– Ny høyesterettsdom gir en avklaring
Av: Senioradvokat Dag Michael Bjerkli Brækhus Advokatfirma – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2023
Høyesterett har nylig avsagt en dom av betydning for boligkjøpere om hvordan man avgjør hvilke tilgrensende eiendommer som kan gjøre privatrettslige begrensninger gjeldende. Ved utbygging av bolig- og næringseiendom, både av ubebygde tomter og ved videreutvikling av eksisterende bebyggelse, er det en rekke offentlig- og privatrettslige begrensninger utbygger må forholde seg til.
Hva er en servitutt?
«Servitutter» er en samlebetegnelse for 1) rett til bruk av annen persons eiendom, og 2) begrensninger for bruk av egen eiendom. Servitutter gir rettigheter og forpliktelser mellom grunneiere, og kan innebære en motsetning, eller et supplement, til pliktene vi har overfor det offentlige.
Typiske eksempler på rettigheter er rett til ferdsel over, eller rett til å legge vann- og avløpsledninger under, annen persons eiendom. Dette omtales som positive servitutter, altså en positiv rett til bruk.
Typiske eksempler på begrensninger er maksgrense for byggehøyde eller maksimal utnyttelse for en eiendom. Dette omtales som negative servitutter, altså en negativ begrensning for bruk.
Den sentrale problemstillingen – hvem kan påberope en negativ servitutt?
Den aktuelle dommen fra Høyesterett gjaldt spørsmålet om hvem som kunne påberope en negativ servitutt.
Bestemmelsene som innebar begrensninger var tinglyst som en heftelse på nabotomten til Dr. Holms Hotel på Geilo, som er eiet av samme eier som hotellets eiendom. På nabotomten hadde eierselskapet iverksatt planer om utvikling av 24 hotellsuiter og 9 leiligheter.
Erklæringen saken gjaldt hadde blant annet følgende ordlyd, fastsatt av hotelleiendommens daværende eier i et skjøte i forbindelse med fradeling og videresalg i 1939:
«Det kjøpte areal kan kun benyttes som hyttetomter og der kan bare oprettes inntil 2 – to – hytter med nødvendige uthus. Kjøperen har rett til å dele tomten i 2 parseller. Hus som bygges på tomten kan således ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende. Heller ikke må tomten benyttes til revegård.
Selgeren forbeholder sig rett til å godkjenne fasadetegningene for bebyggelse på tomten. Sanitæranlegg må være anlagt slik at det kan godkjennes av helserådet»
Partene var enige om at den planlagte utviklingen isolert sett ville være i strid med bestemmelsens ordlyd. Spørsmålet var derfor om andre naboeiendommer enn hotelleiendommen kunne påberope servituttens begrensninger, selv om det i sin tid var eieren av hotelleiendommen som hadde påheftet servitutten.
Grønt lys for hotellets planlagte utvidelse
Dersom eierne av de omkringliggende eiendommene kunne gjøre servitutten gjelde, ville det være tale om en såkalt strøksservitutt, som normalt er gitt med ønske om å bevare en ensartet bebyggelse i et område.
Etter en konkret vurdering kom Høyesterett imidlertid til at erklæringen var ment å tilgodese hotellet, og at den først og fremst var nedfelt for å begrense konkurranse på de fradelte eiendommene, og ikke for å «bevare strøkets karakter».
Hotelleieren kunne dermed selv velge om de ville beholde begrensningen på den fradelte eiendommen, ettersom eieren av de to eiendommene nå er den samme. I praksis innebærer dette at hotelleieren, i forhold til servituttens bestemmelser, står fritt til den planlagte utvidelsen.
Dersom det hadde vært flere (påtaleberettigede) rettighetshavere ville hytteeierne ha rett til å påberope begrensningene, og ytterligere utbygging av hotellet ville ikke vært tillatt uten deres samtykke.
Høyesterett går uvanlig langt i å vurdere de konkrete omstendighetene i saken. Den konkrete vurderingen gir i seg selv en verdifull påminnelse om at tolkningen av servitutter, særlig svært gamle servitutter, krever en inngående vurdering av formålet med servitutten og omstendighetene servitutten ble avgitt under, i tillegg til servituttens ordlyd.
Hva kan vi lære av avgjørelsen?
I tillegg til den grundige bevisvurderingen gir dommen også anvisning på enkelte generelle punkter av betydning.
Først fremholder Høyesterett at utgangspunktet er at det er «den som stifta servitutten – påheftaren – som kan gjera servitutten gjeldande». Det er altså den part som er rettighetshaver etter dokumentet, som er berettiget. Utgangspunktet kan virke selvsagt, men utgjør en viktig presisering, som vil innebære at andre enn den som er rettighetshaver etter dokumentet, må dokumentere sin påtalerett.
Høyesterett presiserer videre at man ved avgjørelsen av om en servitutt er en strøksservitutt, i tillegg til en tolkning av ordlyden og situasjonen på stiftelsestidspunktet, må legge vesentlig vekt på om servitutten er egnet til å sikre en særskilt bo- og byggeskikk («bu- og byggjeskipnad») i et område. Da dette ikke fremgår direkte av ordlyden i skjøtet la Høyesterett vekt på formålet med servitutten og hvor stort areal og hvor mange av de eiendommene som ble fradelt i samme periode som hadde den samme begrensningen.
Under spørsmålet om formålet med servitutten konkluderte Høyesterett med at det var mer nærliggende å forstå formålet med servitutten slik at den skulle ivareta konkurransehensyn – altså hotellets ønske om ikke-konkurranse på tilgrensende eiendommer.
Når hotellet i tillegg bare hadde heftet servitutten på fire av de ti fradelte tomtene fra 1939, som utgjorde 16 mål av om lag 40 mål totalt, kom Høyesterett til at hensikten ikke var å sikre en særskilt bo- og byggeskikk.
Hvordan forholde seg til naboer som påberoper byggebegrensning?
Høyesteretts dom gir klare anvisninger på hvordan man kan avklare om en servitutt er en strøksservitutt, som kan påberopes av en lang rekke naboeiendommer, eller om den kun kan påberopes av den erklæringen i sin tid var ment å tilgodese.
Denne sondringen vil potensielt ha svært stor økonomisk og praktisk betydning for mange utbyggere. Dommen gir oppfordring til en grundig gjennomgang av de servitutter som er påheftet en utbyggingseiendom, men også en bevisst tilnærming overfor naboer som kommer trekkende med en påstått byggebegrensning.
