Som følge av COVID-19 har flere leietakere fått økonomiske problemer og kan ikke gjøre opp for seg. Hvordan kan utleier avslutte leieforholdet med en leietaker som ikke betaler?

Av: Advokatfullmektig Anette Karine Arctander og senioradvokat Magnus Nordøy Snellingen – Wiersholm advokatfirma – (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3. 2020)

AVTALT LEIE BETALES IKKE VED FORFALL

Leietakere i næringsforhold betaler normalt husleie forskuddsvis for én eller tre måneder av gangen. Dersom leietaker ikke betaler leien ved forfall, representerer dette et brudd på leiekontrakten. Som følge av COVID-19-utbruddet opplever mange leietakere sviktende økonomi, og det er en stor økning i antall leietakere som ikke klarer å betale leie til avtalt tid.

Leiekontrakten supplert med relevant bakgrunnsrett avgjør hvordan utleier kan og skal gå frem for å avslutte leieforholdet dersom leietakers betalingsmislighold vedvarer. Selve utkastelsen (tvangsfravikelsen) av leietaker gjennomføres alltid av namsmannen, eller av politiet i mindre kommuner som ikke har en namsmann. Utleier bør aldri selv kaste ut leietaker.

For å kunne sette i gang en fravikelsesprosess må kreditor, her utleier, ha et tvangsgrunnlag som er tvangskraftig. Som regel vil leietaker i leiekontrakten ha godtatt at utleier kan sette i gang tvangsfravikelse uten en forutgående rettsavgjørelse dersom leie ikke betales i tide. I så fall vil leiekontrakten være tvangsgrunnlaget, og dette tvangsgrunnlaget vil være tvangskraftig når leien ikke betales til avtalt tid. Dersom leiekontrakten ikke inneholder en slik bestemmelse om tvangsfravikelse, må utleier heve avtalen og gå veien om domstolene før namsmannen kan gjennomføre tvangsfravikelsen. I så fall vil rettsavgjørelsen være tvangsgrunnlaget, og dette tvangsgrunnlaget vil være tvangskraftig når rettsavgjørelsen ikke lenger kan ankes eller angripes på andre måter.

Hvorvidt leieavtalen inneholder en bestemmelse om vedtatt tvangsfravikelse ved mislighold, er derfor et viktig premiss for fravikelsesprosessen. Da særlig for hvor stort mislighold som kreves for å begjære fravikelse og hvor lang tid fravikelsesprosessen vil ta.

UTKASTELSE HVOR LEIETAKER HAR GODTATT AT MANGLENDE LEIEBETALING KAN MEDFØRE TVANGSFRAVIKELSE

Innledning

Avtalt tvangsfravikelse ved manglende betaling gir utleier en mer effektiv måte å kaste ut leietaker på ved at utleier kan unngå tidkrevende og potensielt kostbare rettsprosesser. En bestemmelse om at leietaker godtar at utleier kan kreve tvangsfravikelse om leietaker ikke betaler, er inntatt i malen for leie av næringseiendom utarbeidet av NEF m.fl. i punkt 21.2:

«Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis Leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a).»

Partene står fritt til å fjerne denne bestemmelsen. Dersom partene velger å beholde den, kan utleier kreve tvangsfravikelse umiddelbart etter at det er konstatert manglende leiebetaling ved forfall (uavhengig av om hele eller kun deler av leiebetalingen er misligholdt). Det er imidlertid flere steg i prosessen fra leietaker slutter å betale leie til namsmannen gjennomfører tvangsfravikelsen.

Steg 1 – Purring og varsel om inndrivelse

Er det første gang leietaker ikke betaler leien rettidig, bør utleier i første omgang sende en skriftlig purring på betalingen, hvor leietaker gis en rimelig frist (normalt 14 dager) for betaling. Manglende innbetaling trenger nødvendigvis ikke bety at leietaker ikke kan eller ikke vil betale, men kan skyldes en forglemmelse eller rutinesvikt hos leietaker. Dette bør normalt vurderes før utleier varsler bruk av særlig drastiske virkemidler.

For å effektivisere en potensiell fravikelsesprosess kan det i purrebrevet inntas et varsel om at en tvangsfravikelsesprosess vil bli satt i gang dersom husleien, inkludert inndrivelseskostnader og renter, ikke betales innen 14 dager etter at varselet ble sendt. Inneholder purrebrevet denne informasjonen, vil brevet også fungere som et varsel om tvangsinndrivelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. For å begjære tvangsfravikelse gjennom namsmannen basert på leietakers vedtakelse i leieavtalen må det først sendes slikt varsel. De fleste standard purrebrev som benyttes, inneholder den nødvendige informasjonen slik at purrebrevet også fungerer som et varsel om tvangsinndrivelse.

Oppfyller ikke varselet de formelle kravene loven oppstiller, vil namsmannen forkaste en fremtidig begjæring om tvangsfravikelse (se steg 2 under), og utleier må sende varselet på nytt. Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen (dvs. dagen leietaker skulle ha betalt leie), og tvangsfravikelse kan kreves først 14 dager etter at varselet er sendt. Kravene til minstefrist må tas med i betraktningen når det skal vurderes å sende varsel, ettersom tvangsfravikelsesprosessen kan ta tid. Betaler leietaker utestående innen fravikelse, løper leieforholdet videre som før.

Steg 2 – Begjæring om tvangsfravikelse

Er leien fremdeles ikke betalt 14 dager etter at varsel om tvangsfravikelse ble sendt, må utleier sende en begjæring om tvangsfravikelse/utkastelse (utkastelsesbegjæring) til namsmannen i distriktet hvor eiendommen ligger. Utkastelsesbegjæringen må inneholde saksøkerens navn og adresse (samt eventuelt advokatens navn og adresse), opplysninger om hva slags tvangsfullbyrdelse som begjæres, beskrivelse av det aktuelle kravet og en beskrivelse av det aktuelle tvangsgrunnlaget. Utleier må også legge ved kopi av leiekontrakten for å dokumentere at leietaker har vedtatt fravikelse uten dom, samt kopi av § 4-18 varslet.

Steg 3 – Namsmannen tar over prosessen og gjennomfører tvangsfravikelsen

Etter at namsmannen har mottatt og vurdert begjæringen, vil namsmannen sende begjæringen til leietaker. Leietaker får etter dette 14 dager på å komme med innvendinger mot begjæringen. Slike innvendinger kan eksempelvis være at leietaker rettmessig har holdt tilbake penger fordi utleier har krevd for høy leie, eller ulovlige gebyrer. Har leietaker ingen innsigelser til begjæringen, eller innsigelsene ikke er holdbare, setter namsmannen en dato for gjennomføring av utkastelsen (gjerne 14 dager etter at fristen for å komme med innsigelser er ute). Leietaker informeres skriftlig om tidspunktet.

Tvangsfravikelsen gjennomføres ved at namsmannen, om nødvendig med bistand fra låsesmed og politiet, drar til eiendommen for å sikre at leietaker har flyttet, og for å bytte lås på leieobjektet. Har ikke leietaker fraflyttet lokalene når namsmannen kommer, får leietaker en frist på 14 dager til å fjerne sine eiendeler. Overholdes ikke denne fristen, får leietaker en ny frist på 14 dager til å fjerne sine eiendeler fra leieobjektet. Henter ikke leietaker sine eiendeler, vil namsmannen avgjøre om eiendelene skal kastes eller selges. Utleier har ikke rett til å benytte eller selge uavhentet innbo. Når leietakers eiendeler er fjernet, er leieforholdet avsluttet. Leietaker har ikke krav på å gjeninntre i leieforholdet om utestående betales etter at tvangsfravikelsen er gjennomført.

Tvangsfravikelsesprosessen avsluttes dersom leietaker betaler leien og utenrettslige kostnader «før fullbyrdelsen gjennomføres» jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 andre ledd bokstav a. Dette betyr i praksis at leietaker kan unngå tvangsfravikelse så lenge han betaler kravet før utkastelsen gjennomføres. Skjæringspunktet vil være når namsmannen står på døren.

Det er viktig å merke seg at tvangsfravikelsen kun gir utleier tilgang til leieobjektet. Inndrivelse av utestående betaling er en separat prosess, som ofte innebærer å trekke på garantier eller betaling fra depositumskonto. I ytterste konsekvens vil utleier måtte bringe kravet inn for domstolene.

UTKASTELSE AV LEIETAKER VED HEVING AV KONTRAKTEN

Inneholder ikke leiekontrakten en bestemmelse om at leietaker vedtar fravikelse på grunnlag av manglende leiebetaling, er fravikelsesprosessen mer omstendelig. Utleier må da heve leiekontrakten før namsmannen vil kunne bistå, og prosessen kan ta vesentlig lengre tid.

Dersom leietaker gjentatte ganger ikke har betalt leien rettidig, kan det anses som vesentlig mislighold av leiekontrakten som kan gi utleier rett til å heve. Utleier kan heve leieavtalen hvis det foreligger et vesentlig mislighold, for eksempel dersom leietaker over tid unnlater å betale leie jf. husleieloven § 9-9. Det er altså ikke ethvert mislighold som er tilstrekkelig til å kunne kreve heving. Ved manglende leiebetaling må det være et beløp av en viss størrelse som er forsinket/ubetalt, og forsinkelsen eller uteblivelsen av leiebetaling må ha pågått over en viss tid. Hvorvidt et betalingsmislighold er vesentlig, må altså vurderes konkret, noe som skaper en usikker situasjon for partene. Desto større avvik det er mellom beløpet som er betalt, og beløpet som skulle ha vært betalt, og jo lengre tid misligholdet har pågått, desto klarere er det at utleier har hevingsrett. Total uteblivelse av leie over en periode på 3-6 måneder vil ofte anses å være tilstrekkelig til å konstatere vesentlig mislighold som gir rett til å heve leiekontrakten.  

Rettmessig heving finner sted ved hevingserklæringen, og leiekontrakten bortfaller samtidig. Leietaker plikter derfor å fraflytte lokalene umiddelbart. Fraflytter ikke leietaker lokalene, kan utleier sende en begjæring om tvangsfravikelse direkte til tingretten dersom det er «åpenbart» at utleier hadde hevingsrett, for eksempel om leietaker ikke har betalt leie hele det siste året jf. tvangsfullbyrdelsesloven §§ 13-2 d jf. 13-3 andre ledd.

Dersom det ikke er «åpenbart» at utleier hadde rett til å heve, må utleier ta ut stevning og få dom for at leietaker skal fravike lokalene. Det er først når en slik dom er endelig, at begjæring om tvangsfravikelse kan sendes namsmannen (steg 2 ovenfor). At dommen må være endelig, innebærer at ankefrister er utløpt eller at ankemuligheter er uttømt. Dette kan ta alt fra seks måneder til flere år.

Når tvangsfravikelsesprosessen gjennomføres ved heving, vil skjæringstidspunktet for når leietaker kan betale leien og opprettholde leiekontrakten være tidspunktet utleier hever kontrakten. Før dette kan leietaker på ethvert tidspunkt betale leie og unngå utkastelse.

REKONSTRUKSJONSLOVEN BEGRENSER UTLEIERS VALGALTERNATIVER

Innledende om rekonstruksjonsloven

I forbindelse med utbruddet av COVID-19 er det utarbeidet en midlertidig lov om rekonstruksjon for å avhjelpe økonomiske problemer som følge av pandemien (rekonstruksjonsloven). Hovedformålet med loven er å unngå konkurs i levedyktige virksomheter som på grunn av COVID-19 har akutt inntektssvikt, ved å rekonstruere gjelden uten en konkurs med likvidering av eiendeler. Rekonstruksjonsloven vil med enkelte unntak erstatte konkurslovens første del om gjeldsforhandling så lenge rekonstruksjonsloven gjelder.

I forarbeidene til rekonstruksjonsloven er det uttalt at det på sikt skal utarbeides nye regler om rekonstruksjon som vil ta utgangspunkt i reglene i den midlertidige loven. For å unngå at leietaker går konkurs setter rekonstruksjonen visse begrensninger på utleiers handlingsalternativer i en situasjon hvor leietaker unnlater å betale leie. Sett fra utleiers perspektiv er reglene i rekonstruksjonsloven strengere enn reglene i konkursloven.

Begrensninger i muligheten til å heve leieavtalen

Leietakers avtaler skal som utgangspunkt løpe videre som normalt etter at rekonstruksjonsprosessen er åpnet, og utleier har derfor ikke mulighet til å heve leiekontrakten etter at rekonstruksjonen er igangsatt jf. dekningsloven § 7-3 a. Denne reguleringen er ikke en endring sammenlignet med reguleringen i konkursloven som nå er tilsidesatt.

Før rekonstruksjonsloven trådte i kraft, kunne utleier imidlertid gjennomføre en hevingsprosess ved tvangsfravikelse på grunnlag av at leietaker har misligholdt leien, dersom begjæringen om fravikelse​ kom inn til namsmannen før åpningen av gjeldsforhandlingen jf. dekningsloven § 7-3 a andre ledd. Rekonstruksjonsloven strammer inn utleiers mulighet til å heve avtalen gjennom rekonstruksjonsloven § 63. Denne bestemmelsen fungerer som et tillegg til dekningsloven § 7-3 a andre ledd så lenge rekonstruksjonsloven gjelder. Etter rekonstruksjonsloven § 63 kan begjæring om heving som er gjort gjeldende de siste fire ukene før begjæring om åpning av rekonstruksjonsforhandling kom inn til retten, ikke gjøres gjeldende med mindre den annen part har disponert i henhold til hevingen. Rekonstruksjonsloven flytter dermed fristen for når begjæringen om heving må ha blitt fremsatt for at begjæringen ikke skal tilsidesettes under reforhandlingsprosessen.

Dersom utleier hever leieavtalen på grunnlag av leietakers betalingsunnlatelse/-forsinkelse inntil fire uker før begjæring av rekonstruksjonsforhandling kom inn til retten, vil hevingen settes til side. Unntaket er dersom leietaker har handlet i tråd med hevingen, eksempelvis dersom leietaker allerede har flyttet ut fra de leide lokalene. Begrunnelsen for innstrammingen er at det ofte er vesentlig for en virksomhet at den beholder sine produksjons-/kontorlokaler for å kunne overleve en økonomisk krevende periode.

Ingen begrensninger i å kreve tvangsfullbyrdelse av krav på annet enn penger

Begrensningene beskrevet over gjelder likevel ikke dersom utleier kan benytte leiekontrakten som tvangsgrunnlag for å få leietaker til å fravike de leide lokalene.

Etter at rekonstruksjonsforhandlingen er åpnet og frem til den er avsluttet kan

«tvangsdekning i skyldnerens eiendeler etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 8-12 ikke gjennomføres»

uten samtykke fra advokaten som bistår partene under rekonstruksjonsforhandlingen jf. rekonstruksjonslovens § 18. Kravet om at leietaker skal fraflytte de leide lokalene er imidlertid ikke et krav om «dekning i skyldnerens eiendeler». Tvangsfullbyrdelse av krav på annet enn penger (her: at leietaker fraflytter de leide lokalene) reguleres av tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13, og faller derfor klart utenfor ordlyden i rekonstruksjonsloven § 18 som kun gjelder tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 8-12.

På samme måte som etter konkursloven § 17 (som nå er tilsidesatt), begrenser altså ikke rekonstruksjonsloven § 18 kreditors mulighet til å gjennomføre tvangsfullbyrdelse av krav på annet enn penger, selv om begjæringen om tvangsfullbyrdelse kom inn til retten mindre enn fire uker før begjæringen om åpning av rekonstruksjonsforhandling kom inn til retten.

Etter at rekonstruksjonsprosessen er igangsatt, kan ikke utleier påberope seg skyldnerens mislighold som fant sted før rekonstruksjonen ble åpnet jf. rekonstruksjonsloven § 55. Denne bestemmelsen er ny sammenlignet med konkursloven. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det ikke skal komme overraskelser for virksomheten etter at rekonstruksjonsprosessen er igangsatt. En begjæring om tvangsfravikelse på bakgrunn av misligholdte leiebetalinger før åpningen av rekonstruksjonsforhandlingene, som sendes inn til namsmannen etter at rekonstruksjonsprosessen er åpnet, vil dermed ikke tas til følge. Vedvarer misligholdet av leieinnbetalingene også etter at rekonstruksjonsprosessen har åpnet, kan utleier derimot påberope seg dette misligholdet som grunnlag for tvangsfravikelse så lenge leietaker har godtatt dette i leiekontrakten.