Det kan gi store skattemessige utslag om man selger en næringseiendom som et innmatsalg eller i form av et aksjesalg. Etter fritaksmetoden kan aksjer selges skattefritt. Dersom eiendommen derimot selges som innmatsalg, vil en gevinst ved et salg utløse skatt. I tillegg vil valg av transaksjonsform få betydning for skattemessige avskrivinger og dermed også for størrelsen på årlig skattemessig fradrag. De ulike transaksjonsformene gir rom for skattemessige tilpasninger og vil være et forhandlingskort ved oppkjøp. Nedenfor gis det en oversikt over de viktigste skattekonsekvensene som henholdsvis et aksjesalg og et eiendomssalg (innmatsalg) vil få for kjøper og selger.

Av: Line Nilsen, advokat/partner – Advokatfirmaet Kyrre (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2020)

1.    Salg av eiendom som aksjesalg – skattekonsekvenser for selger

Selskapsaksjonær – skattefritak

Aksjeselskaper og en del andre selskaper og sammenslutninger er etter skatteloven § 2-38 i stor grad fritatt for skatt på aksjeutbytte og for gevinst ved realisasjon av aksjer. Tap ved realisasjon av aksjer og andeler er på den annen side som utgangspunkt ikke fradragsberettiget. Gevinst ved salg av en eiendom i form av et aksjesalg vil dermed være skattefri under fritaksmetoden. En slik transaksjonsform kan være aktuell for singel-purpose selskaper hvor det i et aksjeselskap kun ligger én eiendom.

Dersom det ligger flere eiendommer i et selskap, kan fisjon være aktuelt. Selger kan i disse tilfellene også oppnå skattefritak for gevinsten. Slike transaksjoner utløser på visse vilkår ikke skatteplikt, jf. skatteloven § 11-4. Høyesterett har gitt klarsignal for fisjon med påfølgende aksjesalg som alternativ til innmatsalg i den såkalte ConocoPhilipsdommen fra mars 2014, jf. Rt. 2014 s. 227. I forlengelsen av denne har skattemyndighetene avgitt en prinsipputtalelse datert 5. mai 2014 hvor Skattedirektoratet besluttet at verserende saker om ulovfestet gjennomskjæring av fisjon og etterfølgende salg av aksjer skal avgjøres til skattyters gunst. Hvorvidt den nye omgåelsesregelen i skatteloven § 13-2 som trådte i kraft med virkning fra 1. januar 2020 kun er en videreføring av den tidligere ulovfestede gjennomskjæringsregelen utviklet av Høyesterett og dermed ikke vil få betydning for fremtidige fisjoner, har vært diskutert. I utgangspunktet kan man imidlertid legge til grunn at salg av eiendom i form av fisjon ikke vil utløse skatt for en selskapsaksjonær.

Personlig aksjonær- total skattebelastning 46,7 %

Når en personlig aksjonær velger å legge en eiendom i et aksjeselskap, vil selskapet bli beskattet med 22 % av nettogevinsten ved salg av en eiendom dersom eiendommen selges som innmat i selskapet, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 5-20. Det samme gjelder overskudd av utleieinntekter. I tillegg vil utbytte til en personlig aksjonær bli beskattet med 31,68 %, jf. skatteloven § 10-11 (1). Total skattebelastning når man ser selskapet og den personlige aksjonæren under ett blir da 46,7 %.

Eksempel

Overskudd                                        kr 100

Skatt i selskapet 22 %                  kr   22

Rest etter skatt                              kr   78

Utbytte                                             kr 78

Skatt på utbytte                              kr 24,7 (31,68 % av 78)

Total skattebelastning                  kr 46,7 (kr 22 + kr 24,7)

Så lenge den personlige aksjonæren ikke tar ut utbytte, vil skattebelastningen for nettogevinsten ved et eiendomssalg utgjøre 22 % i selskapet. Nettogevinsten fastsettes ved å beregne differansen mellom inngangsverdien og utgangsverdien. Ved beregning av inngangsverdi tar en som hovedregel utgangspunkt i opprinnelig kostpris og tillegger/fradrar alt som har betydning frem til det tidspunkt inngangsverdien skal brukes. Utgangsverdien utgjør normalt salgssum på det tidspunkt realisasjon anses å ha funnet sted.

Dersom en eiendom blir liggende i et selskap og eiendommen selges som et aksjesalg fra den personlige aksjonæren, vil skattebelastningen for den personlige aksjonæren utgjøre 31,68 % av nettogevinsten, jf. skatteloven § 10-31 (1). Gevinst eller tap ved realisasjon av aksjer settes til vederlaget (utgangsverdien) fratrukket aksjenes inngangsverdi, jf. skatteloven § 10-32.

2.    Eiendomssalg (innmatsalg) – skattekonsekvenser for selger

Dersom et selskap selger en eiendom som et innmatsalg, vil skattebelastningen på nettogevinsten utgjøre 22 % i selskapet, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 5-20. Tilsvarende vil selskapet ha fradragsrett for tap. Nettovederlaget for eiendomssalget vil dermed bli 22 % lavere enn dersom en selskapsaksjonær hadde solgt eiendommen i form av et aksjesalg.

Når en privatperson eier et aksjeselskap, og selskapet selger en eiendom med nettofortjeneste, vil den personlig aksjonæren få en total skattebelastning på 46,7 %. Først skattlegges 22 % av nettogevinsten i selskapet, deretter skattlegges 31,68 % ved uttak av utbytte fra selskapet, jf. skatteloven § 10-11 (1).

3.    Skattekonsekvenser for kjøper

Kjøp av aksjer

Dersom ny eier kjøper aksjene i et eiendomsselskap, blir det ikke fastsatt ny inngangsverdi på eiendommen. Dette selv om eiendommen har steget vesentlig i verdi. Dermed får kjøper ofte en lavere inngangsverdi på eiendommen enn ved et ordinært eiendomssalg (innmatsalg). Dette vil være situasjonen når eiendomsprisene har steget i verdi i perioden mellom gammel og ny eier. De lavere inngangsverdiene vil få skattemessig betydning i flere sammenhenger.

For det første får det betydning for de skattemessige avskrivingene, som igjen gir lavere skattemessig fradrag. Kjøper går dermed glipp av det potensielt høyere fradraget for fremtidige avskrivinger på bygget. For et forretningsbygg er årlig avskrivingsposent 2 mens bygg og anlegg kan avskrives med 4 % årlig, jf. skatteloven § 14-43 (1) bokstav i og h.

I tillegg får den lavere inngangsverdien ved et aksjesalg betydning ved fremtidig realisasjon av eiendommen når eiendommen selges som innmatsalg. I tilfeller hvor kjøper overtar eiendommen til en lavere inngangsverdi enn markedspris som følge av et aksjekjøp, vil skattebelastningen ved en fremtidig realisasjon av eiendommen bli høyere enn om selger opprinnelig hadde kjøpt selve eiendommen.

Ved kjøp av aksjer overtar kjøper dermed en latent skatteposisjon på eiendommen. Dette er regelmessig et forhandlingsmoment i forbindelse med transaksjonen hvor kjøper kan argumentere for lavere kjøpesum for aksjene.

Et aksjekjøp vil være en fordel hvis selskapet har et fremførbart underskudd. Kjøper vil da kunne dra nytte av dette i kjøpsåret og eventuelle senere inntektsår, og dermed redusere skattebelastningen.

Kjøp av eiendommen (innmat)

Dersom man kjøper selve eiendommen får kjøper derimot ny og potensielt høyere inngangsverdi. Dermed får kjøper også et høyere avskrivningsgrunnlag på bygget og følgelig et høyere skattemessig fradrag enn ved et aksjekjøp.

Videre vil den høyere inngangsverdien få betydning ved fremtidig realisasjon, da skattebelastningen ved realisasjonen blir lavere.

4.    Dokumentavgift

Når en eiendom overføres som et eiendomssalg (innmatsalg) vil det for kjøper ved tinglysing utløse dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien.

Gjennomføres transaksjonen derimot som et aksjesalg, herunder ved fisjon eller andre omorganiseringer med skattemessig kontinuitet etter skatteloven §§ 11-2 til 11-5, § 11-11 og 11-20 med tilhørende forskrifter, beregnes det ikke dokumentavgift. Dette følger av stortingsvedtaket § 2 bokstav k. Justisdepartementet har i rundskriv G-6/2005 uttalt at fusjoner, fisjoner og omdanninger etter lovregler som bygger på kontinuitetsbetraktninger, kan innføres i grunnboken uten formell overskjøting etter tinglysingsregelverket.

Fritak fra dokumentavgift kan innebære store avgiftsmessige besparelser til gunst for kjøper.

5.    Risiko ved kjøp av aksjer

Hvilken transaksjonsform som lønner for kjøper, beror på de konkrete omstendigheter hvor en rekke momenter spiller inn. Ofte gjennomfører både kjøper og selger en due diligence for å analysere selskapet og for å avdekke risikomomenter knyttet til transaksjonen, herunder for bedre å kunne vurdere valg av transaksjonsmodell. En slik selskapsgjennomgang er ofte delt inn i delområder med fokus på skattesituasjonen, juridiske spørsmål, analyse av finansiell informasjon samt en teknisk undersøkelse.

6.    Viktig å huske på

Når meglere bistår ved salg av næringseiendom er det viktig å være bevisst de skattemessige problemstillingene. Både kjøper og selger vil ofte være tjent med å søke juridiske råd i forbindelse eiendomssalg og valg av transaksjonsform. For både kjøper og for meglers kunde vil nedsiden kunne være stor om man trår feil, og om man ikke har tilstrekkelig oversikt over regelverket til å kunne vurdere de skattemessige og økonomiske konsekvensene av transaksjonen.