsforbudet, innføring av minste akseptfrist og modernisering av arkiveringsreglene. NEF støtter ikke presisering av journalføringsplikten og økning av sikkerhetsstillelsen til 100 millioner kroner eller differensiert sikkerhetsstillelse.
Vi er positive til at narkotikaforbrytelser inkluderes i politiattesten, men mener terskelen bør justeres slik at bestemmelsen blir virksom.
Nedenfor redegjøres nærmere for NEFs standpunkt.
Formidlingsforbud for bud med akseptfrist før kl. 12 første virkedag etter siste annonserte
visning
NEF støtter forslaget om å videreføre formidlingsforbudet og utvide det til å gjelde generelt, uavhengig av om oppdragsgiver er forbruker eller næringsdrivende.
Vi mener like regler vil redusere risikoen for misforståelser hos både budgivere og meglere. Forbrukerkjøpere har samme behov for tid til overveielse uavhengig av selgers status, og en harmonisering av regelverket vil bidra til forutsigbarhet og tillit.
Minste akseptfrist for det enkelte bud
NEF støtter forslaget om å innføre en minste akseptfrist på 30 minutter for hvert bud.
Forslaget gir megler nødvendig tid til å kontrollere finansiering og informere oppdragsgiver. Selv om mange foretak allerede i dag oppfordrer budgivere til å legge inn bud med minimum 30 minutter akseptfrist mener at en forskriftsfestet regel vil bidra til en mer ensartet praksis og styrket forbrukerbeskyttelse.
I høringsnotatet fremgår det imidlertid at Finanstilsynet mener at det er mest hensiktsmessig å legge til grunn tidspunktet for når eiendomsmeglingsforetaket mottar budet ved vurderingen av om mottatte bud kan formidles eller ikke, samt at bud bør angi akseptfristen som et klokkeslett, ikke som angivelse av hvor mange minutter budet er bindende.
NEF bemerker at en slik forståelse av bestemmelsen vil kunne skape utfordringer all den tid det ikke nødvendigvis er sammenfall mellom det tidspunktet budgiver ga/sendte budet, og det tidspunktet megler mottok budet. Selv om dagens tekniske løsninger er gode (budløsninger og sms) oppstår det fra tid til annen forsinkelser under oversendelsen. Slik bestemmelsen er foreslått forstått vil det kunne oppstå situasjoner med avvik som igjen kan medføre uenigheter med budgiver. Dette vil videre kunne resultere i at det stilles spørsmålstegn ved budrunden i strid med intensjonen bak forslaget.
Sikring av klientmidler
NEF støtter ikke forslaget om å øke sikkerhetsstillelsen til 100 millioner kroner eller differensiert sikkerhetsstillelse.
Finanstilsynets egne analyser viser at kun et mindretall av foretakene har innestående som overstiger dagens krav på 45 millioner kroner. En økning til 100 millioner kroner vil medføre vesentlig høyere kostnader, særlig for små og mellomstore foretak, uten at det foreligger dokumentert behov. Ifølge Tryg Forsikring, som bl.a. leverer ansvarsforsikring via ForsikringsFondet, vil forslaget medføre en økning i forsikringspremien på opptil 70 %.
Samtidig stiller vi spørsmål ved om en differensiert sikkerhetsstillelse vil være mulig å etterleve for de største foretakene.
En kostnadsøkning vil videre fordyre eiendomsmeglingstjenester og dermed svekke konkurransen. En kostnadsøkning vil også kunne medføre at færre benytter eiendomsmegler når de skal selge boligen sin, hvilket igjen vil gi en mindre trygg bolighandel.
Vi mener dagens ordning fungerer tilfredsstillende og at eventuelle justeringer bør være moderate og basert på dokumentert risiko.
Krav til politiattest
NEF var alene i lovutvalget om å fremheve behovet for at narkotikaforbrytelser bør omfattes av forskriftshjemmelen og fremgå av politiattesten. Vi er positive til at Finanstilsynet nå foreslår å inkludere narkotikaforbrytelser. Etter vårt syn bør imidlertid terskelen ikke settes så høyt at kun grove narkotikaovertredelser etter straffeloven § 232 omfattes.
Etter straffeloven § 231 er strafferammen inntil to år for personer som ulovlig tilvirker, innfører, utfører, erverver, oppbevarer, sender eller overdrar narkotika. Enigheten i Stortinget om rusreformen innebærer blant annet at personer som tas for rusbruk, får tilbud om å vedta en bot med lav bøtesats. Dersom boten ikke vedtas, gis påtaleunnlatelse med pålegg om oppmøte ved en kommunal rådgivende enhet. Som hovedregel skal narkotikaovertredelser etter denne ordningen ikke registreres på rullebladet. Rusavhengighet som medfører bruk av illegale rusmidler er dermed i praksis avkriminalisert. Prinsippet er et behandlingsspor som erstatter straffesporet. Dette gjør en straffedom etter § 231 desto mer alvorlig.
En narkotikadom etter § 231 omfatter handlinger som gir høy risiko for systematisk kontakt med kriminelle miljøer. Eiendomsmeglere har en betrodd stilling, hvor det foreligger risiko for misbruk av posisjon, utpressing og lignende. En straffedom kan under slike omstendigheter svekke tilliten til bransjen. NEF mener derfor at også alminnelige narkotikaforbrytelser etter straffeloven § 231 bør fremgå av politiattesten.
Vi støtter forslaget om å inkludere seksuallovbrudd og økonomiske lovbrudd som foreslått.
Journalføring av bud og innsyn
NEF støtter ikke forslaget og presiseringen om at alle mottatte bud, også bud som omfattes av formidlingsforbudet, skal journalføres.
Megler vil alltid forsøke å få budgiver til å endre et bud som opprinnelig ikke kan formidles, enten formidlingsforbudet skyldes at akseptfristen er for kort (aksept kortere enn klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning) eller at det er tatt forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere (såkalte hemmelige bud). Som regel aksepterer de fleste budgivere å endre bud som opprinnelig var oppfattet av formidlingsforbudet.
NEF mener at det vil skape unødvendig støy og mistro dersom bud som megler er avskåret fra å formidle skal fremgå av budjournalen. Dette vil igjen urettmessig, kunne svekke tilliten til meglere og bransjen. NEF mener det bør være tilstrekkelig at slike bud annen måte arkiveres og dokumenteres, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7.
En forståelse som foreslått vil for øvrig også innebære at et eventuelt falskt bud / proforma bud megler måtte motta, skal føres i budjournalen.
For det tilfellet at forslaget til presisering i forskriftens § 3-5 vedtas, støtter vi forslaget om å begrense innsyn i budjournalen underveis i oppdraget, for å unngå undergraving av formidlingsforbudet.
Øvrige endringer
NEF har ingen innvendinger mot forslaget om å modernisere arkiveringsbestemmelsen og gjøre den teknologinøytral, eller at § 2-1 oppheves.
