Fra tid til annen ser vi at deler av en bygning eller annen struktur befinner seg utenfor den formelle grensen til eiendommer som selges. Slike situasjoner kan skape både juridiske og praktiske utfordringer. Hva innebærer dette for en potensiell kjøper, og hvilket ansvar har du som eiendomsmegler i slike tilfeller?
Av: Camilla Sønderland Skjønberg og Tina Klakegg, begge advokater i Advokatfirmaet Deloitte – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2024
Som hovedregel har en eier av en eiendom naturligvis bare rett til å utnytte sin eiendom innenfor eiendommens grenser, og med de begrensinger eller muligheter som følger av lov og andre særskilte unntak. Men det hender ikke sjelden at det blir oppført bebyggelse som strekker seg utenfor tomtens grenser, og bakgrunnen for det kan det skyldes flere faktorer.
Privatrettslige forhold
De klassiske situasjonene som trekkes frem i media og lærebøker om overskridelse av tomtegrenser handler om sleipe eiere som har tatt seg til rette på naboens tomt, muligens i den tro at det ikke ville bli oppdaget, eller at det var liten risiko for konsekvenser. Uten naboens samtykke kan slike tilfeller fort bli problematiske. I praksis er det kanskje mer vanlig at grensene tolkes feil og at bygging over eiendomsgrensene i større grad handler om misforståelser enn ond vilje. Et nylig eksempel på et slikt tilfelle var hvor en rekke boligtomter lå inntil hverandre med grenser farget i lilla i matrikkelen, altså at grensene var «mindre nøyaktig». Den ene tomten ble kjøpt og ny eier søkte om å bygge ny bolig i tråd med reguleringsplanens bestemmelser basert på registrerte grenser i matrikkelen. Det kom ingen innsigelser til nabovarselet og kommunen innvilget byggesøknaden. Ved grensepåvisning i ettertid viste det seg at grensen på tomtens ene side avvek med ca. tre meter. Dette medførte at tomteareal tilsvarende ca. 80 kvm ble flyttet fra én tomt til én annen samtidig som hekk og utebod var kommet over på naboens tomt og huset var plassert nærmere enn fire meter fra grensen.
Selv også i tilfellene hvor naboen har samtykket til grenseoverskridelsen kan situasjonen by på problemer, avhengig av om samtykket er gitt muntlig eller skriftlig, og hvor tydelig samtykket er. Muntlige, litt løse avtaler fungerer ofte mellom de opprinnelige eierne, men kan by på utfordringer når en eller begge eiendommene får nye eiere med andre ønsker.
Det er ikke uvanlig at avtaler om å bygge over grenser ikke lar seg spore opp, eller at eiendomsrett til areal på naboeiendommen er ervervet gjennom hevd eller alders tids bruk fordi det er såpass lenge siden grensene ble feiltolket.
Offentligrettslige forhold
I tettbebygde områder er det ikke uvanlig at overhengende deler av bygningsmasse «krager» utover eiendomsgrensen, særlig balkonger over fortau er en kjent situasjon. Dette kan være uproblematisk dersom det er tillatt i henhold til reguleringsplanen og godkjent av kommunen eller annen eier av naboeiendommen, men det kan skape utfordringer knyttet til blant annet snøhåndtering, forsøpling og vedlikehold som derfor bør reguleres hvordan skal håndteres mellom partene
Vi ser også tilfeller hvor for eksempel deler av gamle bygårder er oppført på kommunalt fortau. En mulighet i slike tilfeller er for gårdeier å erverve deler av fortauet fra kommunen for å bringe grensen i tråd med bygget. Vår erfaring er imidlertid at få kommuner ønsker å selge slikt areal, og derfor heller ønsker å fortsette med status quo. I så måte er det ikke gitt at et slikt problem vil materialisere seg, og dermed vil risikoen i praksis kunne anses som mindre enn man strengt tatt skulle tro.
Dersom det er aktuelt å seksjonere en slik eiendom hvor bebyggelsen strekker seg utover eiendomsgrensene, er det viktig å være klar over at en seksjonering kun kan omfatte én grunneiendom, jf. esl. § 7 bokstav f, og at seksjoneringssøknaden dermed vil kunne bli stanset. Det finnes imidlertid flere løsninger på dette i praksis, men det er like fullt en hake som fort kan medføre ekstraarbeid og -kostnader.
Viktigheten av å klarlegge tomtegrensene
Som eksemplene over viser, er det typisk at grenseoverskridelsen er et resultat av oppmålings-/konstruksjonsfeil eller uklare grenser. Dette understreker viktigheten av å klarlegge tomtegrensene, både for å få klarhet i utnyttelsesgraden av tomten og for å forhindre fremtidige konflikter.
Den enkleste måten å kartlegge tomtegrensene på er å søke opp eiendommen i kart på Kartverkets sider, matrikkelen og i kommunens reguleringsplaner. En skal imidlertid være oppmerksom på at grenser som er tegnet opp på et kart i mange tilfeller ikke er presise eller kan legges til grunn uten videre. Lilla grenser, som det var nevnt i eksempelet over, indikerer for eksempel usikker grense med feilmargin på inntil to til tre meter. Noen grenser har en ikke opplysninger om, og da er det i matrikkelen registrert såkalte hjelpelinjer, eller stiplede linjer, som ikke anses som grenser.
Vi vet også at mange eldre grenser, særlig utenfor byene, kan ha svært varierende nøyaktighet, og ofte ikke er innmålt og koordinatfestet. Nyere grenser er som hovedregel merket med grenser i aluminium, og innmålt og koordinatfestet med god nøyaktighet. Det er med andre ord grunn til å merke seg at det er stor variasjon i hvor nøyaktig grensene i matrikkelen er. Det hender også at formålsgrensene i reguleringsplankart ikke stemmer overens med oppmålte grenser, selv der det er ment å gjøre det. En utbygger kan derfor ikke forholde seg blindt til reguleringsplankartet, men må sørge for å også forholde seg til faktiske grenser.
Hva kan man gjøre hvis man oppdager utnyttelse over tomtegrensene?
Hvis man mistenker eller finner ut at tomtegrensen er feil, kan man kontakte kommunen for å få utført en oppmåling av eiendommen. Hvis en eier har dokumentasjon på at tomtegrensen er feil, og kan vise hvor den riktige grensen går, kan eieren ved hjelp av kommunen kreve retting etter matrikkelloven § 26.
Det finnes også andre måter å rette opp forholdene på. Naboene kan bli enige om å foreta en grensejustering. En formell grensejustering eller arealoverføring krever imidlertid godkjennelse av kommunen og kan kun gjøres dersom visse vilkår er oppfylt. Hvis partene ikke blir enige må saken eventuelt løftes til domstolene, eventuelt jordskifteretten som er en særdomstol som blant annet har myndighet til å forme nye faste eiendommer ved å bygge grunn og rettigheter, foreta deling og omforming av eiendommer og fastsette grenser og rettsforhold.
Privat ekspropriasjon er en annen mulighet. Mange kommuner har imidlertid klare føringer på at de ikke ønsker å gripe inn og ekspropriere på vegne av én innbygger mot en annen med mindre det er helt nødvendig, slik at dette i utgangspunktet ikke anses særlig praktisk.
Risikoer ved å overta eiendom som overskrider tomtegrensen
Kjøp av eiendom som overskrider tomtegrensen medfører en viss risiko. Hva slags risiko og omfanget av denne vil avhenge av konkrete omstendigheter, herunder hvilke naboeiendommer som blir berørt og eventuelle eksisterende avtaler. I verste fall kan kjøper bli pålagt å rive eller flytte deler av bygningen, noe som kan medføre store kostnader og påvirke tiltenkt utnyttelse av eiendommen, herunder også utnyttelsesgrad.
Det er også en risiko for tvister, for eksempel med naboer eller kommunen som ikke ønsker at bygget skal bli stående, eller som krever kompensasjon for bruken av deres eiendom. Ofte havner slike tvister i jordskifteretten hvor retten endelig fastsetter hvor grensene går. I JOOV-2023-137364-2 mente for eksempel eier av en eiendom at han hadde avtale med både dagens og tidligere eier av naboeiendom om en annen grense enn det skylddelingen tilsa. Jordskifteretten kom, på bakgrunn av en tolkning av grensebeskrivelsene i skylddelingen, til at det ikke forelå noe avtale, og at grensene dermed var riktig klarlagt.
Meglers ansvar
Som eiendomsmegler har du ansvar for å undersøke eiendommen grundig og klarlegge areal og tomtegrenser. Oppdager megler avvik fra tomtegrensen, både der hvor det er til fordel og ulempe for selger, plikter hun å undersøke forholdene nærmere, herunder avtaler, planer om endring av eksisterende strukturer, risiko for ekspropriasjon eller mulighet for erverv at det aktuelle arealet.
Megler kan også oppfordre selger til å iverksette tiltak for å formalisere eventuelle avtaler eller ordne opp i uklare forhold før et salg gjennomføres, slik at fremtidige eiere unngår uventede konflikter.
Eiendomsmeglers viktigste ansvar er å informere potensielle kjøpere om eventuelle risikoer, slik at kjøper er innforstått med hva det innebærer å overta en eiendom med slike utfordringer. Er for eksempel bruken av naboens hage bare basert på en muntlig avtale, bør det opplyses eksplisitt om hvor grensene går og hvilke konsekvenser overskridelsen av grensene kan medføre.
