Byantikvarens oversikt over registrerte kulturminner i Oslo.
Av: Tove Solbakken, informasjonsansvarlig antikvar – Byantikvaren – Alle foto Byantikvaren – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmeglerne nr. 2021.
De fleste er enige om at gamle hus er vakre. Historisk bebyggelse gir atmosfære og karakter til et strøk, og har kvaliteter som er vanskelig å erstatte hvis de går tapt. Hvordan kan man ta vare på disse kvalitetene? Byantikvarens Gule liste er et viktig verktøy i forvaltningen av byens kulturminner og i byutviklingen.
Oslo er en mangfoldig by, med små og store kulturminner og bebyggelse fra mange historiske epoker. Alle er viktige for å vise byens arkitektoniske og kulturhistoriske utvikling og det finnes tre nivåer for å verne disse kulturminnene. Den sterkeste verneformen er fredning. Fredede bygg og anlegg har nasjonal verneverdi og det er staten som fatter vedtak om fredning etter kulturminneloven. Det blir utarbeidet vernebestemmelser som omfatter både eksteriør og interiør. De færreste bygg får denne statusen. Imidlertid reguleres en del hus, anlegg og områder til hensynssone kulturmiljø. Dette er kommunens verneredskap. Da fatter Bystyret et politisk vedtak, med spesifikke reguleringsbestemmelser, som forteller hvilke endringer som kan tillates. Disse objektene har dermed en beskyttelse forankret i plan- og bygningsloven. Men hva så med resten av byens verneverdige bebyggelse? Mye av den føres på Byantikvarens Gule liste med vernekategori «kommunalt listeført». Når det gjelder bygninger som har en bevaringsregulering eller er kommunalt listeført, gjelder vernet i de fleste tilfeller kun eksteriør.
Gul liste – hva er det?
Gul liste er Byantikvarens viktigste verktøy for bevaring av kulturminner. Gul liste er etablert og forvaltes på oppdrag fra politikerne og består av bygg og anlegg i alle tre kategoriene nevnt ovenfor.
Når et bygg er ført på Gul liste, må Plan- og bygningsetaten sende eventuelle byggesaker over til Byantikvaren for uttalelse. Byantikvaren er imidlertid bare en rådgivende myndighet. Det er Plan- og bygningsetaten som fatter vedtak etter plan- og bygningsloven.
Prosessen
Når et bygg vurderes ført på Gul liste, legges det fram i et felles faglig forum hos Byantikvaren. Etter den faglige diskusjonen blir det bestemt om forslaget skal forkastes, eller om det skal gjennomføres en kartlegging av kulturminneverdiene. Eier får et brev om at huset vurderes for oppførelse på listen. Endelig beslutning fattes av etatsdirektøren. Saksbehandler tar seg av den formelle prosessen og når denne er fullført og bygget endelig er oppført på Gul liste, mottar eier et brev med informasjon om dette, sakspapirer og informasjon om Gul liste generelt.
En fordel?
Noen er redde for Gul liste og frykter at det skal gi mindre handlingsrom for endringsønsker, og at verdien på eiendommen deres skal synke. Dette er det ingen grunn til. Undersøkelser både fra Norge, Sverige og Storbritannia viser at vernet historisk bebyggelse oppnår signifikant høyere priser enn tilsvarende hus uten vernestatus. Det er også en myte at Gul liste ikke gir rom for endringer. Gul liste er ikke det samme som en fredning. Hvis eier tidlig går i dialog med Byantikvaren, vil man i de fleste tilfeller i fellesskap komme fram til en løsning tiltakshaver kan være fornøyd med, i tillegg til at de historiske kvalitetene bevares. Ved boligkjøp er det likevel viktig å gå inn i en kjøpsprosess med et realistisk utgangspunkt. Antagelig er det ikke noe poeng å kjøpe et historisk trehus hvis man egentlig ønsker seg en moderne villa. Da er det nok bedre å lete etter en moderne villa fra begynnelsen av.
Hvordan jobber Byantikvaren i meglerspørsmål?
Mange hus- og leilighetskjøpere henvender seg til Byantikvaren for å få informasjon om en eiendom de vurderer å kjøpe. Dersom bygningen ikke tidligere er vernevurdert, og det gjelder mange hus i ytre by, trenger Byantikvaren ofte 12 uker, og dessverre i mange tilfeller enda lenger tid for å gi en endelig vurdering, ettersom saksmengden hos oss er svært stor.
Spørsmål om muligheter for endringer vil også normalt ta noen uker å avklare. Helt enkle spørsmål og vurdering av tiltak i tråd med lofts- og balkongveiledere går det an å få svar på over disk om man kommer til Byantikvaren i åpningstiden. Nå i koronatiden er fysisk saksbehandling over disk stengt, men man kan få hjelp på mail eller telefon. På Byantikvarens nettsider ligger til enhver tid oppdatert informasjon om åpningstider.
I en salgssituasjon gir vi ikke slike vurderinger til interessenter, men kun til selger eller megler. Det er både for å unngå tidkrevende dobbeltarbeid og fordi vi ikke vil bidra til at verdifull informasjon om potensiale og begrensninger i et bygg bare kommer noen interessenter til gode. Dersom man forventer at spørsmålet om endringspotensialet kommer opp i salgsprosessen anbefaler vi at Byantikvaren kontaktes i god tid før eiendommen legges ut for salg. Der hvor verneverdiene er høye kan det være gunstig for kjøperne, og også for det verneverdige huset, at man har avklart begrensninger og muligheter før salget gjennomføres.
Hva kan meglerbransjen bidra med?
Selger ønsker best mulig pris og megleren gjør hva han kan for å gi ham det. Kjøper ønsker å gjøre et «kupp», få mest mulig for pengene. Hvordan er disse forenlige? Med kunnskap om kulturminneverdier og hva som får en eiendom eller en bolig til å skille seg ut, kan megleren spisse sin jakt på den rette kjøperen – den som ønsker seg noe særegent og annerledes, en leilighet med personlighet og sjel, høy materialkvalitet, unik detaljering – kvaliteter vi ofte finner i historisk bebyggelse. Ved å finne den kjøperen som ønsker seg dette, vil både kjøper, selger og megler komme godt ut av en salgsprosess, i tillegg til at kulturminneverdiene ivaretas. Og i fremtiden vil verdien på boligen/eiendommen neppe forringes, snarere tvert i mot. Kunnskap om muligheter og verneverdier er en vinn-vinn-situasjon for alle parter.
Faktaboks Gul liste:
Antall bygninger fredet: 1006
Antall bygninger regulert: 4621
Antall bygninger vernet: 9348
