Wyllerutvalget avga i august i fjor sin utredning (NOU 2014:6) med forslag om en rekke endringer i eierseksjonsloven. Utvalgets forslag har nå vært på høring. Høringsfristen var 15. desember, men enkelte fikk utsatt frist og Kommunal -og regionaldepartementet fikk de siste høringsuttalelsene først i januar i år.
Av: advokat Arnt Olaf Stillerud og advokat Eystein Setsaas, Tenden advokatfirma
Arbeidet med en lovproposisjon er så vidt startet fra departementets side, og det er derfor foreløpig ingen signaler om hvordan departementet ser på de enkelte forslagene og høringsinstansenes innspill. Basert på utvalgets innstilling og høringsuttalelsene er det nok klart at det kommer til å bli en del endringer i loven. Departementet har varslet at proposisjonen ikke vil bli lagt frem for Stortinget før i 2016, så de endringene som kommer vil nok tidligst tre i kraft i juli 2016, eventuelt fra og med 2017.
Vi skal her gå gjennom enkelte av endringsforslagene som vi antar kan være av særlig interesse, og forsøke å gi et innblikk i hvordan forslagene har blitt mottatt av høringsinstansene. Generelt kan sies at det er forholdsvis bred enighet om enkelte forhold, mens det til dels er stor uenighet om andre. Uenighetene gjelder typisk de forhold som er av mer politisk karakter, som forholdet mellom privatrettslige og offentligrettslige regler, kjøperett for leier og forbudet mot å erverve flere seksjoner.
Seksjoneringsrett for (irregulære) sameier
Helt frem til nåværende eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 1998 har det vært mulig å etablere såkalte irregulære sameier. Det vil si at flere i felleskap eier en eiendom med eksklusiv bruksrett til hver sine deler, uten at eiendommen er seksjonert. Til dels har det vært attraktivt å etablere slike sameier for å unngå kjøperett for leietakere, eller standardkravene som har fulgt av eierseksjonslovens regler.
Utvalget foreslår å innføre en seksjoneringsrett for såkalte irregulære sameier. Det vil si at sameiere kan kreve seksjonering av sameiet. Begrunnelsen for dette er at de irregulære sameiene tidvis skaper store problemer for sameierne, for eksempel kan pantsetting være en utfordring og salg kan være praktisk umulig. Forslaget om seksjoneringsrett har fått bred støtte i høringsrunden. Det er enkelte som har innsigelser til saksbehandlingsreglene som foreslås, men basert på høringsuttalelsene tyder alt på at en slik seksjoneringsrett vil komme.
Muligheter for å seksjonere før igangsettingstillatelse
Utvalget foreslår å endre eierseksjonsloven § 6 femte ledd slik at seksjonering kan skje allerede når det er gitt rammetillatelse. Utvalget ser utfordringer med forslaget, særlig med hensyn til at det senere blir bygget annerledes. Utvalget mener allikevel at fordelene er større og peker særlig på betydningen for prosjekter som bygges ut etappevis eller som har flere eiere.
I NOU’en har utvalget drøftet flere muligheter, som for eksempel at det kan skje en foreløpig seksjonering ved rammetillatelse. Når utvalget allikevel har landet på at det bør innføres en rett til seksjonering ved rammetillatelse, kombineres dette med å gi kommunene hjemmel til å kreve reseksjonering eller sletting av seksjoner. Kommunene foreslås å få slik hjemmel der hvor det er «avvik av betydning» når ferdigattest skal gis, eller hvis det er slike avvik fem år etter at seksjoneringen ble tinglyst.
Høringsinstansenes syn på forslagene har vært delte. Et flertall synes å støtte et forslag om seksjoneringsadgang ved rammetillatelse, men enkelte er negative til at dette kombineres med en rett for kommunen til å pålegge reseksjonering. Fra kommunalt hold synes det å være en skepsis mot seksjonering på et tidligere tidspunkt enn hva som nå er tillatt. Det er klart at det vil bli en utfordring å balansere behovet for å kunne seksjonere tidligere enn i dag, mot hensynet til at seksjoneringen skal stemme med den faktiske situasjonen. Det blir spennende å se hvilken løsning departementet etter hvert foreslår.
Kommunens kontroll med at seksjonen oppfyller offentligrettslige krav – standardkrav til boligseksjoner
Vi ser dessverre ofte i vår advokatpraksis at eierseksjoner som er overdratt viser seg ikke å være godkjent til det aktuelle formålet. Typiske eksempler er boligseksjoner som mangler godkjennelse til boligformål.
Dette fører til en rekke komplikasjoner, ikke bare for den (uheldige) erververen, men også for selgeren, og tidvis også for eiendomsmegleren. Hvem som til syvende og sist må ta kostnadene ved å få boligen godkjent eller dekke eventuelt tap ved at den ikke blir godkjent , avhenger av omstendigheten i den enkelte saken, men det er som regel en av disse tre.
Utvalget er delt i synet på standardkrav. Mindretallet mener reglene bør fjernes, flertallet at de bør beholdes og enkelte igjen (2 medlemmer av flertallet) at de bør suppleres/skjerpes til også å ha krav til rømningsvei, brannsikkerhet og lysforhold. Begrunnelsen for å fjerne standardkravene synes todelt, dels et prinsipielt syn om at det er, og bør være, et skille mellom offentligrettslige krav og privatrettslige regler og dels et behov for å kunne bygge enklere boliger med for eksempel felles kjøkken eller baderom.
Høringsinstansene er også delt i sitt syn på standardkrav. Det synes dog som at et flertall av de som har uttalt seg om dette mener at standardkravene bør beholdes. Flere av disse tar også til orde for at det bør være fullt samsvar mellom de offentligrettslige krav som gjelder for å få godkjent bruken av en seksjon og kravene etter eierseksjonsloven. Hensynet til boligeierne – selgerne så vel som kjøperne – blir av flere trukket frem som avgjørende.
Det er vanskelig for folk flest å forstå at en godkjent seksjonert leilighet er ulovlig å bo i. Det bør veie tungt for departementet at både de som i sitt praktiske arbeide får se problemene med dagens regler og forbrukernes interesseorganisasjoner argumenterer for at det bør være samsvar mellom reglene.
For eiendomsmeglere er manglende samsvar i regelverket ofte en felle. Den løsningen utvalgets mindretall går inn for (å fjerne standardkrav) vil i praksis føre til at eiendomsmeglerne må være enda mer påpasselige med å sjekke lovligheten av seksjonen som skal selges, nettopp fordi ingen andre er pålagt å gjøre det. Vi tror ikke dette er noen gunstig løsning.
Den vil skape et ytterligere antall tvister omkring eierseksjoner som viser seg å være ulovlige å bebo. Det er en dårlig idè å legge byrden med å oppklare dette på eiendomsmegleren alene. Dette synspunktet fremmes også i høringsuttalelsen av Protector Forsikring, som skriver at det er «uriktig å legge ansvaret over på eiendomsmegleren».
NEF har (ikke overraskende) også vært negativ til at standardkravene sløyfes og har i sin høringsuttalelse skrevet at «en boenhet må være lovlig å bebo før kommunen kan godkjenne en seksjoneringsbegjæring». Vi er helt enige i dette, og synes det er besynderlig at deler av utvalget legger avgjørende vekt på et teoretisk skille mellom offentligrettslige og privatrettslige krav. Det er snarere regelen enn unntaket at offentligrettslige regler får betydning for privatrettslige avtaler eller reguleringer.
Vi får håpe at departementet og lovgiver er enig med NEF og flere av de øvrige høringsinstansene i at utgangspunktet for å seksjonere til boligformål må være en lovlig boenhet.
Små sameier
Den daglige driften av små sameier kan være utfordrende, med stemmelikhet ved alle avgjørelser, eller ved at en av seksjonene i et kombinert sameie alltid får flertall. Flere har derfor tatt til orde for egne regler for små sameier.
Utvalget har vurdert muligheten for en oppmannsløsning i små sameier, noe NEF går inn for i sin høringsuttalelse. Utvalget har imidlertid «ikke funnet kapasitet» til å gå nærmere inn på detaljene i reglene for en eventuell oppmannsløsning. En oppmannsløsning kan være en besnærende tanke, men utvalget har nok rett i at det vil kreve detaljerte regler om både saksbehandlingen og oppmannens kompetanse. Videre vil en slik løsning ofte bli forholdsvis kostbar, selv i sin enkleste form.
På et område foreslår utvalget, etter vårt syn med god grunn, endrede regler for små sameier. Kompetansen til å gi pålegg om salg og tvangsfravikelse foreslås lagt til den enkelte sameier i stedet for til styret. I dag vil et slikt pålegg neppe kunne la seg gjennomføre i sameier med to seksjoner, blant annet på grunn av habilitetsreglene.
Forslaget innebærer at den ene sameieren vil kunne pålegge den andre å selge, og følgen av dette (dersom den andre motsetter seg å selge) er at en etterfølgende tvangssak utelukkende vil dreie seg om vilkårene er oppfylt eller ikke. Dette er et forslag det kan være fornuftig for departementet og lovgiver å følge opp.
Garasjeanlegg – eget seksjoneringsformål?
Garasjer og garasjeanlegg skaper mye hodebry for utbyggere. En fornuftig organisering av garasjer og garasjeanlegg er ofte vanskelig å få til med dagens regler. Utvalgets mandat innebar derfor også å se på dette, herunder om garasje skulle bli et eget seksjoneringsformål.
Utvalget finner ikke grunn til å endre på reglene her, eller gjeninnføre garasje som et seksjoneringsformål, blant annet under henvisning at utvalget ikke klarer «å se hvilke særregler det ville være meningsfullt å gi» for dette formålet. Utvalget blir av flere av høringsinstansene kritisert for å ta for lett på problemene omkring håndtering av parkeringsplasser. Høringsinstansene peker især på problemstillinger rundt muligheter for å omsette parkeringsplasser særskilt, plassenes betydning for sameiebrøken i sameiet og ikke minst den ulike praktiseringen av dette i landets kommuner.
Problemene omkring garasjer merkes nok best blant de som praktiserer reglene og etablerer eierseksjonssameier, noe høringssvarene bærer preg av. Basert på høringssvarene og utvalgets innstilling kan det synes lite sannsynlig at garasje vil bli gjeninnført som seksjoneringsformål, men de som argumenterer for en gjeninnføring kan vise til mange gode grunner for dette. Spørsmålet er i hvor stor grad departementet vektlegger de praktiske problemene med dagens ordning eller ikke.
Leiers kjøperett
Den som leier bolig i eiendom når den seksjoneres (ved innføring i matrikkelen) får etter dagens regler rett til å kjøpe seksjonen. Bestemmelsen har vært mye diskutert og til dels kritisert. Kritikken har i hovedsak gått på at dette er en utdatert boligpolitisk motivert regel.
Det er også begrunnelsen for at utvalgets flertall foreslår leiers kjøperett fjernet. Et av utvalgsmedlemmene, Wyller, foreslår regelen videreført omtrent slik den er i dag. Wyller mener at en fjerning vil innebære en vesentlig svekking av vernet om egen bolig, og at det eneste gode argumentet mot kjøperetten er at leieren får en rabatt i forhold til markedspris.
Utvalget skriver i sin utredning at kjøperetten først og fremst er et politisk spørsmål. Det bærer høringssvarene også preg av, men høringsrunden viser at det kanskje er større motstand mot å fjerne regelen enn man skulle tro. Endringene i eierseksjonsloven vil antagelig bli vedtatt med den nåværende sammensetningen med «blått» flertall på Stortinget, og da er vel den minst vågale spådommen at kjøperetten blir fjernet.
Opphevelse av forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner
Et annet typisk politisk spørsmål er hvorvidt forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner skal videreføres eller ikke. Utvalget foreslår å oppheve forbudet i dagens § 22 tredje ledd i eierseksjonsloven. Utvalgets begrunnelse er at regelen er lite treffsikker, og peker på at det synes enkelt å omgå regelen gjennom stråmenn og eierskap gjennom ulike aksjeselskaper.
Høringsinstansene er, som for kjøperetten, delt i synet på forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner. Det er nok flere som vil beholde dette forbudet enn som vil beholde kjøperetten. Begrunnelsen for å beholde denne regelen er heller ikke utelukkende av politisk karakter.
Flere taler for at regelen bidrar positivt i de enkelte eierseksjonssameiene ved at den hindrer stor grad av utleie og at noen kan få en uforholdsmessig stor andel av stemmene. Det er interessant å se av høringsuttalelsene at Boligmentoren Norsk Huseierforbund (BNH) og Huseiernes Landsforbund (HL) – som begge representerer huseierne – er uenige om regelens berettigelse. BNH støtter utvalgets forslag, mens HL heller ønsker å beholde eller stramme inn dagens regel.
Her er det nok vanskelig å si noe om hvordan departementets vurderinger faller ut.
Ansvarsforholdet mellom sameierne
Utvalget foreslår en vesentlig mer detaljert regulering av ansvarsforholdet mellom sameierne. Både når det gjelder reglene om vedlikeholdsplikten og grensene mellom seksjonseiernes og sameiets vedlikeholdsplikt, og reguleringen av erstatningsansvaret.
Dagens regler har vært svært rundt formulert, og vi som advokater opplever at det blir mange tvister fordi rettsreglene er uklare. Rettspraksis viser også et ikke ubetydelig antall tvister omkring grensen mellom seksjonseiers og sameiets vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar.
Høringsinstansene er også gjennomgående positive til utvalgets forslag om en mer detaljert regulering av dette. Utvalget synes også å ha truffet godt med avgrensningen hvis man skal vurdere dette ut i fra høringsuttalelsene. Det er få som har særlige kommentarer til utvalgets forslag til nye regler, og de fleste gir forslaget sin tilslutning som det er. Alt tyder derfor på at vi i fremtiden får mer detaljerte og bedre regler.
Andre endringer
Vi har nå gått gjennom et utvalg av de forslag til endringer, som synes mest omdiskutert. Vi skal til sist nevne de øvrige som vi antar er av særlig interesse for eiendomsmeglere.
- Utvalget foreslår å fjerne kravet om at seksjoneringen skal gi en formålstjenlig inndeling. Dette støttes i det alt vesentlige av høringsinstansene.
- Utvalget foreslår å fjerne det ubetingede kravet om oppmåling av utendørs tilleggsareal. Dette får også bred støtte i høringsuttalelsene.
- Utvalget foreslår å fjerne regelen i matrikkelloven § 11 fjerde ledd som bestemmer at opprettelse av anleggseiendom ikke kan skje dersom det «tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige». Forslaget støttes av de aller fleste.
- Utvalget foreslår en ny regel om at styret i enkelte tilfeller kan representere alle sameierne samlet. Hvilket kan være praktisk, for eksempel ved forfølgelse av krav vedrørende fellesarealer eller ved overtakelse av disse.
- Utvalget foreslår innføring av maksimal saksbehandlingstid for en seksjoneringsbegjæring og for gebyret kommunen kan ta for seksjoneringssaken. Dette er det mange av høringsinstansene som også ser et behov for.
I påvente av de endringer som måtte komme i eierseksjonsloven håper vi ovenstående gjennomgang har gitt et innblikk i hva man kan ha i vente, selv om det fortsatt er mye usikkerhet omkring hva endringene vil bestå i på enkelte punkter.
Tenden Advokatfirma
Tenden Advokatfirma ANS er Vestfolds ledende advokatfirma med kontorer i Sandefjord og Tønsberg. Tenden har 37 medarbeidere, hvorav 27 advokater og er med det et av de største firmaene mellom Oslo og Stavanger. Firmaet bistår næringsdrivende, privatpersoner og offentlige organer over hele landet, og er som følge av spesialisering og honorarnivå et konkurransedyktig alternativ til de største advokatfirmaene.
For å sikre spesialisering og høy juridisk kvalitet, er Tendens advokater organisert i kompetansegrupper. Tett samarbeid og ulik erfaringsbakgrunn gir firmaet en bred samlet kompetanse. Artikkelforfatterne er medlemmer i kompetansegruppen for fast eiendom, som består av 9 advokater. Arnt Olaf Stillerud og Eystein Setsaas arbeider begge hovedsakelig med eiendomsmegling, seksjonering, plan- og byggesaker, entreprise, rettigheter til fast eiendom og tvistesaker.
Først trykket i Eiendomsmegleren 3 2015
