Borgarting lagmannsrett har nylig dømt to styremedlemmer i et eierseksjonssameie til å betale totalt kr 400 000 i erstatning til en seksjonseier. Styremedlemmene hadde unnlatt å gi opplysninger som var av særlig betydning å få for vedkommende. Som styremedlem er det viktig å være bevisst på hvilke forpliktelser som følger med vervet, og å etterleve disse på en forsvarlig måte.
Av: Advokat/partner Jarle Edler og advokatfullmektig Martine Viken, Ræder Bing advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2023
Plikt til å ha et styre
Borettslag og eierseksjonssameier plikter å ha et styre. I de fleste tilfeller innebærer dette at andels- eller seksjonseiere selv må påta seg rollen som styreleder og styremedlemmer. Både borettslagsloven og eierseksjonsloven har regler knyttet til sammensetning av styret, hvordan styrearbeidet skal foregå og hvilke ansvarsområder som tilligger styret.
Styrets oppgaver
Borettslagsloven § 8-8 og eierseksjonsloven § 57 trekker opp rammen for hvilke oppgaver som påhviler styrer i henholdsvis et borettslag og sameier. Styrene skal først og fremst sørge for normalt vedlikehold og forsvarlig forvaltning av sameiets eller borettslagets eiendom. I tillegg skal styret sikre at driften skjer i samsvar med lov, vedtekter og vedtak som treffes på generalforsamling. I mange tilfeller vil dette kun innebære løpende oppgaver som å blant annet sørge for at det føres regnskap, betales regninger, og at det avholdes styremøter/generalforsamlinger.
Dersom du som styremedlem oppfyller pliktene etter beste evne, skal det i det fleste tilfeller mye til for å bli erstatningsansvarlig. Likevel dukker det fra tid til annen opp saker om erstatningsansvar mot styremedlemmer ved at andels- og seksjonseiere mener å lidt et tap som følge av styremedlemmers utøvelse av sitt verv.
Personlig styreansvar – eierseksjonssameier og borettslag
Eierseksjonsloven har ingen bestemmelse som eksplisitt regulerer muligheten for å ilegge et personlig erstatningsansvar for styremedlemmer. Eierseksjonsloven må imidlertid suppleres med alminnelige erstatningsregler, slik at styremedlemmene kan bli erstatningspliktige etter den ulovfestede culparegelen.
Det følger av rettspraksis at et naturlig utgangspunkt for vurdering av styreansvar i eierseksjonssameier, er at ansvaret for styremedlemmer i sameier bør bedømmes tilsvarende som for borettslag, der det er en egen ansvarsbestemmelse i borettslagsloven § 12-1 som sier at et styremedlem havner i ansvar dersom vedkommende «valdar tap forsettlig eller aktlaust for laget».
Personlig styreansvar – aksjeselskaper
Rettspraksis viser at det ved vurdering av styreansvar i borettslag og eierseksjonssameier, ofte vises til styreansvar i aksjeloven og praksis knyttet til slikt styreansvar.
Aksjeloven § 17-1 regulerer adgangen til å ilegge blant annet styremedlemmer et personlig erstatningsansvar for tap som «forsettlig eller uaktsomt» påføres andre i kraft av styremedlemmets handling eller unnlatelse. Bestemmelsen favner vidt, og gir en svært generell og skjønnsmessig mulighet til å ilegge et personlig erstatningsansvar. Lovgiver har presisert at det er ønskelig med en slik bestemmelse, med stor grad av fleksibilitet, hvor det åpnes for at ansvarsspørsmålet kan løses ut fra en «konkret vurdering av forholdene i det enkelte tilfellet.»
Selvstendig ansvar
Høyesterett behandlet i mars 2023 (HR-2023-585-A) en sak om styreansvar i en håndverkerbedrift. Høyesterett tydeliggjorde her rammene for styreansvaret som et selvstendig ansvar, som løper parallelt med selskapets kontraktsrettslige ansvar.
I saken reiste en forbruker krav om erstatning mot en håndverkerbedrift på grunn av påviste mangler . Selskapet hadde gått konkurs, og kravet ble da rettet mot styreleder/daglig leder personlig. Høyesterett konkluderte med at kravet var foreldet, og styreleder ble frifunnet. Saken tydeliggjør adgangen til å ilegge et personlig ansvar dersom styremedlemmer ikke oppfyller sine forpliktelser. Dommen viser viktigheten av å være oppmerksom på muligheten for å kunne ilegges et slikt ansvar – også for styreverv i borettslag eller eierseksjonssameier.
Unnlatelse av å gi opplysninger
Borgarting lagmannsrett avsa den 12. september 2023 dom i den nevnte saken som knyttet seg til krav om tilbakebetaling av ekstraordinære felleskostnader, påløpt som følge av omfattende utbedringsarbeid. To styremedlemmer ble holdt erstatningsansvarlige overfor en tredje seksjonseier etter å ha tilbakeholdt opplysninger av betydning for saksøkers mangelskrav mot tidligere eier av egen seksjon.
Det aktuelle sameiet besto av tre seksjoner, hvor to av seksjonseierne (som også var styremedlemmer) hadde mottatt, men ikke videreformidlet fagkyndige rapporter knyttet til utbedringsarbeider og kostnadsestimater som også hadde betydning for den siste seksjons krav mot selger.
Selv om eier av seksjon nr. 3 var styremedlem, var klar over at det forelå mangler ved egen seksjon, og selv inngikk et forlik med egen selger i saken, fant lagmannsretten det sannsynliggjort at tilbakeholdt informasjon fra øvrige styremedlemmer hadde virket inn på forliket mellom seksjon 3 og dennes selger. Lagmannsretten la vekt på at de øvrige styremedlemmene måtte vært klar over at seksjon 3 hadde behov for informasjonen i forbindelse med krav mot seksjon 3 sin selger.
Klart og utvilsomt avvik
I lagmannsrettens dom, ble det presisert at det kreves et klart og utvilsomt avvik fra hva man kan forvente av et styremedlem for å kunne ilegge et ansvar for et styremedlem i et eierseksjonssameie.
Lagmannsretten la vekt på at som del av styreleders omsorgsforpliktelse overfor seksjonseierne, skulle opplysninger av «vesentlig betydning» ha blitt formidlet videre.
Det skal altså en del til før det blir snakk om ansvar for et styremedlem i et borettslag eller eierseksjonssameie. Det må foretas en aktsom vurdering og av den konkrete situasjon, og er viktig at alle som sitter i styret er bevisste på det ansvaret de påtar seg.
Brudd på lojalitetsplikten overfor andels- eller sameiere
Styret plikter å opptre lojalt i forhold til laget/sameiets og skal etter beste evne ivareta og forvalte lagets/sameiets interesser og eiendeler. Brudd på denne lojalitetsplikt og tillitt, tilsier ofte at det er utvist uaktsomhet, som kan innebære ansvarsgrunnlag.
I den ovennevnte lagmannsretts dom, vektlegges og vises det til lovkommentarer til borettslagsloven § 12, som lagmannsretten slutter seg til. Det fremgår her at: «der den ansvarsbetingende handling utgjør et brudd på styrets lojalitetsplikt mot laget/sameiet, vil det være liten grunn til å operere med en særskilt lav aktsomhetsnorm.»
Selv om det ikke opereres med en «særskilt» lav aktsomhetsnorm ved brudd på lojalitetsplikten, er det en klar en tendens til at domstolene har behandlet medlemmer av styrer i borettslag og eierseksjonssameier noe mindre strengt enn styremedlemmer i aksjeselskaper.
Styreansvarsforsikring
Det er naturligvis ikke slik at frykt for styreansvar i seg selv skal medføre at andels- eller seksjonseiere ikke skal tørre å påta seg roller i et styre. Den noe brutale realiteten er likevel at selv om du gjør alt «etter boka» i utøvelse av rollen som styremedlem, er det ingen garanti for om seksjons- eller andelseiere kan påstå å ha blitt påført tap.
Å tegne styreansvarsforsikring er derfor et tiltak som vil bidra til å redusere risikoen for å havne i en potensielt både kostnads- og energikrevende prosess, dersom noen skulle hevde at du som styremedlem har opptrådt klanderverdig. Dette er vanligvis en relativt rimelig forsikring for borettslag og eierseksjonssameier, men noe som likevel gir en ekstra trygghet for de som påtar seg verv som styremedlemmer.
Oppsummering
Det er viktig å være oppmerksom på de forpliktelser som følger med vervet som styreleder eller styremedlem – selv om styreverv i borettslag og sameier ofte oppleves som en tjeneste til øvrige andels- og sameiere. Mange kan derfor ta litt for lett på vervet og de pliktene som følger med. Forpliktelsene påhviler like fult, og muligheten for krav vil være reell dersom noen opplever at handlinger eller unnlatelser fra styrets side medfører et tap.
Et aktivt engasjement, overordnet kontroll, og en styresammensetning, som har både kompetanse og tid til å ivareta sine forplikter, vil langt på vei kunne bidra til at styret er i forkant ved eventuelle utfordringer, og hindre potensielle tvister knyttet til styreansvar.
