Eiendomsmeglingsloven § 6-7 stiller som kjent krav til meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Ved utøvelse av næringsmegling kan imidlertid undersøkelses- og opplysningsplikten fravikes i medhold av eiendomsmeglingsforskriften § 1-2. Vi ser her nærmere på hvilken betydning dette får for gjennomføringen av megleroppdraget.
Av: Advokat Sunniva Lerum Hollekve og advokat Rune Mykkeltvedt -Advokatfirmaet Hjort – Saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2024
Utgangspunkter
Næringsmegling defineres ved at den aktuelle eiendom «ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål», jf. eiendomsmeglingsloven § 1-4 tredje ledd. Det avgjørende er altså ikke om oppdragsgiver er et selskap eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, men hva som er eiendommens karakter. Dette til forskjell fra eiendomsmeglingsloven § 1-3 som gir adgang til å fravike enkelte av lovens bestemmelser «utenfor forbrukerforhold», hvor oppdragsgiverens status vil være det avgjørende.
I utgangspunktet reguleres også næringsmegling av eiendomsmeglingsloven. Som nevnt gir imidlertid eiendomsmeglingsforskriften § 1-2, jf. lovens § 1-4, hjemmel for å fravike nærmere angitte lovbestemmelser når det er tale om næringsmegling. En av bestemmelsene som kan fravikes, er bestemmelsen om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Det er imidlertid ingen automatikk i at meglers undersøkelses- og opplysningsplikt fravikes ved næringsmegling. Forskriften gir anvisning på en «kan»-regel, hvilket må forutsette at fravikelsen gjøres uttrykkelig. Videre er det sentralt å merke seg at selv om kravene om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i § 6-7 kan settes til side, gir forskriften ingen hjemmel for å fravike det alminnelige kravet om god meglerskikk i § 6-3. Den rettslige standarden om god meglerskikk gjelder derfor fullt ut også ved næringsmegling.
Konsekvensene av at undersøkelses- og opplysningsplikten settes til side
Hvilke konsekvenser det får dersom undersøkelses- og opplysningsplikten settes til side, avhenger av om det dreier seg om utøvelse av et kjøpsoppdrag eller salgsoppdrag.
Kjøpsoppdrag
Ved kjøpsoppdrag vil meglers plikter overfor oppdragsgiver (kjøper) bero på hva som er avtalt dem imellom, supplert av reglene om god meglerskikk.
Salgsoppdrag
Også ved salgsoppdrag vil meglers plikter overfor oppdragsgiver (selger) bero på avtalen dem imellom. Dersom avtalen ikke sier noe om forholdet til § 6-7, vil dette i utgangspunktet måtte innebære at meglers plikter etter bestemmelsen fortsatt gjelder, hvor det blant annet skal utformes en salgsoppgave med normalt dokumentgrunnlag.
I tillegg vil meglers plikter overfor oppdragsgiver følge av reglene for god meglerskikk. Her vil det i utgangspunktet kunne påhvile megler plikter blant annet i forbindelse med budprosess, due diligence, utarbeidelse av kjøpekontrakt med tilhørende kjøpesumsberegning og ved en eventuell gjennomføring av oppgjøret. I større transaksjoner vil imidlertid ansvaret for slike oppgaver ofte være helt eller delvis overlatt til andre rådgivere, som for eksempel advokat eller revisor.
Et sentralt moment ved utøvelse av salgsoppdrag, er at den part som primært er vernet av § 6-7 første ledd («kjøperen»), som regel ikke har mulighet til å utøve innflytelse på avtalen som inngås mellom selger og megler. Kjøper har dermed heller ikke mulighet til å vite hvilke plikter megler har påtatt seg.
Dette medfører at det ved salg gjennom megler lett vil oppstå forventninger hos kjøper om at fremlagte opplysninger er innhentet og kontrollert av megler. Dersom megler ikke har foretatt en slik selvstendig kontroll, må kjøper gis varsel om dette før handelen sluttes. Har megler gjort oppmerksom på at undersøkelses- og opplysningsplikten etter § 6-7 er fraveket, må kjøper innrette seg etter dette.
Når det gjelder opplysninger som ikke er formidlet fra megler til kjøper, men skulle vært formidlet dersom § 6-7 kom til anvendelse, vil ikke dette på samme måte være egnet til å gi kjøper forventninger om at alt er i orden. Megler kan da neppe holdes ansvarlig for de manglende opplysningene, med mindre en plikt til opplysning kan utledes av kravet til god meglerskikk. Dersom megler bevisst tilbakeholder relevante opplysninger, vil kravet til god meglerskikk fort være brutt.
Regulering av undersøkelses- og opplysningsplikten i praksis
Ved kjøp og salg av næringseiendom benyttes som den klare hovedregel NEFs meglerstandard. Både i standarden for salg av eiendom og i standarden for salg av eiendomsselskap, er det uttrykkelig avgrenset mot ansvar for meglers opplysninger.
Dette følger for det første av standardenes punkt 7.1 bokstav b), hvor selgers garanti for riktigheten av fremsatte opplysninger som hovedregel ikke gjelder «opplysninger i dokumenter utarbeidet av andre».
Videre er megler (sammen med blant annet rådgivere eller andre representanter for en part) ansett som «nærstående» etter standardens punkt 12.4, og skal etter punkt 12.2 holdes skadesløs for krav som følge av «handlinger eller unnlatelser … i forbindelse med inngåelsen eller gjennomføringen av … avtalen». Unntak gjøres kun der det foreligger en «forsettlig skadeforvoldelse», jf. punkt 12.3.
Oppsummering
Adgangen til å tilsidesette meglers undersøkelses- og opplysningsplikt ved næringsmeglinginnebærer en betydelig begrensning i meglers ansvar. Helt fri for ansvar vil megler likevel ikke være, da kravet om god meglerskikk fortsatt vil gjelde. Her vil det kunne tenkes tilfeller hvor megler kan komme i ansvar både overfor oppdragsgiver og dens medkontrahent. Ved salgsoppdrag etter meglerstandarden, vil meglers ansvar i praksis være redusert til de forsettlige skadetilfellene.
Hjorts næringseiendomsteam bistår løpende en rekke offentlige og private aktører i alle stadier av transaksjonsprosessen.
