Når en eiendomsmegler får i oppdrag å selge ”aksjebolig”, er det noen sentrale momenter som må hensyntas. Artikkelen gir en kort, men ikke uttømmende oversikt over de spesielle reglene som gjør seg gjeldende ved omsetning av aksjeboliger.
NB: Denne artikkelen er skrevet for eiendomsmeglere. Forbrukere bør ta en titt på denne artikkelen på NEFs forbrukersider: Kjøpe aksjeleilighet: Dette må du tenke på!
Av Christina Lyngtveit-Petersson
Det som betegnes som ”aksjebolig” (ofte omtalt som ”aksjeleilighet”), er juridisk sett en aksje i et aksjeselskap (”boligaksjeselskap”) med tilknyttet leierett/borett (heretter omtalt som ”leierett”) til en bestemt bolig.
Eieren av aksjen blir medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får medbestemmelsesrett sammen med de øvrige aksjonærene. Boligaksjeselskap kan et stykke på vei sammenlignes med borettslag.
Forbruker? Se vår artikkel på Bolig360.no:
Leierett og andelsrett
Aksjeeierens leierett til bolig er uløselig knyttet til andelsretten (aksjen). Leieretten og aksjen kan ikke overdras uavhengig av hverandre, men må overdras sammen, jf. panteloven § 4-3 annet ledd. Dokumentet som gir uttrykk for andelsretten, omtales også som ”adkomstdokument”. Selve leieretten er sikret enten gjennom en aksje alene, eller ved en aksje og tilleggsdokument (ofte omtalt som ”innskuddsbevis”, ”andelsobligasjon” eller ”partialobligasjon”). Leieretten og andelsretten (aksjen) kan verken overdras eller pantsettes separat – rettighetene følger hverandre.
Aksjeboliger reguleres av lov om aksjeselskaper av 13. juni 1997 nr. 44 i tillegg til at deler av borettslagsloven gjelder også for aksjeboliger, jf. borettslagsloven § 1-4 annet ledd. Panteloven har dessuten særskilte regler for andelsrett i boligaksjeselskap.
Det er ikke lov til å opprette nye boligaksjeselskaper, jf. borettslagsloven § 1-4 første ledd.
Omsetning av aksje med tilknyttet leierett til bolig er å anse som eiendomsmegling, jf. emgll. § 1-2 annet ledd nr. 3.
Salgsforberedelse
Lovvalg
Salg av aksjebolig reguleres i utgangspunktet av kjøpsloven. Det er imidlertid vanlig å forutsette at reglene i avhendingsloven (så langt de passer) skal legges til grunn for avtalen. Eiendomsmegleren må avklare lovvalget med selgeren i forkant av salgsprosessen, og det må gis
opplysninger om dette i salgsoppgaven.
Innhenting av opplysninger
For å få opplysninger om den aktuelle aksjen, må styret i boligaksjeselskapet tilskrives, eventuelt styret ved selskapets forretningsfører dersom slik avtale er inngått. Det må dessuten innhentes grunnboksutskrift av boligaksjeselskapets faste eiendom. Videre må selgerens blad i Løsøreregisteret undersøkes, da utlegg i denne type aksje får rettsvern ved tinglysing på saksøktes blad i Løsøreregistret, jf. panteloven § 5-7 femte ledd jf. sjette ledd.
Der boligaksjeselskapet ikke følger aksjelovens krav om å føre aksjeeierbok, må megleren vurdere om det er forsvarlig å påta seg oppdraget. Hvis megleren velger å gjennomføre oppdraget, bør i alle fall 1. prioritets panthaver tilskrives med spørsmål om det er registrertytterligere og/eller eldre noteringer.
I sak 112/08 behandlet Reklamasjonsnemnda klage fra kjøperen av en aksjeleilighet. Megleren hadde ikke kontrollert grunnboksutskriften av boligaksjeselskapets faste eiendom – det var kun foretatt konkrete undersøkelser om den konkrete aksjen. Det var imidlertid tinglyst en erklæring på eiendommen, og erklæringen knyttet seg til den konkrete leiligheten som eieren av aksjen hadde eksklusiv leierett til. Den aktuelle leiligheten lå i 5. og 6. etasje i gården, og hadde fått dispensasjon av plan- og bygningsmyndighetene til å foreta påbygning. Det fremgikk imidlertid av dispensasjonen at eieren av aksjen pliktet å fjerne påbygget etter kommunens pålegg. En slik fjerning måtte bekostes av aksjeeieren selv. Klageren fikk fullt medhold i Reklamasjonsnemnda, og det ble fastslått at megleren var erstatningsansvarlig overfor klageren (kjøperen).
Begrensninger i hvem som kan eie?
Boligaksjeselskapet kan ha fastsatt begrensninger i vedtektene om hvem som kan være eier i boligaksjeselskapet. Det er for eksempel ikke uvanlig at det er vedtektsfestet forbud mot at juridiske personer kan eie aksje i selskapet. Vær imidlertid oppmerksom på at borettslagsloven § 4-2 likevel gjelder der vedtektene gir uttrykk for at kun fysiske personer kan være eier.
Foreligger innskuddsbeviset?
Ofte er innskuddsbeviset bortkommet, og dette fanges gjerne ikke opp i salgsforberedelsene. Innskuddsbeviset må håndteres som et verdipapir. Hvis originaldokumentet er bortkommet, må det igangsettes mortifikasjon. Overdragelse av ”aksjebolig” innebærer at aksjen skal transporteres til ny eier ved at eierskiftet blir innført i aksjeeierboken, samt at innskuddsbeviset samtidig tiltransporteres kjøperen.
Dersom innskuddsbeviset er bortkommet og det må igangsettes mortifikasjon, må det på vanlig måte vurderes om oppgjøret bør stilles i bero til mortifikasjonsprosessen er gjennomført. Det alminnelige utgangspunktet er at oppgjøret bør avvente til mortifikasjonsprosessen faktisk er gjennomført, jf. emgll. § 1-1 og § 6-3. Se også Finanstilsynets rundskriv nr. 7/2014.
Det er derfor svært viktig at megleren innledningsvis i oppdraget etterspør alle dokumenter som følger aksjen. Hvorvidt megler vurderer å gjennomføre oppgjør helt eller delvis før mortifikasjonsprosessen er gjennomført, må basere seg på en konkret risikovurdering.
I visse tilfeller kan det være tilstrekkelig å holde tilbake dokumentets pålydende med god margin (eksempelvis dokumentets pålydende ganger to), i andre tilfeller bør det holdes tilbake mer eller som allerede nevnt stille hele oppgjøret i bero. Det sentrale poenget er at megler må vurdere risikoen ved å gjennomføre delvis eller fullt oppgjør når man rent faktisk ikke har kontroll på heftelsene.
Vær oppmerksom på at ovennevnte ikke gjelder der andelsretten kun fremgår av en aksje.
Selve aksjebeviset er ikke et verdipapir, og det er derfor ikke nødvendig å innhente dette i forbindelse med salget.
Meglers ”sikringsobligasjon”
Ettersom det gjelder andre panteregler for aksjebolig enn for fast eiendom, benyttes ikke en ”sikringsobligasjon” (pantedokument med urådighet) slik megleren vanligvis gjør. Det må utstedes en pantsettelseserklæring hvor aksjen og eventuelt tilleggsdokumentet (innskuddsbeviset) beskrives. I pantsettelseserklæringen kan megleren og oppdragsgiveren også avtale en urådighet for eieren av aksjen.
Det er imidlertid usikkert om en slik urådighet har noen særlig virkning utover at aksjeeieren forplikter seg til – overfor megleren – ikke å råde over aksjen uten meglerens samtykke.
Bakgrunnen for usikkerheten, er de særlige reglene for håndpant etter panteloven § 4-3. Normalt vil megler ikke få beskjed av selskapet om at en slik urådighetserklæring ikke kan begrense aksjeeierens råderett (eksempelvis evne til å pantsette aksjen). Inntil spørsmålet eventuelt er nærmere avklart, anbefales det likevel å utstede pantsettelseserklæring med urådighet. For at pantsettelseserklæringen med urådighet skal få rettsvern, må det sendes melding til selskapet, jf. panteloven § 4-3 jf. § 3-2 annet og tredje ledd.
Eventuell forkjøpsrett og styregodkjenning
For boligaksjeselskap stiftet etter at aksjeloven av 1997 trådte i kraft (den 1. januar 1999), er utgangspunktet at aksjer ikke er fritt omsettelige, jf. aksjeloven § 4-15 annet ledd. Med andre ord kreves det samtykke fra styret for at en aksje kan erverves.
I tillegg vil de øvrige aksjonærene ha forkjøpsrett, jf. aksjeloven § 4-15 tredje ledd. Det er imidlertid full adgang til å vedtektsfeste at aksjene er fritt omsettelige eller en nærmere regulering av omsetningsbegrensningene, jf. aksjeloven § 4-15 første ledd.
For boligaksjeselskap stiftet før 1. januar 1999, er utgangspunktet at aksjene er fritt omsettelige og at de øvrige aksjonærene ikke har forkjøpsrett, jf. aksjeloven § 21-2 nr. 25. Det kan imidlertid være vedtektsfestet noe annet, eksempelvis forkjøpsrett m.v. Har selskapet vedtektsfestet et krav om samtykke eller forkjøpsrett for aksjonærene, gjelder reglene i aksjeloven av 1997 for slike omsetningsbegrensninger.
God informasjon: En del forbrukere er noe usikre på eieformen aksjeleilighet. Husk å gi god informasjon til disse. Bruk gjerne vår forbrukerartikkel: Kjøpe aksjeleilighet? Dette må du passe på!
Oppgjør for aksjeboliger
Selve overtakelsen av ”boligen” vil normalt være skjæringstidspunktet for transport av aksjen (eierskiftet). Megleren må da umiddelbart gi beskjed til selskapet om eierskiftet. Det er selve meldingen om eierskiftet som er skjæringstidspunktet for når kjøperen får rettsvern for sitt erverv, jf. panteloven § 4-3 tredje ledd.
Etter at megleren har fått bekreftet at meldingen om eierskiftet er kommet frem til selskapet, må megleren få bekreftet av selskapet hvilke heftelser som er notert på aksjen.
Megleren må deretter innfri samtlige heftelser, dog under forutsetning av at panthaver vil slette sitt pant. For eventuelle private lån, må megleren – som på alle salgsoppdrag – besitte det originale pantedokumentet som må være kvittert for sletting.
Etter at panthaverne har fått full innfrielse, vil de sende slettemelding til selskapet.
Det er først når aksjen er heftelsesfri, og eventuell forkjøpsrett/styregodkjenning/andre omsetningsbegrensninger er avklart, at ny eier vil bli innført i aksjeeierboken. Så snart ny eier kan noteres i aksjeeierboken, plikter selskapet ved styret å foreta slik innføring, jf. aksjeloven § 4-7 første ledd. Selve innføringen vil imidlertid ikke ha betydning for kjøpers rettsvern, da aksjeervervet fikk rettsvern da selskapet fikk melding om eierskiftet. Vær imidlertid oppmerksom på at megleren må følge opp at ny eier faktisk blir innført i aksjeeierboken, idet eieren ikke oppnår fulle rettigheter overfor selskapet etter reglene i aksjeloven før innføring i aksjeeierboken, jf. aksjeloven § 4-2.
Det er særdeles viktig at megleren forsikrer seg om at kjøpesummen er tilstrekkelig til å innfri samtlige heftelser før selve innfrielsen skjer. Alternativt kan megleren tilby inneståelseserklæring overfor panthaveren (sletting før innfrielse), men normalt ønsker ikke bankene å håndtere innfrielsen på denne måten. Vær oppmerksom på at panthaveren ikke er forpliktet til å akseptere utstedelse av slettmelding uten full innfrielse av det underliggende kravet.
Ved mortifikasjon av eksempelvis innskuddsbeviset, må oppgjøret som hovedregel stilles i bero til mortifikasjonsprosessen er gjennomført, jf. ovenfor.
Husk kjøreregler fra forsikringsselskapet om aksjeboliger
Husk at eiendomsmeglingsforetakets formuesskadeforsikring kan ha fastsatt særskilte regler i sikkerhetsforskriftene for håndtering av aksjebolig.
Christina Lyngtveit-Petersson er tidliger juridisk rådgiver i NEF og jobber nå som kjedesjef Prosjekt og kompetanse i Privatmegleren.
Artikkelen ble første gang publisert i «Eiendomsmegleren» i 2010 og er sist oppdatert i 2017
Kilder:
Jens Edvin A. Skoghøy; Panterett 2. utgave
Jens Edvin A. Skoghøy; Panteloven med kommentarer
Tore Bråthen; Selskapsrett 2008
C. Lyngtveit-Petersson/C. Bohne; Praksis fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester
