Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) viser til Finansdepartementets brev av 23. august i år med invitasjon til å avgi høringsuttalelse til Finanstilsynets forslag om å videreføre utlånsforskriften. NEF er profesjonsforbundet for eiendomsmeglere, jurister og advokater som arbeider med eiendomsmegling.
Konklusjon
NEFs vurdering er:
• Utlånsforskriften bør videreføres, men med en oppmykning.
• Utlånsforskriften bør legge relativt større vekt på betjeningsevne enn egenkapital og boligverdier. Kravet om egenkapital er et risikoreduserende tiltak som kan virke mot sin hensikt. De som kommer inn i boligmarkedet binder mye likviditet, de som sitter fast i leiemarkedet bygger ikke formue
• Utlånsforskriften bør tillate lån med lav eller ingen egenkapital for førstegangskjøper med god betjeningsevne, mot at låntaker forplikter seg til andre risikoreduserende tiltak. Tiltak som vil gi høy grad av sikkerhet er fastrente og boligprisforsikring. Et alternativ kan være å lette på kravet om belåningsgrad mot høyere avdrag i starten av låneperioden, som påpekt i en artikkel i Samfunnsøkonomen 2/2024 https://www.samfunnsokonomen.no/journal/2024/2/m-402/Hvordan_virker_utlåns%C2%ADforskriften
• Utlånsforskriften bør gis en løpetid på 2 år før den evalueres. Mange faktorer tilsier at det er behov for en utlånsregulering på permanent basis. Samtidig er det viktig å lære av erfaringer og gjøre nødvendige tilpasninger med tiden. En solnedgangsforskrift vil bli oppfattet som mer dynamisk enn en permanent forskrift på et felt hvor flere oppfatter reguleringen som inngripende.• Utlånsreguleringens rentestresstest bør revurderes i lys av erfaringene med et høyere rentenivå. Det bør også vurderes forenklinger av rentestresstesten, slik Norges Bank tidligere har tatt til orde for.
Evaluering av utlånsforskriften
NEFs erfaring med utlånsforskriften er:
• Utlånsforskriften virker i hovedsak etter hensikten. Forskriften bidrar til å begrense gjelds- og prisveksten over tid. Utlånsforskriften krav til gjeldsbetjeningsevne og maksimal gjeldsgrad bidrar til finansiell stabilitet.
• Utlånsforskriftens krav til egenkapital kan virke mot sin hensikt ved at husholdningene bruker opp sin likviditetsbeholdning og blir mer sårbare for uforutsette utgifter.
• Utlånsforskriftens krav til egenkapital kan være vanskelig å infri i områder med høye boligpriser og høye leiepriser. Andelen som får foreldrehjhelp er høy, og er i stor grad knyttet til foreldres boligformue. Førstegangskjøpere som ikke har tilgang til foreldrehjelp er oftere henvist til leiemarkedet. Dette skaper ulogiske forskjeller mellom førstegangskjøpere med god betjeningsevne. Mange med god betjeningsevne kunne uten problemer betjent lån på egen bolig og bygget formue over tid. I stedet må de betjene en høy husleie og går glipp av den økonomiske fordelen ved å eie egen bolig.
• Utlånsforskriftens krav til egenkapital forsterker forskjeller mellom byer og distrikter. Det er store georgafiske variasjoner i boligprisutviklingen og boligverdier. Dette er en viktig driver bak de økende formuesforskjellene mellom byer og distrikter, og en viktig forklaring på hvorfor førstegangskjøpere konkurrerer på ulike vilkår i boligmarkedet. Foreldre med lav boligformue har mindre mulighet til å hjelpe sin barn. Det påvirker mobilitet negativt, fordi det bidrar til å begrense unges muligheter med hensyn til bosetting og arbeidsmarked.
• Statistikk fra NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse viser at førstegangskjøperne klarte seg godt i årene 2018-2021. I 2021 var det rekordmange førstegangskjøpere. I 2022 og 2023 falt både antall og andel førstegangskjøpere til rekordlave nivåer. Fra 2004 viser statistikken en svak oppgang. Førstegangskjøperne er mer pris- og rentefølsomme enn etablerte kjøpere. Svingninger i antall førstegangskjøpere må ses i sammenheng med boligpris- og renteutvikling. Og førstegangskjøperne påvirkes som andre av inntektsutvikling og markedsforventninger.
Selv om utlånsforskriften bidrar til å begrense førstegangskjøpernes handlingsrom, har den også bidratt til at flere har kunnet kjøpe sin første bolig de senere årene fordi utlånsforskriften virker modererende på prisveksten.
Utlånsforskriften virker slik at når rentene er lave binder kravet om maksimal gjeldsgrad først, når rentene er høye binder rentestresstesten først. Egenkapitalkravet har vært en konstant utfordring for førstegangskjøpere fordi boligprisene og lånebehovet har økt over tid.
En viktig forklaring på at førstegangskjøperne statistisk sett klarer seg relativt godt er at mange får foreldrehjelp. Våre analyser er nærmere omtalt i Finanstilsynets notat. Vi nøyer oss her med å påpeke at det framstår som uheldig og lite rasjonelt at folk med god betjeningsevne ofte er avhengig av foreldrehjelp for å få lån. I Oslo får 67 prosent foreldrehjelp, og flertallet får hjelp i form av forskudd på arv eller gave. I landet for øvrig får 51 prosent foreldrehjelp, her får de fleste hjelp i form av tilleggssikkerhet, kausjon eller garanti.
• Utlånsforskriftens krav til egenkapital har utløst kreativitet blant boligutviklere og politikere. Ved alternative boligkjøpsmodeller som leie til eie og deleie legges det til rette for førstegangskjøpere som ikke har tilstrekkelig egenkapital etter forskriften. Paradokset er at den juridiske og finansielle risikoen og totalkostnaden for husholdningene er høyere ved alternative boligkjøpsmodeller.
• Salget og igangsetting av nye boliger er på et alarmerende lavt nivå. Dette kan i hovedsak forklares med inflasjon og høye byggeskostnader, høye finansieringskostnader og usikkerhet om utviklingen i prosjektmarkedet. Dette vil lede til tilbudsunderskudd, prispress og bosettingsutfordringer i årene som kommer. Indirekte vil disse faktorene kunne skape finansielle ubalanser. Utlånsreguleringen er ikke uløsende årsak til den krisen byggebransjen befinner seg i. I årene som kommer vil sansynlivis rentene falle tilbake til et lavere nivå og husholdningenes kjøpekraft vil øke. Da vil krav til bankenes utlånspraksis være en buffer mot en for sterk boligpris- og utlånsvekst. Imildertid vil justeringer av utlånsforskriften kunne bidra til en sunnere utlånspraksis og en høyere byggetakt i årene som kommer.
• Økende renter er ikke i seg selv et godt argument for å oppheve utlånsreglene. Men det kan være grunn til å se nærmere på reglene om stresstesting i lys av renteutviklingen, slik Norges Bank har foreslått i en tidligere uttalelse til utlånsforskriften. I denne sammenheng bør det vurderes endringer i regelen om stresstesting ved utløpet av fastrenteperioden.
• Dersom det åpnes for at førstegangskjøpere med god betjeningsevne kan få lån med lavere egenkapital mot andre risikoreduserende tiltak som f.eks. fastrente og boligprisforsikring, vil det redusere avhengigheten av foreldrehjelp, det letter likviditetssituasjonen for husholdninger som i dag binder nesten all likviditet til egenkapital ved boligkjøp, og det kan redusere behovet for rentestresstesting. Ved en utredning av alternative løsninger bør man vurdere ulike type fastrentelån og reguleringen av slike lån, med sikte på å redusere problemer med innlåsingseffekter knyttet til fastrentelån.
• Finanstilsynets forslag om at lån med pant i bolig skal være begrenset til sidesikkerhet i annen fast eiendom eid av låntaker eller tredjemann (realkausjon), vil gjøre det vanskeligere å få lån for noen av de som har betjeningsevne, men ikke kan stille med pant i familiens bolig. Vi er usikre på virkningene av forslaget, men antar at det vil virke noe sterkere i distriktene hvor husholdningere oftere har lave boligverdier og panteverdier.
• I distriktene er det svært krevende å få finansiert boligbygging, på grunn av lave boligverdier og lav pantesikkerhet for de komersielle bankene. Samfunnsøkonomisk Analyses har utredet problematikken https://www.samfunnsokonomisk-analyse.no/rapporter/2022/3/2/r2-2022-kartlegging-av- tilgang-og-pris-p-boligfinansiering-i-distriktene. Der det er en distriktspolitisk målsetting om å øke innbyggertallet, er det en forutsetning at at man klarer å finansiere boligbygging. En løsning kan være at det offentlige tar noe av risikoen gjennom Husbanken og samarbeider med kommersielle banker om samfiansiering av byggeprosjekter. Det vil forutsette at utlånsforskriften legger til rette for slik samfinansiering.
Med vennlig hilsen
Norges Eiendomsmeglerforbund
Randi Hollingen Carl O. Geving
Styreleder Administrerende direktør
