Denne artikkelen gir en veiledning om når utleier kan ha rett til å heve en leiekontrakt som følge av vesentlig mangel/forsinkelse fra leietakers side. Artikkelen vil omfatte utleiers hevingsrett i både bolig- og næringsforhold. Boligen eller næringslokalet omtales heretter som «leieobjektet».
Av: Advokat Anna Falck-Ytter, Wiersholm
Innledning
Utleier kan, på grunn av mislighold på leietakers side, i noen tilfeller se seg tjent med å heve leiekontrakten. Heving innebærer at kontraktsforholdet avsluttes, og gjennomføres ved at det fremsettes en skriftlig erklæring om heving. Erklæringen må inneholde årsaken til at leiekontrakten heves, men det er ellers ingen krav til hvordan hevingserklæringen skal utformes. Heving av et leieforhold vil ha både praktiske og økonomiske konsekvenser for partene i kontrakten.
Dersom heving fremsettes på feil grunnlag, vil den som hever risikere å pådra seg erstatningsansvar for det tapet som måtte oppstå på motpartens hånd. Før hevingserklæring fremsettes bør man derfor (i vårt tilfelle utleier) foreta en grundig vurdering av om vilkårene for heving er oppfylt, og samtidig tenke gjennom eventuelle alternative sanksjoner for å bøte på misligholdet man mener har inntrådt.
Utleiers hevingsrett er regulert i husleieloven § 9-9 der det fremgår at utleier kan heve leiekontrakten hvis leietakeren vesentlig misligholder sine forpliktelser. Det er altså vesentlig mislighold som er det sentrale kriteriet, og som må være oppfylt før heving kan erklæres. Videre, i paragrafens første ledd annet punktum bokstav a)–e), følger en oppregning av hva som skal anses som vesentlig mislighold fra leietakers side.
Dette omfatter: a) mislighold av plikten til å betale leie eller andre krav etter kontrakten, b) forsømmelse av vedlikeholdsplikt eller at leietaker opptrer på en skadelig/sjenerende måte , c) urettmessig overlatelse av bruken til andre, d) bruk i strid med leiekontrakten, samt e) øvrig vesentlig mislighold.
Det sistnevnte punkt e) er en «oppsamlingsbestemmelse» som dekker situasjoner av vesentlig mislighold som ikke er oppregnet i de øvrige punktene. Kriteriet om at det må foreligge vesentlig mislighold for at utleier skal ha hevingsrett følger altså direkte av de relevante bestemmelsene i husleieloven, men det er også et alminnelig kontraktsrettslig prinsipp, og gjelder derfor som utgangspunkt uavhengig av hvilket kontraktsforhold som vurderes hevet.
Merk at husleieloven § 9-9 første ledd bokstav b)-d) pålegger utleier å varsle leietaker i forkant av hevingen. Leietaker vil derved gis en mulighet til å rette på forholdet.
Utleiers mulighet til å heve en leiekontrakt omfatter både tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter. Nedenfor belyses noen forhold som er særlig aktuelle i forbindelse med vesentlighetsvurderingen, samt de enkelte punktene i den relevante lovbestemmelsen.
Adgangen til å fravike husleielovens hevingsbestemmelser
Bestemmelsen i husleieloven § 9-9 kan fravikes ved leie av næringslokaler, jf. husleieloven § 1-2, men ikke i boligforhold. I boligforhold kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leietakeren enn det som følger av husleieloven.
Dette innebærer at utleier i boligforhold kun kan heve leiekontrakten på grunn av de forhold som uttrykkelig er nevnt i husleieloven § 9-9. I næringsforhold er det ikke vanlig å avtale bort bestemmelsen direkte, men leietaker har gjerne flere forpliktelser enn hva som følger av husleieloven (for eksempel en mer omfattende vedlikeholdsplikt), som i sin tur kan lede til flere mislighold av leiekontrakten.
Vesentlighetsvurderingen
Hovedvilkåret for utleiers hevingsrett er som nevnt at det foreligger vesentlig mislighold, altså at leietakers forsømmelser av sine forpliktelser utgjør et alvorlig brudd på leiekontrakten. Det er ikke slik at ethvert kontraktsbrudd gir utleier hevingsgrunn; det må dreie seg om et omfattende mislighold før utleier skal ha adgang til å bringe leieforholdet til umiddelbart opphør.
Hva som nærmere anses for å være vesentlig mislighold må vurderes gjennom en skjønnsmessig helhetsvurdering ut i fra den aktuelle situasjonen. I forarbeidene til husleieloven er det presisert at det er grunn til å stille strenge krav til vurderingen. Praksis viser også at omfanget, varigheten og eventuelle gjentakelser av misligholdet vil ha betydning ved vesentlighetsvurderingen. Leietakeren kan for eksempel ha gjort seg skyldig i flere ulikeartede former for mislighold som hver for seg ikke er vesentlige, men som samlet kan representere et vesentlig mislighold. Det samme gjelder for gjentatte mislighold av samme art, som hver for seg ikke er tilstrekkelig, men som samlet kan tilsi at det foreligger vesentlig mislighold.
Andre forhold av betydning kan være at leietakeren ikke vet at misligholdet er ulovlig (rettsvillfarelse), hvilket kan tale for at vesentlighetskravet ikke er oppfylt. Også graden av skyld hos de respektive partene, samt virkningen av hevingen sammenholdt med alternative tiltak fra utleiers side, vil vektlegges ved vurderingen av vesentlighetskravet.
Mislighold av betalingsforpliktelse
Av husleieloven § 9-9 første ledd bokstav a) fremgår det at vesentlig mislighold av betaling av leie eller oppfyllelse av andre krav etter leiekontrakten utgjør vesentlig mislighold og hevingsgrunn for utleier. Det må være tale om et betydelig manglende beløp av husleie eller andre kostnader så som strøm- og felleskostnader før misligholdet kan karakteriseres som vesentlig. Andre forhold av betydning i en vesentlighetsvurdering, kan være om det skjer gjentatte betalingsmislighold og om det foreligger risiko for at det vil skje igjen.
For en utleier finnes det normalt sett også andre muligheter for å få dekket sitt krav, for eksempel gjennom depositum/garanti eller rettslige skritt (dekning via inkasso, rett til forsinkelsesrente etc.). Mulighetene for dette vil derfor også kunne få betydning for vurderingen av om vesentlighetsterskelen er overskredet.
I henhold til rettspraksis synes ca. tre – seks måneders manglende leiebetaling normalt sett å tilsi at det foreligger vesentlig mislighold, men det vil som nevnt avhenge av en helhetsvurdering i den konkrete situasjon. Det kan altså også være slik at flere måneders forsinket husleiebetaling etter omstendighetene gjør at det likevel ikke er grunnlag for heving.
Hva som anses for «andre krav» utover leiebetaling kan for eksempel være at leietaker ikke tidsnok (eller ikke i det hele tatt) har stilt garanti i tråd med leiekontrakten.
Det er etter lovens § 9-9 første ledd bokstav a) ikke noe krav om at utleier må varsle leietaker på forhånd slik utleier må etter § 9-9 første ledd bokstav b)-d). Hvis utleier likevel varsler leietaker om at vedkommende anses skyldig i kontraktsbrudd, og leietaker til tross for dette fortsetter å misligholde kontrakten, kan dette tilsi at vesentlighetskravet er oppfylt.
Mislighold av vedlikeholdsplikt
Av § 9-9 første ledd bokstav b) fremgår det at utleieren kan heve kontrakten hvis leietakeren, tross skriftlig advarsel fra utleieren, i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt , eller at leietaker fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade (materiell skade) eller sjenanse (bråk eller støy) for utleier, eiendommen eller øvrige brukere. Ved en slik vurdering vil det naturlig nok måtte legges vekt på hvilke vedlikeholdsplikter som er forsømt, og om det er snakk om et omfattende og vedvarende mislighold.
Leietakerens vedlikeholdsplikter følger normalt av leiekontrakten og ellers av husleieloven § 5-3 annet ledd. Husleielovens regler om leietakers vedlikeholdsplikt er fullt ut fravikelige, både i bolig- og i næringsforhold. Begge de eksisterende meglerstandardene for henholdsvis bolig- og næringslokaler pålegger leietaker en mer omfattende vedlikeholdsplikt enn det som følger av husleieloven.
Bestemmelsen i husleieloven § 9-9 første ledd bokstav b) pålegger altså utleier en varslingsplikt overfor leietaker (varslingsplikten gjelder også § 9-9 første ledd bokstav c) og d), slik dette fremgår nedenfor). Utleier må skriftlig varsle leietakeren om at misligholdet er uakseptabelt slik at leietakeren gis mulighet til å rette opp forholdet og derved unngå heving av leiekontrakten.
Leietaker bør i så fall straks forsøke å bringe misligholdet i orden for å unngå heving. I følge forarbeidene til husleieloven er det ikke er noe krav at utleierens skriftlige varsel angir at leiekontrakten kan bli hevet. Det er tilstrekkelig at utleier tydelig angir at utleier ikke godtar ytterligere mislighold. Utover disse to kravene oppstiller ikke husleieloven noen ytterligere krav til varslingen. Merk forskjellen i formkrav hva gjelder advarselen jevnført med selve hevingserklæringen hvor grunnen til hevingen må angis, se nærmere om dette nedenfor.
Vilkåret om å varsle leietaker er et absolutt krav som må være fremsatt av utleier for at en senere heving skal anses å være gyldig. Hvis skriftlig varsel ikke er sendt, foreligger det altså ikke hevingsrett for utleier selv om det rent faktisk foreligger et vesentlig mislighold etter bestemmelsene i husleieloven § 9-9 første ledd bokstav b)-d).
Overlatelse av bruken til andre
Av husleieloven § 9-9 første ledd bokstav c) fremgår det at utleier kan heve leiekontrakten dersom leietakeren, uten å ha rett til det, helt eller delvis, overlater bruken av leieobjektet til andre tross advarsel fra utleier.
Dette kan for eksempel skje gjennom ulovlig fremleie, jf. husleieloven § 7, eller ulovlig personskifte/overdragelse jf. husleieloven kapittel 8. Hvorvidt dette er tillatt eller utgjør et vesentlig mislighold må avgjøres ut fra en tolkning av leiekontrakten supplert med husleielovens regler. I næringsforhold er det dog vanlig å avtale bort husleielovens bestemmelser om fremleie og overdragelse.
Etter nevnte lovbestemmelse foreligger det også her en varslingsplikt for utleier jf. nærmere ovenfor om dette.
Bruk av leieobjektet i strid med leiekontrakten
Av husleieloven § 9-9 første ledd bokstav d) foreligger vesentlig mislighold dersom leietakeren, uten å ha rett til det, bruker leieobjektet på annen måte eller til et annet formål enn avtalt, til tross for skriftlig advarsel fra utleier.
Normalt sett vil leiekontrakten regulere hva leieobjektet skal brukes til, herunder som bolig- eller næringslokale, og ved det sistnevnte også hva slags næringsvirksomhet som skal bedrives i leieobjektet. I henhold til husleieloven § 5-1 tredje ledd kan leietakeren ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt.
ved leie av lokale kan leietakeren likevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen. I næringsforhold bør utleier vurdere å avtale bort denne bestemmelsen (§ 5-1 tredje ledd annen setning) slik at utleier har full kontroll på hva slags virksomhet som drives i leieobjektet.
Et eksempel på mislighold kan være at et leieobjekt som skal brukes til bolig, i stedet brukes til næringsvirksomhet. Et annet eksempel på mislighold er at et forretningslokale (typisk dagligvare eller annen butikkvirksomhet) benyttes som kontorlokale. Hvorvidt dette er tillatt eller utgjør et vesentlig mislighold må avgjøres ut fra en tolkning av leiekontrakten supplert med husleielovens regler.
Etter nevnte lovbestemmelse foreligger det også her varslingsplikt for utleier, jf. nærmere ovenfor om dette.
Øvrig mislighold av leietakers forpliktelser
Husleieloven § 9-9 første ledd bokstav e) er som nevnt en «oppsamlingsbestemmelse» for situasjoner utover de som er særlig nevnt i bokstav a)-d). Etter nevnte bokstav e) foreligger vesentlig mislighold dersom
«leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør«.
I følge forarbeidene til husleieloven har bestemmelsen i bokstav e) som formål å omfatte mer kvalifiserte former for mislighold, for eksempel at leietakeren fysisk skader leieobjektet eller er voldelig mot andre leietakere. Et annet eksempel kan være at leieobjektet brukes som base for omsetning av narkotika etc.
Bestemmelsen vil først og fremst ramme situasjoner der fortsatt bruk av leieobjektet vil medføre vesentlig fare eller ulempe for andre brukere av eiendommen. Også bruk som er til (betydelig) sjenanse for andre brukere, eller som setter utleier og eventuelt eiendommen som sådan i et dårlig lys, kan etter omstendighetene sies å oppfylle hevingskravet.
Etter denne bestemmelse e) foreligger det ikke noen varslingsplikt for utleier i forkant av heving etter § 9-9 første ledd bokstav e), men utleier må likevel kunne vise at vesentlig mislighold fra leietakers side er på det rene.
Hevingserklæringen
En erklæring om heving skal være skriftlig, jf. husleieloven § 9-9 annet ledd første setning. Etter samme lovbestemmelse må i tillegg grunnen for hevingen oppgis i erklæringen. Utover dette kravet til form og innhold trenger ikke erklæringen inneholde noe mer informasjon, men leietakeren må kunne ta stilling til om hevingen er berettiget eller ikke.
I hevingserklæringen har utleier mulighet til å gi leietaker en frist til å fraflytte og tilbakelevere leieobjektet. Dersom leietaker ikke frivillig fraflytter leieobjektet etter at utleier har hevet leiekontrakten, kan utleier kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d).
Det må være åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leiekontrakten for at fravikelse skal kunne gjennomføres. Av praktiske årsaker kan det allerede i hevingserklæringen varsles om fravikelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, ettersom man da vil spare to uker av en tvangsfravikelsesprosess.
Virkningen av hevingen
Forutsatt at utleieren hadde rett til å heve leiekontrakten og at hevingen oppfyller formelle krav, opphører både utleiers og leietakers forpliktelser etter leiekontrakten direkte ved hevingen (uavhengig av leiekontraktens løpetid). Leietaker plikter da å fraflytte leieobjektet, og plikten til å betale leie opphører så snart leieobjektet er fraflyttet. Merk likevel at leietaker kan være erstatningspliktig for tap av leie hos utleier.
Dersom det oppstilles en frist for når fraflytting skal skje, eller dersom leietaker ikke aksepterer hevingserklæringen og derved ikke fraflytter leieobjektet, plikter leietaker å betale leie for den tid leietaker blir værende i leieobjektet. Normalt sett kan det være vanskelig å fraflytte umiddelbart, og noe tid til å avvikle vil derfor sannsynligvis forekomme (og vil måtte være akseptabelt) i mange situasjoner.
Utleiers mulighet til å kreve erstatning fra leietaker
Av husleieloven § 9-9 siste ledd følger det at heving av en leiekontrakt medfører at leietaker blir ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende tapsposter etter bestemmelsen i husleieloven § 5-8. Dersom utleieren ikke får leid ut leieobjektet på nytt eller utleier kun får leid ut til lavere husleie for den gjenstående leieperioden, kan utleier (som utgangspunkt) kreve erstatning av leietakeren for dette tap. Utleier må allikevel begrense sitt økonomiske tap så langt dette er mulig, f.eks. ved faktisk å inngå ny leiekontrakt.
Dersom vesentlig mislighold ikke foreligger eller det er tvilsomt om det foreligger
Heving av leiekontrakt på usikkert grunnlag kan som nevnt være risikofylt, og dersom leietaker protesterer mot hevingen, må utleier normalt bringe saken inn for rettslig behandling (eventuelt gjennom en fravikelsesprosess). Dersom leietakeren ikke betaler leie eller vesentlig misligholder øvrige forpliktelser, har utleier normalt også andre muligheter til å prøve å begrense sitt tap enn å heve leiekontrakten, for eksempel gjennom å kreve dekning via garanti/inkasso etc.
I boligforhold er det ikke uvanlig at partene har en tidsubestemt leiekontrakt som kan sies opp av partene med for eksempel tre måneders varsel. Utleier kan i et slikt tilfelle komme seg ut av kontrakten gjennom oppsigelse på grunn av mislighold, jf. husleieloven § 9-5 (ikke krav om at misligholdet er vesentlig). I næringsforhold er leiekontrakten ofte tidsbestemt og uoppsigelig i leieperioden, og utleiers hevingsmuligheter blir derfor ekstra viktige.
Utleier kan videre også kreve utkastelse av ikke-betalende leietakere forutsatt at leiekontrakten inneholder en bestemmelse om fravikelse uten rettslig behandling, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a). Ved et slikt tilfelle, er det ikke noe krav om at betalingsforpliktelsen må være vesentlig forsømmet. Med mindre leiekontrakten faktisk og rettmessig er hevet, kan likevel leietaker alltid avverge slik utkastelse ved å betale det utestående beløp før utkastelsen er gjennomført.
WIERSHOLM:
Wiersholm er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirma med 150 advokater og 50 ansatte i forretningsstøtte. Wiersholm dekker hele næringslivets behov for juridisk bistand, med vekt på transaksjoner og prosedyre. Wiersholms tverrfaglige bransjegruppe for fast eiendom bistår alle profesjonelle aktører i eiendomsbransjen og består av noen av Norges beste jurister på området.
Først trykket i Eiendomsmegleren 3 2015
