Leieavtaler inneholder normalt en bestemmelse om leiers formål. Bestemmelsen kan ha stor betydning for leiers rettigheter og fleksibilitet hva gjelder bruk og endret bruk, og utleiers ansvar og kontrollmuligheter. Bruksbestemmelsene bør derfor utformes konkret for det enkelte leieforhold.
Av: Line Ravlo-Losvik og Stian Berger Røsland, begge partnere/advokater i advokatfirmaet Selmer. Artikkelen er en del av serien «Rett leieavtale til rett tid» og ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5. 2018.
Hva er det avtalte formålet?
For å kunne fastslå det avtalte formålet er det naturlig å ta utgangspunkt i avtalens ordlyd. I mange avtaler er det inntatt en bestemmelse som lyder:
«(1) Leieobjektet må kun benyttes til […].»
Det avtalte formål utformes noen ganger vidt, eksempelvis «butikk» eller «næringsvirksomhet». Andre ganger er det mer spesifikt angitt, eksempelvis «ICA dagligvareforretning».
Selv om bruksformålet er vidt er det ikke gitt at leier står fritt med hensyn til sin bruk. Ved tolking må det både ses hen til avtalens ordlyd og partenes forutsetninger for å fastslå den avtalte lovlige bruken.
Bruksformålet har betydning for partenes rettigheter og plikter, og ikke minst for hvilken kontroll utleier vil ha med lokalenes bruk. Det er derfor viktig å være bevisst på hvordan bruksformålet utformes.
Leiers endrede bruk
Et første spørsmål ved endret bruk er om det foreligger en rettslig sett endret bruk, eller bare en endret faktisk bruk ettersom det er endret rettslig bruk som har rettslig betydning.
Dersom en restaurant som både lager mat for servering i restauranten og for «take-away» slutter å servere mat i restauranten foreligger det en endret faktisk bruk, men ikke nødvendigvis en rettslig endret bruk.
Et annet grensetilfelle er at en virksomhet som har flere formål, eksempelvis produksjon og distribusjon, slutter med produksjon, men fortsetter med distribusjon.
Et tredje eksempel er rene navneendringer. Virksomheten kan være så å si identisk, og det kan være uklart om det er en rettslig endret bruk.
Et siste eksempel er såkalte konseptendringer. Eksempelvis kan en butikk ha samme navn, men de selger helt andre varer enn tidligere. Om slike konseptendringer rammes av «endret bruk» må vurderes konkret.
Vurderingen av om endret bruk også er en «rettslig endret bruk» må baseres på en konkret tolking av den aktuelle leieavtalen. Hva som anses som en bruksendring kan slå ulikt ut fra kontrakt til kontrakt. Dersom det først er tale om en bruksendring, blir spørsmålet om bruksendringen krever utleiers samtykke, og når slikt samtykke eventuelt kan nektes.
Husleieloven fastslår i § 5-1 at «Leier av lokale kan likevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.»
Det er nokså vanlig å avtale at denne bestemmelsen ikke gjelder, enten ved at enhver bruksendring krever utleiers samtykke, som kan nektes på fritt grunnlag, eller ved å avtale mellomvarianter som eksempelvis denne formuleringen:
«Endring av virksomheten i Leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.»
Utleier vil ofte ha behov for å nekte samtykke til bruksendring også ut over de klare tilfellene. For å ha klar hjemmel for dette er det hensiktsmessig å angi bruksformålet snevert og å innta bestemmelse om at nekting kan skje på fritt grunnlag.
Leiers krav på oppfyllelse av formålet
Regler om bruksformål setter ikke bare begrensninger for leier, men det gir også rettigheter.
Husleielovens utgangspunkt er at dersom leier ikke kan bruke lokalene til tiltenkt formål foreligger det normalt en mangel.
Det kan oppstå flere situasjoner hvor lokalene ikke kan benyttes til tiltenkt bruk, og vi tar i det følgende for oss fire typesituasjoner.
Andre leieres eller rettighetshaveres rett begrenser bruken
En første situasjon som kan oppstå, er at andre leiere eller rettighetshavere har rettigheter eller krav som begrenser leiers bruk. Dette vil etter omstendighetene kunne være utleiers ansvar. Et klassisk eksempel som kan rammes, er at utleier leier ut til to leiere hvis virksomheter er uforenelige som følge av eksklusivitetsklausuler.
At man rent faktisk ikke får det kundegrunnlaget man hadde trodd, eller at demonstranter som tilfeldigvis befinner seg i gatene utenfor lokalene medfører at kundene ikke kommer seg frem, eller unngår gaten, ligger normalt utenfor utleiers ansvar.
Særlig om forholdet til offentligrettslige bestemmelser
Utleiers ansvar for offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger følger eksplisitt av husleieloven § 2-17 som fastslår at:
«Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.»
Før utleier inngår en leieavtale er det derfor viktig at utleier vurderer om det tiltenkte formål er innenfor offentligrettslige tillatelser som gjelder for leieobjektet, eventuelt om dette er en risiko som skal overføres til leier.
Avtalt bruk av lokalene bør vurderes opp mot reguleringsplanens angivelse av arealformål, herunder underformål, om det er gitt reguleringsbestemmelser som nærmere styrer bruken av bestemte lokaler og om det er eller kan inntre søknadsplikt og krav om bruksendring for leiers bruk av lokalene.
Det er ikke uvanlig at det i reguleringsplanen er gitt bestemmelser om hvilken type virksomhet som er tillatt i ulike deler av et bygg eller et område. Et eksempel på en reguleringsbestemmelser er at «hver enkelt forretning skal maksimalt ha bruksareal på 300 m², med unntak av en dagligvarebutikk som kan være opp til 1500 m²».
Utleier vil dermed kunne havne i mislighold dersom det er leid ut lokale til en butikk med et bruksareal på 350 m² selv om bruken som butikk som sådan er lovlig.
Reguleringsbestemmelsene kan også gi regler om at en bruk som ellers er i tråd med arealformålet, likevel ikke er tillatt. I en konkret reguleringsplan i Oslo er arealformålet bredt angitt til bolig, forretning, kontor eller bevertning. I reguleringsbestemmelsene fremgår likevel at 1. etasje skal ha «forretninger, bevertning, og kulturaktiviteter (og/ eller andre publikumsrettede funksjoner)».
Her vil altså bruk av 1. etasje til kontor være i henhold til arealformålet, men være i strid med reguleringsbestemmelsene.
Selv om bruken er i tråd med reguleringsbestemmelsene, kan endret bruk utløse søknadsplikt til kommunen og behov for bruksendring av lokalene fordi den endrede bruken avviker fra tidligere bruk av samme lokaler. Dette gjelder eksempelvis endring fra butikk til servering.
Andre offentligrettslige krav
En annen situasjon som kan oppstå, er at lokalet ikke tilfredsstiller krav tilknyttet brannvern, el-tiltak eller liknende. Her vil det være en glidende overgang mellom offentligrettslige krav til lokalet som sådan og offentligrettslige krav til virksomheten. Det kan være hensiktsmessig å regulere dette nærmere i leieavtalen.
Særlig om driveplikt
Husleieloven § 5-1, fjerde ledd lyder:
«Leier av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nødvendig.»
Driveplikten vil utløses dersom formålet er butikk eller serveringssted, og vil begrense leiers fleksibilitet hva gjelder faktisk bruk.
Betydning av bruksformålet for tolking av avtalen
Som angitt over har bruksformålet stor betydning for partenes rettigheter og plikter under en leieavtale. Formålet har imidlertid betydning også ved tolking av andre klausuler i avtalen. Eksempelvis vil bruksformålet kunne ha betydning ved vurdering av om det foreligger saklig grunn for å nekte framleie og overdragelse. Hvis det er avtalt «Bruk som NIKE-store», så kan man ikke fremleie til en alminnelig sportsforretning. Jo snevrere bruk som er angitt, jo enklere er det å nekte samtykke til framleie og overdragelse ettersom det blir vanskeligere å kunne oppfylle et spesifikt bruksformål enn et generelt.
Les også:
Rett leieavtale til rett tid – leiegarantier
Rett leieavtale til rett tid – framleie
