Ved salg av tomt som utgjør del av en eiendom, bør det avtales hvem som har risikoen og ansvaret for at tomten blir fradelt. I verste fall risikerer kjøperen å tape både eiendommen og kjøpesummen.
Av: partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, senioradvokat Trude Gran og fast advokat Usman Ivar Shakar, Advokatfirmaet Wikborg Rein
Om fradeling
Når en del av en eiendom blir solgt, må den aktuelle delen fradeles den opprinnelige eiendommen og gis eget gnr. og bnr. for at den skal kunne overskjøtes til kjøper. Ved overskjøtingen innføres kjøper i grunnboken som hjemmelshaver til eiendommen. Dette gir kjøper rettsvern for ervervet, det vil si at han er beskyttet mot godtroerverv og selgers kreditorer.
Ansvar og risiko
Partene bør for det første avtale hvem som skal gjennomføre fradelingen. I dette ligger både hvem som skal stå for arbeidet med fradelingen, samt hvem som skal bære kostnadene.
Videre bør det avtales hvem som har risikoen for at tomten faktisk blir fradelt. Partene bør følgelig regulere hva som skal skje dersom fradeling ikke lar seg gjennomføre, eksempelvis om dette skal medføre at partene kan gå fra avtalen uten å kunne fremme noen krav mot hverandre eller om manglende fradeling skal utgjøre mislighold som gir grunnlag for erstatning mv.
Dersom kjøper skal yte oppgjør før han får skjøte, det vil si før tomten er fradelt, løper han en risiko for at fradeling ikke skjer, selger går konkurs eller dør før overskjøting etc. Kjøpesummen kan dermed gå tapt uten at kjøper får tomten. Vår klare anbefaling er derfor at oppgjør skjer samtidig som overskjøtingen. Alternativt bør det opprettes en såkalt sikkerhetspakke for kjøper, hvor kjøper får pant i hele eiendommen, samt urådighet over, forkjøpsrett til og en (begrenset) fullmakt til å råde rettslig over hele eiendommen.
Manglende avtaleregulering
Dersom partene har inngått bindende avtale om salg av tomten uten at spørsmålet om fradeling er regulert, vil det som hovedregel være selger som har ansvaret for at fradeling blir gjennomført og som bærer kostnadene, jf. avhendingslova § 2-1. Dette har også sammenheng med at det er selger som kontrollerer eiendommens hjemmel og som dermed kan begjære fradeling, jf. matrikkellova § 9 første ledd bokstav a). Dersom fradeling ikke gjennomføres, vil selger være i mislighold.
Meglers ansvar
Med mindre partene klart har avtalt noe annet, vil megler ha ansvar for at skjøtet blir tinglyst, jf. eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 6-9 (1) nr. 1. Emgll. § 6-9 (3) lovfester nå en plikt for megleren som forestår oppgjøret til å sørge for at kjøper har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen kan disponeres på vegne av selger.
Dette innebærer at megler som hovedregel ikke skal kunne legge til rette for at kjøper og selger avtaler oppgjørsvilkår som går ut på at hele eller deler av kjøpesummen utbetales til selger (eller benyttes til å dekke meglers vederlag) før kjøper har fått tinglyst hjemmel i eiendommen. Megler vil i uansett ha en rådgivningsplikt overfor partene knyttet til konsekvensene av og risiko ved manglende fradeling per oppgjørstidspunktet. Manglende rådgivning vil i seg selv kunne utgjøre brudd på god meglerskikk, jf. emgll. § 6-1.
Først trykket i Eiendomsmegleren 5 2015
