NEFs juridiske avdeling har i den senere tid fått en del henvendelser hvor budgivers eller kjøpers manglende D-nummer har vært et tema.
Av: advokat MNA Nina Fodstad Skumsrud, juridisk avdeling i NEF
Spørsmålene varierer, men hovedutfordringen synes å være at det kan ta relativt lang tid for en kjøper å få D-nummer. Konsekvensen er at det også går lengre tid enn vanlig før eiendomsmegler kan få overskjøtet eiendommen, foreta oppgjør og få avsluttet oppdraget.
Hva er D-nummer og hvem kan få det?
D-nummer er et identifikasjonsnummer som kan tildeles utenlandske personer som ikke har norsk fødselsnummer, men har behov for identifisering overfor norske myndigheter. Det er kun personer som skal oppholde seg i Norge mindre enn seks måneder som kan tildeles D-nummer.
For å få D-nummer må man ha et begrunnet behov, og eksempler på dette er:
- å være skatte- eller avgiftspliktig til Norge
- å ha et kundeforhold med norsk bank
- å ha konto i Verdipapirsentralen VPS
- å motta trygdeytelser fra Norge
- å ha fast eiendom i Norge
Hvordan få D-nummer?
D-nummer tildeles av det sentrale personregisteret etter søknad fra godkjent rekvirent. Kartverket er, sammen med f.eks. skattekontoret, norske banker og forsikringsselskap, en slik godkjent rekvirent.
Kartverket som tinglysingsmyndighet kan følgelig rekvirere D-nummer til personer som trenger det i forbindelse med tinglysing i grunnboken. Men – det er kun når man skal tinglyse dokumenter som gir eiendoms- eller panterett at det er krav om D-nummer. Kartverket kan derfor bare søke om D-nummer ved tinglysing av slike dokumenter (skjøte, pantobligasjon). Det er ikke mulig å søke om D-nummer ved eventuell tinglysing av en kjøpekontrakt, da en kjøpekontrakt i seg selv ikke gir eiendoms- eller panterett.
Etter det vi har fått opplyst er det ca. 3 ukers ventetid på å få tildelt D-nummer.
Huskeliste til eiendomsmegler der budgiver/kjøper er utenlandsk statsborger og ikke har D-nummer
UNDER BUDRUNDEN; Budgiver må fremvise gyldig legitimasjon (f.eks. bankkort med bilde, pass), men det er ikke krav om D-nummer på dette stadiet.
Som eiendomsmegler bør du allerede på dette stadiet opplyse partene om at D-nummer etterhvert vil være påkrevet dersom denne budgiveren skal kunne få eiendommen overskjøtet til seg, og at dette er en prosess som kan ta tid. Som eiendomsmegler må man også allerede på dette stadiet forsikre seg om at selger er innforstått med at det kan ta mer tid enn vanlig å få gjennomført oppgjøret, dersom kjøper ikke har D-nummer.
VED INNGÅELSE AV KONTRAKT; Etter hvitvaskingsregelverket er eiendomsmegler pliktig å foreta kundekontroll også av kjøper. Denne kontrollen skal senest gjennomføres forutfor gjennomføring av oppgjøret. I praksis gjennomføres dette i forbindelse med kontraktsinngåelse.
Hva som er gyldig legitimasjon for fysiske personer følger av hvitvaskingsforskriften § 5. For å oppfylle kravet må kjøper fremvise original av dokumenter som:
- er utstedt av offentlig myndighet, eller av annet organ som har betryggende kontrollrutiner for dokumentutstedelse og dokumentene har et tilfredsstillende sikkerhetsnivå, og
- inneholder fullt navn, navnetrekk, fotografi og fødselsnummer eller D-nummer.
Dersom kjøper av en fast eiendom ikke har D-nummer følger det videre av forskriften at legitimasjonsdokument som er fremlagt i tillegg til de krav som er nevnt ovenfor må inneholde fødselsdato, fødested, kjønn og statsborgerskap. Dette må eiendomsmegler kontrollere i forbindelse med inngåelse av kjøpekontrakten.
VED OVERTAKELSE/TINGLYSING: Eiendomsmegler må, i den grad kjøper ønsker det, bistå en kjøper som ikke har D-nummer med å søke om slikt nummer via Kartverket. Slik søknad sendes inn sammen med det dokument som skal tinglyses (skjøte/pantedokument).
Kjøpere må vedlegge en bekreftet kopi av et legitimasjonsdokument der bilde, fullt navn, fødselsdato, kjønn og statsborgerskap går klart fram – for eksempel pass. Nordiske borgere kan legge ved kopi av gyldig førerkort og gyldig personbevis/ personutskrift/ utdrag fra befolkningsdatasystemet fra folkeregisteret i hjemlandet, som skal være signert og stemplet.
Søknadsskjema finner du her
Skjemaet finnes også på engelsk.
Kartverket tinglyser og gir skjøtet/pantedokumentet prioritet den dagen saken er mottatt i retur hos Kartverket fra Personregisteret, med tildelt D-nummer.
OPPGJØR TIL SELGER: Fordi kjøper må få tildelt D-nummer før skjøtet kan tinglyses vil det ta noe mer tid enn vanlig før kjøper oppnår rettsvern. Eiendomsmegler må aktivt rådgi og informere partene om prosessen knyttet til tinglysing og rekvirering av D-nummer.
Det følger av emgll. § 6-9 (3) at megler ikke kan disponere noen del av kjøpesummen til fordel for selger før kjøper har fått rettsvern, og som utgangspunkt må selger akseptere at han ikke vil kunne motta oppgjøret like raskt som om han hadde solgt til en person som allerede har D-nummer.
I forskrift til eiendomsmeglingsloven § 6-5 er det oppstilt noen unntak fra bestemmelsen i emgll. § 6-9.
I forskriften § 6-5 første ledd heter det «Megler kan fravike bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd første punktum der kjøper og selger har inngått avtale om dette, forutsatt at forhold på kjøpers side hindrer etablering av rettsvern innen rimelig tid.». Kort fortalt innebærer denne bestemmelsen at megler gitt visse forutsetninger kan foreta utbetaling av hele eller deler av kjøpesummen til selger, selv om kjøper ikke har fått rettsvern.
For eventuelt å kunne benytte seg av denne unntaksbestemmelsen, er den ene forutsetning at partene avtaler at man skal fravike hovedregelen om oppgjør mot tinglyst skjøte.
Den andre forutsetningen for å benytte unntaksbestemmelsen, er at det manglende D-nummeret hindrer rettsvern «innen rimelig tid».
Hva som er rimelig tid vil bero på en skjønnsmessig vurdering. Siden det ikke er mulig å rekvirerer D-nummer før skjøtet sendes til tinglysing, vil i utgangspunktet ikke den normale saksbehandlingstiden på 3 uker være tilstrekkelig til å benytte seg av unntaket. Først når det tar lengre tid enn vanlig vil man etter vår oppfatning kunne benytte seg av unntaksregelen og inngå avtale om å utbetale kjøpesummen til selger uten at kjøper har få rettsvern.
Eiendomsmegler må uansett vurdere konkret for den enkelte eiendom om det er forsvarlig å avvike hovedregelen og foreta oppgjør for eksempel mot sikring/urådighet. Dersom dette ikke kan anses som en forsvarlig oppgjørsordning, må megler følge hovedregelen i emgll. § 6-9 tredje ledd.
Særregler for utenlandske arvinger i norske dødsbo
For å tinglyse hjemmelsdokumenter til utenlandske arvinger i norske dødsbo, krever kartverket D-nummer bare hvis arvingen skal bli stående som eier av eiendommen. Dersom eiendommen skal selges eller overdras videre som en del av skifteoppgjøret, er det tilstrekkelig at den utenlandske arvingen er identifisert med navn og fødselsdato i hjemmelserklæringen.
