Oslo, 25. oktober 2022
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) viser til Finansdepartementets brev av 3. oktober i år med invitasjon til å avgi høringsuttalelse til ovennevnte forslag.
NEF er siden 1932 profesjonsforbundet for eiendomsmeglere og advokater som arbeider med eiendomsmegling. NEF jobber blant annet for rammevilkår som bidrar til et stabilt boligmarked som er tilgjengelig for folk flest, og en trygg bolighandel som gir færre konflikter i etterkant.
Konklusjon
NEFs vurdering er:
- Utlånsforskriften bør videreføres med dagens geografiske differensiering mellom Oslo og landet for øvrig.
- NEF støtter ikke Finanstilsynets forslag om innstramminger i kravene til maksimal gjeldsgrad og bankenes fleksibilitetskvote.
- Utlånsforskriften bør åpne for at bankene kan tilby lån med lavere egenkapitalgrad enn forskriftens hovedregel til lånesøkere med god betjeningsevne og beskyttelse mot renteøkning, f.eks. i form av lengre fastrentekontrakter. Samtidig bør ulike typer fastrentelån og reguleringen av slike lån utredes, med sikte på å redusere problemer med innlåsingseffekter. NEF viser for øvrig til Norges Banks forslag om å utrede ulike risikoreduserende løsninger.
- NEF støtter Norges Banks forslag om å vurdere endringer i rentestresstesten basert på erfaringer med et høyere rentenivå frem mot 2024, og samtidig vurdere forenklinger av rentestresstesten.
- NEF støtter Finanstilsynets forslag om å utvide forskriftsreguleringen til å omfatte lån med pant i annet enn bolig, eksempelvis lån med salgspant i bil og fritidsbåt.
Evaluering av utlånsforskriften
NEFs erfaring med utlånsforskriften er:
- Dagens utlånsforskrift virker i det vesentlige etter hensikten. Forskriften bidrar til å begrense gjelds- og prisveksten. Dette gjelder spesielt i pressområdene hvor lave renter har sterkere gjennomslag til boligprisene. Særregler har forhindret en mer ekstrem prisstigning i Oslo de senere årene og utlignet noe av forskjellen mot landet ellers.
- Utlånsforskriftens virkning ble tydelig under pandemien da fleksibilitetskvotene ble midlertidig økt til 20 prosent i andre og tredje kvartal 2020, og dette førte til en sterk vekst i omfanget av lån som avvek fra forskriftskravene.
- Uten de strenge makroreguleringene av bankene ville sannsynligvis gjelds- og prisveksten vært vesentlig sterkere. Det ville gjort husholdninger, banker og boligmarked mer utsatt for det omslaget som er under utvikling i boligmarkedet. Utlånsforskriften virker disiplinerende, den bidrar til å begrense sårbarheten i husholdningene og reduserer risikoen for finansiell ubalanse. Selv om den enkelte bankrådgiver gjør en samvittighetsfull vurdering av den enkelte lånesøknad for å begrense risiko, kan konkurransen mellom bankene om lånekunder trekke i retning av høyere risiko.
- Økende renter er ikke i seg selv et godt argument for å oppheve utlånsreglene. Men det kan være grunn til å se nærmere på reglene om stresstesting i lys av renteutviklingen, slik Norges Bank har foreslått i sin uttalelse til utlånsforskriften. I denne sammenheng bør det vurderes endringer i regelen om stresstesting ved utløpet av fastrenteperioden.
- Statistikk fra NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse viser at førstegangskjøperne har klart seg godt i årene 2018-2021. I 2021 var det rekordmange førstegangskjøpere. I de to første kvartalene i 2022 var det en nedgang i antall førstegangskjøpere i Norge, som må sees i sammenheng med høye boligpriser og stigende renter. Selv om utlånsforskriften bidrar til å begrense førstegangskjøpernes handlingsrom, har den samlet sett bidratt til at flere har kunnet kjøpe sin første bolig de senere årene fordi prisveksten begrenses av forskriften.
- Noe av forklaringen på økningen i antall førstegangskjøpere antas å være at mange får hjelp av foreldre med finansieringen. Samtidig har førstegangskjøperne møtt mindre konkurranse fra småinvestorer fordi avkastningen på investering i sekundærbolig er svekket som følge av høy kapitalbinding og høy formuesskatt. Antall og andel sekundærboliger har falt over hele landet siden toppen i 2019, og fallet er særlig markant i Oslo.
- Det et nødvendig å opprettholde en regional profil med strengere regulering for Oslo. Boliglånsforskriften har bidratt til å korrigere og begrense prisveksten i Oslo, samtidig som bankene i svakere regionale markeder har hatt mer fleksibilitet til å tilpasse utlånspraksis til regionale utfordringer. Oslo er over tid utsatt for store prissvinger fordi etterspørselen etter boliger er større enn tilbudet på boliger. Boligmassen i Oslo er for homogen til å møte det demografiske boligbehovet. Konkurransen om små og rimelige boliger som mange etterspør bidrar i oppgangsperioder til usunn prisvekst.
- Betydelige innstramminger i utlånsforskriften, slik Finanstilsynet foreslår, kan forsterke den pågående markedskorreksjonen i boligmarkedet. Nedsiden vil være relativt større i en tid hvor norsk økonomi er på vei inn i en nedgangskonjunktur, og boliginvesteringene allerede er under et betydelig press. Salget av nye boliger har falt 20 prosent så langt i 2022, salget av nye hytter har falt 56 prosent og salget av brukte boliger har falt 10 prosent. Med den rådende pengepolitikken må vi forvente et sterkere fall i salg og igangsetting av nye boligprosjekter. En slik utvikling vil bidra til høyere arbeidsledighet enn ønskelig og større usikkerhet knytet til husholdningenes boligverdier.
- Finanstilsynets statistikk viser at 95 prosent av nordmenn har boliglån med flytende rente. Flytende rente gjør både husholdningsøkonomien og samfunnsøkonomien mer sårbar for rentehevinger. Det øker nedsiden ved fall i boligverdier. I dag legges det for stor vekt på egenkapital og boligverdi ved behandling av lånesøknader. Med større vekt på betjeningsevne og sikring i form av fastrente trygges både låntaker og långiver. Det bør tenkes nytt rundt dagens kultur som leder nesten alle låntakere inn i kontrakter med flytende renter uten noen form for sikring mot overraskende rentehopp.
- Det bør åpnes for at førstegangskjøpere med god betjeningsevne kan få lån med lavere egenkapital når de binder seg til lange fastrentekontrakter eller en annen form for sikring mot renteøkning. Sårbare husholdninger får større forutsigbarhet med fastrentekontrakt.
Det reduserer avhengigheten av foreldrehjelp, det letter likviditetssituasjonen for husholdninger som i dag binder nesten all likviditet til egenkapital ved boligkjøp, og det kan redusere behovet for rentestresstesting. Ved en utredning av alternative løsninger bør man vurdere ulike type fastrentelån og reguleringen av slike lån, med sikte på å redusere problemer med innlåsingseffekter knyttet til fastrentelån.
- NEF viser til Samfunnsøkonomisk Analyses utredning for Husbanken (2022) av spørsmålet om tilgang på finansiering kan være en større utfordring i distriktene (sentralitetsklasse 5 og 6). Her ble det konkludert med at det trolig ikke er tilfellet, men at det snarere er frykt for kapitaltap/prisfall som skaper utfordringer for boligbyggingen i disse kommunene: https://www.samfunnsokonomisk-analyse.no/rapporter/2022/3/2/r2-2022-kartlegging-av-tilgang-og-pris-p-boligfinansiering-i-distriktene. I en rapport for KMD (2020) om tilgang på boliger i distriktene, foreslår Samfunnsøkonomisk Analyse prøveordninger i noen få små distriktskommuner der staten tar på seg risiko for kapitaltap: https://www.samfunnsokonomisk-analyse.no/rapporter/2021/4/20/r35-2020-tilgang-p-boliger-i-distriktene-og-rekruttering-av-arbeidskraft. Det kan kanskje være et mer relevant alternativ for å påvirke bosettingen i distriktene, enn å gjøre tilpasninger i boliglånsreguleringen.
Med vennlig hilsen
Norges Eiendomsmeglerforbund
Randi Hollingen Carl O. Geving
Styreleder Administrerende direktør
