Ny lagmannsrettsdom avklarer rekkevidden av «som den er»-forbehold ved salg av eiendom med kombinert formål
Av: Jens Michael Lorentzen Lund og Theodor Karlsen, hhv. advokat og advokatfullmektig i Haavind – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2023
Etter at avhendingslova ble endret slik at boliger ikke lenger kan selges «som den er» i forbrukerforhold, har det vært uklart hvordan «som den er»-forbeholdet gjør seg gjeldende ved salg av eiendommer med kombinerte formål (for eksempel en landbrukseiendom). En ny dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2023-2563) gir nå nærmere veiledning.
1. januar 2022 trådte nye regler i avhendingslova i kraft. En av de viktigste endringene var at forbehold om at eiendommen var solgt «som den er», ikke skulle ha noen virkning ved forbrukerkjøp. Dette er nedfelt i avhendingslova § 3-9 (2). I samme lov er «forbrukarkjøp» definert som «kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd», jf. § 1-2 (3).
Før lovendringen ble i praksis alle boliger på bruktmarkedet solgt «som den er», noe som innebar at det bare ville foreligge en mangel dersom det forelå brudd på opplysningsplikten eller eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen kunne regne med. Med den nye regelen ønsket lovgiver at selger skulle ha et større ansvar for å dokumentere eiendommens tilstand, samtidig som kjøperen skulle ha et større ansvar for å undersøke denne dokumentasjonen.
Lovendringene har likevel etterlatt en viss usikkerhet om hvilken rekkevidde forbudet mot «som den er»-forbehold i forbrukerkjøp har når eiendomssalget har et kombinert bolig- og næringsformål, for eksempel hvor det selges en landbrukseiendom med en bolig. Nylig ble dette spørsmålet satt på spissen i en dom fra Borgarting lagmannsrett.
Om saksforholdet og spørsmålet
Dommen omhandlet salget av en landbrukseiendom med flere bygninger, blant annet med et våningshus, noen enkle hytter og en driftsbygning. De tidligere eierne av eiendommen hadde selv drevet med griseproduksjon, men produksjonen var ikke vellykket, og de bestemte seg for å selge eiendommen.
Eiendommen bestod ifølge landbrukstaksten av et egeneiet areal på 1 671,9 dekar, herav ca. 46,2 dekar fulldyrket jord, ca. 4,4 dekar innmarksbeite, ca. 1 220 dekar skog og ca. 400 dekar annet uproduktivt areal. Gårdstunet bestod av et bolighus fra 1985, grisefjøs, fødeavdeling gris, redskapshus, driftsbygning, stabbur, bryggerhus, garasje og Fossehytta. Til eiendommen hører også 49,1% av fallrettighetene til Verja Kraft SA som har en årlig strømproduksjon på omlag 1,5 GWh. Videre eier eiendommen 1/3 av skogsameiet Kvisle Skog ANS som har et samlet areal på 4 821 dekar. Sameiet eier skog, jaktmuligheter, festetomter og regulerte tomter for utbygging.
Verdien av bolighuset var i landbrukstakseten anslått til kr 1.800.000,- av en totalverdi på kr 10.100.000,-. Eiendommens andel i et skogsameie, samt verdien av fallrettigheter, var stipulert til kr 3.500.000,-.
I etterkant av salget mente kjøperne at privatboligen på eiendommen hadde flere mangler. I salgsannonsen – som var utarbeidet før de nye reglene i avhendingsloven hadde trådt i kraft – var det tatt inn en bestemmelse om at eiendommen var solgt «som den er». Selve salget skjedde først etter at de nye reglene i avhendingslova hadde trådt i kraft, og kjøperne viste til avhendingslova § 3-9 (2) og anførte at «som den er»-forbeholdet derfor ikke kunne gjeldefor den del av salget som gjaldt boligen.
Lagmannsretten avklarer rekkevidden av forbudet
Borgarting lagmannsrett ga kjøperne ikke medhold i anførselen om at «som den er»-forbeholdet ikke gjaldt for den del av salget som gjaldt boligen. Lagmannsretten mente at eiendommen måtte vurderes samlet, og kom frem til at denne var en næringseiendom. Dommerne la vekt på at boligen utgjorde en relativt liten del av gårdens samlede verdi, og at eiendommen var en konsesjonspliktig landbrukseiendom. Det ble også lagt vekt på at eiendommen både i annonsen og salgsprospektet var beskrevet som en landbrukseiendom.
Etter lagmannsrettens syn kom derfor ikke den nye regelen i avhendingslova § 3-9 (2) til anvendelse, og det var heller ikke nærliggende å tolke avtalen slik at partene hadde vært enige om at boligen skulle følge de samme reglene som i forbrukerforhold. Konsekvensen av dette var at hele eiendommen ble ansett som en næringseiendom som var solgt «som den er». Det forelå heller ikke brudd på opplysningsplikten i den konkrete saken, og kjøperne vant derfor ikke frem med sine mangelskrav.
