Reguleringsplan – meglers ansvar

Vi ser i økende grad at det oppstår spørsmål om meglers ansvar for opplysninger om reguleringsplan, særlig i tilknytning til eiendommens lovlige bruk og utviklingspotensial. Selv om megler i de fleste tilfeller gir god og korrekt informasjon både om muligheter og begrensninger som følger av reguleringsplan, ser vi stadig oftere tilfeller der det synes å ha blitt lagt for liten vekt på å sette seg inn i og formidle innhold av reguleringsplan ved salg.

Av: Advokat Kristian Korsrud, Advokatfirmaet Hjort

Reguleringsplanen er helt sentral for hvordan en eiendom kan utnyttes. Reguleringsplanen griper ikke inn i eksisterende lovlig bruk, men utgjør sammen med de øvrige bestemmelsene som fremgår av lov og forskrift en bindende ramme for både ny bruk og utvikling gjennom utbygging, eiendomsdeling osv.

Det følger av plan- og bygningsloven § 21-4 at kommunen må gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven – herunder reguleringsplan. Motstykket er at kommunen i utgangspunktet skal avslå søknader om tiltak som strider mot reguleringsplan, dog slik at det likevel kan gis tillatelse dersom det søkes om og gis dispensasjon. Dispensasjon er forutsatt ikke å skulle være kurant å få, hvilket betyr at innholdet i reguleringsplanen normalt er avgjørende for eiendommens utnytting og verdi.

Det rettslige utgangspunktet for meglers ansvar for opplysninger om reguleringsplan antar vi er kjent. Det minnes likevel om at eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd fastsetter at kjøper skal orienteres om alle forhold som kan få betydning for avtalen. Innholdet i denne undersøkelses- og opplysningsplikten er spesifisert i bestemmelsens andre ledd nr. 10, som innebærer at megler i forbindelse med salgsoppgaven skal innhente, undersøke og formidle opplysninger om «forholdet til endelige offentlige planer.».

Det nærmere innholdet i denne forpliktelsen er blant annet omtalt som følger av Finanstilsynet i brev av 6. oktober 2011:

«Det er ikke tilstrekkelig å innta reguleringskart- og bestemmelser som vedlegg til salgsoppgaven og kun opplyse i salgsoppgaveteksten om reguleringen i området. Det skal gis konkrete opplysninger om reguleringsforholdene til eiendommen eller rettigheten som formidles. For eksempel vil opplysninger om hva som er lovlig utnyttelse og eventuell utnyttelsesgrad av ubebygde arealer være sentralt. Likeså vil det være påkrevet å gi opplysninger om særlige forhold som vil kunne begrense den normale utnyttelsen av eiendommen.»

Normen for hva som forventes er altså nokså omfattende og strengt. Det er likevel slik at oppfyllelsen av dette i de fleste tilfeller i praksis vil være løst ved å gjenta og vise til sentrale bestemmelser i reguleringsbestemmelsene.

I mange situasjoner er det imidlertid vanskelig å fastslå betydningen av en reguleringsplan – enten fordi planen er komplisert og/eller omfattende eller fordi den er gammel og tar i bruk utdaterte begreper osv. I tilfeller hvor innholdet i reguleringsplanen er vanskelig å fastslå vil megler i realiteten kunne anses å ha en utvidet undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder for eksempel ved å innhente en ekstern vurdering. Det vises for dette til at det avslutningsvis i ovennevnte uttalelse fra Finanstilsynet fremgår:

«Generelt er det slik at meglerforetaket – om nødvendig – må innhente tilstrekkelig ekspertise utenfra for å oppfylle sin undersøkelses- og opplysningsplikt.»

Et alternativ i en slik situasjon er å forelegge spørsmål om tolking av reguleringsplanen for kommunen, som i mange tilfeller kan komme med avklarende informasjon – hvor kommunes praksis ofte er særlig relevant. Et annet alternativ er selvsagt å forelegge spørsmålet for en ekstern rådgiver som er spesialist på plan- og bygningsrett.

Ved større transaksjoner/næringsmegling skjer undersøkelse av både reguleringsplaner og andre sentrale spørsmål normalt som del av kjøpers DD-prosess. Vår oppfatning er at slik grundig kontroll av reguleringsplaner burde vært gjennomført av megler også ved ordinær boligmegling i større grad enn det vi oppfatter at er tilfellet – særlig gjelder dette ved salg av eiendom med utbyggingspotensial og selvbyggertomter.

Nedenfor kommenteres noen typetilfeller som er egnet til å belyse vanlige utfordringer knyttet til fastlegging av innholdet i reguleringsplan.

En vanlig situasjon er at man står overfor en eldre reguleringsplan. Gamle reguleringsplaner er ofte lite detaljerte. I noen tilfeller finnes det ikke egne trykte/verbale reguleringsbestemmelser, slik at aktuelle bestemmelser fremkommer av plankartet. Et eksempel kan være at plankartet i tillegg til byggegrense, er gitt påtegning «Tomt for bolig, maks 3 etasjer og U-grad = maks 0,3».

En slik regulering gir stor frihet ved utvikling av eiendommen, og man vil ha krav på byggetillatelse så lenge man holder seg innenfor begrensningene som følger av lov og forskrift, herunder reguleringsplanen, jf. ovenfor. Hva nevnte reguleringsplan åpner for er likevel ikke nødvendigvis enkelt å fastlegge. Bakgrunnen er at innholdet og definisjon av avgjørende begreper har endret seg over tid. Det vil derfor være nødvendig å se hen til byggeforskriften og standarden som gjaldt da reguleringsplanen ble vedtatt.

Som eksempel på det ovennevnte kan det vises til at «etasje» over tid er definert forskjellig, hvilket har stor betydning for tillatt utnyttelse. Før 1979 fulgte det i byggeforskriften følgende om etasjer:

«Etasje hvor himling er høyere enn 2,0 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, regnes med til etasjetallet. Kjeller og loft regnes hver for seg med i etasjetallet når det er innredet rom til varig og kortvarig opphold, og disse rom har en større utstrekning enn 1/3-del av bygningens grunnflate.»

For reguleringsplaner vedtatt i perioden 1985-1987 gjaldt andre regler. For disse reguleringsplanene fulgte det at:

«Kjeller regnes med i etasjetallet når underkant dekke/himling er høyere enn 1,50 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen….
Loft regnes med i etasjetallet når det er innredet med oppholds- eller soverom der med samlet bruttoareal større enn 1/3-del av underliggende etasjers bruttoareal».

Forskjellen mellom de to beregningsreglene er tilsynelatende ikke stor, men det vises til at både himlingshøyden over ferdig terreng er redusert og at kravene til rommenes bruk er endret. Med dagens tomtepriser vil en feilvurdering av disse reglene kunne ha svært stort betydning for eiendommens verdi.

Et annet eksempel er reguleringsplaner med rekkefølgekrav gitt i medhold av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Ofte vil det være laget planer for oppfyllelse av rekkefølgekrav før salg er aktuelt, gjerne ved at det er inngått en utbyggingsavtale med kommunen som regulerer dette.

Selv om dette oftest er uproblematisk oppstår det ikke sjelden situasjoner der den som har påtatt seg å oppfylle rekkefølgekravene får økonomiske problemer og likevel ikke makter å gjennomføre avtalen. Dersom utbyggingsavtalen ikke har bestemmelser med garantier osv. som flytter ansvaret over på kommunen eller andre, vil dette kunne føre til at rekkefølgekrav ikke oppfylles og at eiendommene ikke kan bebygges eller at utbygd eiendom ikke får brukstillatelse. Opplysning om slik aktuell risiko ligger etter vår vurdering trolig innenfor meglers ansvar etter eiendomsmeglingsloven.

Dette til tross for at det i mange tilfeller vil være vanskelig å avklare risikoen for megler. Tilsvarende vil gjelde ved vurdering av om det er vedtatt aktuelle rekkefølgekrav som ikke er løst gjennom en utbyggingsavtale. Selv om dette som oftest er avklart ser vi regelmessig eksempler på salgsoppgaver hvor usikkerhet omkring disse forholdene ikke er reflektert.

Ytterligere vises til at fastlegging av hva som etter reguleringsplanen er lovlig bruk kan være vanskelig. Et illustrerende eksempel er regulering til forretning, men hvor det følger av reguleringsplanen at eiendommen kun kan nyttes til
«….forretning for varegrupper med større arealbehov (trelast, bilforretninger, planteskoler osv.). Det tillates ikke dagligvareforretning.».

Slike reguleringer oppstod flere steder som følge av at det for noen år siden ble innført begrensninger for opprettelse av nye kjøpesentre. En slik regulering innebærer at eiendommen ikke lovlig kan unyttes til ordinær detaljhandel, men må begrenses til handel med «plasskrevende varer». Heller ikke annen næringsvirksomhet vil være tillatt, verken etablering av kontor, treningsstudio, legesenter e.l. Begrensningen som følger av en slik reguleringsplan har selvsagt stor betydning for eiendomsverdien.

De fleste eiendomsmeglere er påpasselige og gir god informasjon om reguleringsplaners betydning for eiendommen, herunder også om aktuell usikkerhet. Det er likevel som nevnt vår erfaring at mange vier denne delen av oppdraget for liten oppmerksomhet, antakelig fordi man har mest fokus på å gjennomføre salg eller fordi man mangler kunnskap. Som vist innledningsvis har Finanstilsynet trukket opp en streng norm.

En feil her vil med dagens eiendomspriser kunne få store konsekvenser. Det er avgjørende at megler sørger for at den informasjonen som gis om reguleringsplanens innhold er korrekt og ikke går for langt mht. utnyttelsesgrad, tillatt bruk osv. Der det er behov bør det innhentes vurderinger fra ekstern ekspertise eller i det minste sørge for at det eksplisitt opplyses om hva aktuell usikkerhet består i – selv om dette er et alternativ som bør benyttes med varsomhet.

Først trykket i Eiendomsmegleren 7 2016