Borettslagsloven (brl.) § 2-13 annet ledd åpner for at utbygger og kjøper kan avtale at kjøper skal få borett før andelen blir overført til kjøper. Bestemmelsen er praktisk ettersom et utbyggingsprosjekt kan strekke seg over lang tid og over flere byggetrinn, og utbygger gjerne vil ha behov for å beholde kontrollen i utbyggingsprosjektet og byggesaken selv om de første boligene er innflytningsklare og blir overtatt. Selv om boretten skal være midlertidig (andelen skal overføres senest innen to år etter at første borett er overtatt), kan det oppstå situasjoner hvor kjøper ønsker å selge før kjøper selv har hjemmel til andel, og hva da?
En borettslagsbolig som kjøper har overtatt og fått borett til, kan selges. Dette følger av brl. § 2-13 annet ledd tredje punktum. Salgsobjektet i slike tilfeller vil være boligen, og ikke kontrakten hvilket er tilfelle ved salg av kontraktsposisjon (altså salg før kjøper har overtatt og fått tinglyst borett). Videresalget vil også normalt være regulert av avhendingsloven.
Selv om boretten i teorien kan selges, kan en borett selges i praksis? Svaret på det er ja, men…
Det følger som kjent av eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd at megler «skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren.» Eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 hjemler tre unntak fra vilkåret om rettsvern for ervervet:
- kjøper og selger har inngått avtale om å fravike kravet om rettsvern, forutsatt at det er forhold på kjøpers side hindrer etablering av rettsvern innen rimelig tid,
- kjøper har tatt forbehold om blanco-skjøte
- avtaler hvor det samtidig stilles garanti etter bustadoppføringslova § 47
Forskriften åpner mao ikke for at megler ved salg av borettslagsbolig hvor selger kun har tinglyst borett, kan foreta oppgjør til selger med mindre ny kjøper har fått rettsvern for sitt erverv. Spørsmålet er da om tinglyst borett tilfredsstiller kravet om rettsvern?
Til dette har Finanstilsynet svart «nei» i et nylig brev til NEF. Se Finanstilsynets brev i sin helhet:
Basert på Finanstilsynets uttalelse er det viktig at megler, i forbindelse med salg hvor utbygger har betinget seg retten til å overlever mot midlertidig borett, gir tydelig informasjon i salgsoppgave hva midlertidig borett betyr, herunder hvilke konsekvenser det vil ha dersom man skulle ønske å videreselge før man har fått hjemmel til andelen. Videre er det viktig at megler som får oppdrag om salg hvor oppdragsgiver kun har tinglyst borett, og ikke hjemmel til andelen, informerer oppdragsgiver om at oppgjør ved et eventuelt salg ikke vil bli foretatt før ny kjøper har fått hjemmel til andelen. Vi anbefaler at slik informasjon gis skriftlig.
