Av: Per Racin Fosmark, leder av Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2022)
Reklamasjonsnemndas sak RFE-2022-89 gjaldt meglers opplysningsplikt om forventet økning i fellesgjeld i et eierseksjonssameie, som også ville medføre økning av felleskostnadene. I oktober 2021 kjøpte klagerne en eierseksjonsleilighet fra et dødsbo. Etter overtagelsen ble klagerne kjent med at felleskostnadene ville øke som følge av et planlagt og nært forestående rehabiliteringsprosjekt i sameiet. Det var i salgsoppgaven tatt et generelt forbehold om at vedlikeholdsarbeider og oppgraderinger av bygning kunne medføre økte fellesutgifter. I tillegg inneholdt enkelte av vedleggene til salgsoppgaven opplysninger om rehabiliteringsprosjektet.
Etter overtagelsen ble klagerne kjent med rehabiliteringsprosjektet som var under planlegging. Allerede 28. oktober 2021 var det innkalt til et ekstraordinært sameiermøte hvor det skulle avholdes avstemming om rehabilitering. Den ene klageren deltok på møtet, hvor det ble vedtatt at rehabilitering av øst-vest fasadene skulle gjennomføres. Et entreprenørselskap presenterte en foreløpig prosjektplan og et foreløpig kostnadsestimat på ca. 120 millioner kroner. Sameiet stemte for å innhente et bindende tilbud på rehabilitering i tråd med prosjektbeskrivelsen. Klagerne gjennomgikk salgsoppgaven med vedlegg på ny for å undersøke om de hadde oversett informasjon om rehabiliteringsprosjektet. Selve salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om rehabiliteringen. Blant vedleggene var en innkalling til årsmøte/generalforsamling for 2021, hvor en årsrapport fra 2020 lå vedlagt. I årsrapporten var det opplyst at det var utarbeidet et forprosjekt på rehabilitering av øst-vest fasadene. Det stod imidlertid ingenting om hvilke kostnader en slik rehabilitering ville medføre. Videre fremgikk det at styret ville fremlegge saken til behandling på et «årsmøte med personlig fremmøte så snart smittevernsrestriksjonene tillater det». For mer informasjon ble det henvist til et eget informasjonshefte med presentasjon av forprosjektet, som ble sendt ut til sameierne før påsken 2021. Informasjonsheftet lå ikke vedlagt salgsoppgaven. Det fremgikk her at leiligheten til klagerne har en andelsbrøk på 0,0023, som tilsvarte en kostnad på 276 000 kroner.
Spørsmålet i saken var om megleren skulle ha opplyst om det planlagte rehabiliteringsprosjektet i selve salgsoppgaven, og ikke bare inntatt noe informasjon om prosjektet i vedlegg til salgsoppgaven. Det springende punkt var derfor om megleren ved å unnlate å ta informasjonen inn i selve salgsoppgaven hadde brutt opplysningsplikten, og opptrådt i strid med god meglerskikk.
Nemnda kom enstemmig til at megler ikke hadde overholdt opplysningsplikten, og uttalte:
«Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. For omsetning av eierseksjoner oppstiller eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd tilleggskrav til opplysningsplikten.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 at det i salgsoppgaven skal gis opplysninger om «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette». Der megleren er kjent med at fellesgjelden vil øke, må dette angis, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave side 330 med henvisninger til nemndspraksis.
Innklagede [meglerforetaket] har anført at megleren ikke hadde noen plikt til å fremheve sameiets rehabiliteringsplaner i salgsoppgaven så lenge det ikke var fattet endelig vedtak om dette, og at det var tilstrekkelig å informere generelt om at vedlikeholdsarbeider og oppgraderinger av bygning kunne medføre økte fellesutgifter. Nemnda er ikke enig i det. Det vises til sameiets årsrapport for 2020. De opplysninger som fremgår her, og som megler var kjent med, skulle vært inntatt i selve salgsoppgaven og ikke bare som et vedlegg. Det er ikke avgjørende at det ikke var truffet noe formelt vedtak i sameiet.
Megleren har ikke overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.»
Nemnda hadde ikke grunnlag for å utmåle erstatning. Blant annet var det uklart i hvilken grad rehabiliteringen vil føre til en verdistigning for seksjonseierne.
