Spania er et vidstrakt land med en stor befolkning. Romerretten har hatt avgjørende innflytelse på spansk juss, hvilket betyr byråkrati, samt mye dokumentasjon for å sikre transaksjonene, spesielt når det gjelder fast eiendom. Vi kan trygt si at prosedyren for kjøp av fast eiendom er veldig annerledes enn i Norge.
Av: Carmen Sanz, advokat
Det byråkratiske og noen ganger trege spanske systemet har imidlertid noen «perler» som virkelig sikrer transaksjonene juridisk. Jeg tenker på Notarens rolle (jurist med meget høy kompetanse, som fungerer som en “revisor” når skjøtet skal undertegnes), og Eiendomsregisteret hvor eiendommene registreres, og som gir oss de opplysningene som vi alltid kan stole på. Spanske advokater, meg selv inkludert, sier om dette registeret at “det som ikke står i registeret finnes ikke”.
Til tross for disse institusjonene, som sikrer systemet juridisk, kan det hende at kjøper før man kommer så langt (altså før en kjøper får vite hva som er registret i eiendomsregisteret og før man når notaren), allerede er blitt «tvunget til» å undertegne et eller annet dokument, for eksempel det vil kaller for «depositums- eller reservasjonsavtale» eller «arras kontrakt».
Dette kan være en kjøpsavtale, som inneholder alle betingelsene for kjøpet, og hvor det kreves betaling av en del av prisen. Man må være klar over at det kan være vanskelig å komme seg ut av denne avtalen, og dessverre blir slike avtaler ofte inngått uten å ha vært revidert av advokat. Man må også huske at den personen som utesteder dokumentene (vanligvis en megler) ikke nødvendigvis er ansvarlig for innholdet og dokumentasjonen, slik vi er vant til fra Norge.
Eiendomsmeglerens rolle i Spania
Et av de aspektene som er mest overraskende og byr på flest problemer når nordmenn kjøper eiendom i Spania, er meglerens rolle i Spania. Denne rollen er veldig forskjellig fra det nordmenn forventer av en slik aktør. Nordmenn er vant til at en megler har utdannelse og bevilling, at de har undersøkt eiendommens fysiske og juridiske situasjon og til og med utarbeidet et dokument (salgsoppgave) om dette, som leveres til den eventuelle kjøperen, med alle relevante opplysninger.
I Spania, er megleren sjelden utdannet som sådan. Megleren fungerer som selgerens salgsagent. Det er uhyre viktig å være klar over dette, fordi megleren kun ivaretar selgerens interesser, ikke kjøperens. Megler er interessert i å få solgt eiendommen og motta sin provisjon. Man må også være klar over at megleren i Spania i utgangspunktet ikke er juridisk ansvarlig for de opplysningene han eller hun gir om eiendommen.
I Spania må kjøperen kontrollere at alt det som gjelder kjøpsobjektet er i orden. Det er derfor vanlig at kjøperen engasjerer en advokat til å utarbeide en form for «juridisk rapport» over eiendommen som er til salgs. Således er det advokaten til kjøperen som undersøker i Eiendomsregisteret at eiendommen tilhører den personen som utgir seg som eier, samt at det ikke er noen dødsbo som skal skiftes, osv. Advokaten kontrollerer, blant annet, om det er heftelser på eiendommen, og i så fall hva slags heftelser dette er, og betingelsene for disse.
Hvis eiendommen er et nybygg, skal det undersøkes om alle tillatelser, lisenser og ferdigattest er i orden og er gyldige. Hvis det dreier seg om en tomt, sjekker advokaten blant annet at det bruksområdet som tomten er regulert til i Kommunens planer sammenfaller med de som kjøperen forventer å få tillatelse til, og – hvis det ikke er tilfelle – om det er mulig å endre reguleringen.
Noen ganger medvirker advokaten også i forhandlingen med kjøperens bankforbindelse om eiendommens finansiering, eller kontakter forskjellige finansforetak i den forbindelse. Den dagen kjøpekontrakten skal undertegnes, pleier som regel advokaten å være med kjøperen (eller den personen som skal representere kjøperen ved fullmakt hvis vedkommende ikke bor i Spania). De møtes hos Notarius Publicus, som bevitner undertegningen, kontrollerer at kontrakten er juridisk korrekt og deretter, utsteder skjøte.
Hva er da meglerens oppgaver? Som nevnt ovenfor, er megleren en slags «salgsagent», som påtar seg å markedsføre eiendommen og holde visninger for mulige interessenter. Megleren fungerer også noen ganger som mellommann i forhandlingen om den endelige prisen. I tillegg er vedkommende bindeleddet mellom selgeren og kjøperen.
Markedsføring av fast eiendom
Eiendom til salgs annonseres vanligvis hos eiendomsmeglerne, på deres salgskontorer eller på deres hjemmesider. Tilbudet presenteres med grunnleggende opplysninger om eiendommen: beliggenhet, adresse, kvadratmeter, planløsninger, møblert eller umøblert, klimaanlegg, terrasser, garasjeplass, svømmebasseng, treningsrom, osv. Annonsen angir også den prisen som selger forlanger. Prisen fastsettes nemlig ikke på grunnlag av en offisiell takst, som i Norge. Takst er kun nødvendig når det søkes om finansiering. Da er det finansforetaket som krever en takst på eiendommen, ved en offisiell takstmann, oppført i et spesialregister.
Noe som er vidt forskjellig fra fremgangsmåten i Norge er nettopp at den prisen som averteres (som nevnt fastsettes den av selgeren) er gjenstand for forhandling med kjøperen, alltid nedad. Således er det normale at den eventuelle kjøperen kommer med et mottilbud med hensyn til pris. Mange nordmenn vet ikke det, og går for raskt frem. De gir sitt bud til selger og fastsetter prisen uten å ha forhandlet den. Noen ganger betaler de mer enn nødvendig. Derfor lønner det seg å søke lokal profesjonell bistand til å forhandle om prisen før man undertegner noe som helst dokument om denne.
Det er også tilrådelig med en befaring på eiendommen før man tar noen som helst slags beslutning om den, for å sjekke at de bildene som man har sett og de opplysningene man har fått, stemmer med eiendommens standard og fasiliteter. Dette er spesielt viktig for brukte boliger.
DOKUMENTER/KONTRAKTER
I Spania er det som regel mulig å reservere eiendommen man er interessert i mot et depositum hvis man trenger tid til å fremskaffe informasjon om eiendommen og/eller finansiering. I så fall vil megleren framlegge en reservasjonskontrakt. Det er veldig nyttig å undertegne en slik kontrakt når det foreligger flere potensielle kjøpere. Depositum skal alltid utgjøre et lite beløp (som kan være 500-1000€) og fristen for reservasjon er kort. Det er også mulig å hoppe over en slik reservasjonskontrakt, og i stedet gå rett til å signere en kjøpsavtale eller en opsjonsavtale (se nedenfor).
Når man er enige om kjøpet, undertegner partene en kjøpsavtale. Denne forplikter kjøper til å gjennomføre kjøpet (som vil skje foran spansk notarius publicus der skjøtet utstedes). Alternativt undertegner partene en opsjonsavtale, det vil si, kjøper betaler et visst beløp for retten til å kjøpe eiendommen til de avtalte betingelse. Hvis man velger å ikke kjøpe eiendommen likevel, vil man ikke få det innbetalte beløpet refundert.
Denne kontrakten kalles i Spania for «før-kontrakt» eller «pre-kontrakt», og den er et viktig dokument fordi den fastsetter de fleste salgsbetingelsene. Derfor er det avgjørende med advokatbistand fra og med denne fasen (hvis ikke advokaten er med på prosessen fra et tidligere tidspunkt, det vil si fra prisforhandling eller reservasjonskontakt). Personlig pleier jeg å anbefale at man ikke skal undertegne noe som helst dokument, ikke et eneste papir, før det på forhånd er gjennomgått av en advokat, uansett hvor kort, enkelt eller greit det måtte virke.
Nordmenn som har kontakt med meglere i Spania må ha i bakhodet at megleren ikke nødvendigvis står ansvarlig for de opplysningene (vanligvis muntlige) som han eller hun gir, eller som selger har gitt. Jeg har aldri opplevd at en megler stanser en transaksjon fordi den måtte by på et eller annet juridisk problem. Megler ønsker vanligvis å gjennomføre transaksjonen, salget, og løse problemet etterpå. Dette er verken riktig filosofi eller praksis ved en eiendomstransaksjon, med mindre prisen reduseres betydelig som vederlag for risikoen.
På bakgrunn av dette, vil jeg innstendig råde kjøperen å ta kontakt med en advokat fra begynnelsen av kjøpsprosessen, til å undersøke og kontrollere alle aspektene ved transaksjonen. Denne advokaten bør selvsagt ikke være knyttet til megleren! Selv om en advokat kanskje ikke er rette vedkommende til å si dette, er slik bistand en god investering.
Først trykket i Eiendomsmegleren 5 2015
