Ved utbygging av boliger i perioden ca. 1880 – 1950 var det vanlig å påhefte tomtene servitutter med blant annet krav om «villamessig» bebyggelse. Dette ble for eksempel gjort i stort omfang i gamle Aker kommune (Oslo vest og Nordstrand). I flere rettsavgjørelser de senere år er det slått fast at kravet til «villamessig» bebyggelse i de gamle servituttene fortsatt gjelder, og at bestemmelsene kan gjøres gjeldende av andre eiendommer med påtalerett. Ved utbygging av eiendommer i henhold til f. eks. Småhusplanen i Oslo, blir utbyggere ofte stilt overfor spørsmålet om byggeprosjektet er «villamessig».
Av: advokat Ola Brekken og advokat Per Amund Uldalen, Advokatfirmaet Haavind AS
Borgarting lagmannsrett kom i dom avsagt 1.7.2014 til at et prosjekt hvor en eiendom med 1 enebolig ble fortettet med ytterligere 3 tomannsboliger og 1 tremannsbolig, var å anse som «villamessig». Den 5.11.2014 nektet Høyesterett anken fra naboene fremmet. De hevdet forgjeves at tiltaket var i strid med negative servitutter med bestemmelser om «villamessig» bebyggelse som var påheftet eiendommen. Lagmannsrettens dom er nå endelig.
Lagmannsrettens dom stadfester at maksimalt antall boenheter i henhold til Småhusplanen i seg selv ikke er i strid med krav om «villamessig» bebyggelse.
Utgangspunktet
Spørsmålet om villamessig bebyggelse har vært behandlet flere ganger i rettspraksis de senere år.
Høyesterett uttalte i Rt 2008 side 362 (Naturbetong I) at eiendommer kan fortettes tidsmessig, ved for eksempel oppføring av rekkehus, selv om en eiendom er påheftet servitutt om «villamessig» bebyggelse. Før denne dommen hadde lagmannsretten i samme sak under dissen 2-1 avgjort at tiltaket med 4 boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer + underetasje med til sammen 23 boenheter, ikke var «villamessig».
Leilighetsbygg faller utenfor
I RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) kom lagmannsretten til at 4 boligblokker med til sammen 33 leiligheter ikke var villamessig.
I RG 2009 side 335 (Nordstrandveien) kom lagmannsretten til at 2 firetasjers boligblokker med 8 boenheter (1 leilighet i hver blokketasje) på en relativt liten tomt (ca. 1200 m2) ikke var villamessig.
Når disse avgjørelsene sammenholdes med Høyesteretts uttalelser i Naturbetong I, kan rettstilstanden beskrives slik at bestemmelser om «villamessig» bebyggelse rammer blokkbebyggelse, mens rekkehus og andre former for flermannsboliger kan anses som «villamessig». Denne forståelsen er bekreftet i dommen fra Borgarting lagmannsrett av 1.7.2014, som omhandlet et byggeprosjekt i Skådalsveien 13 i Oslo.
Maksimal utnyttelse etter Småhusplanen er tillatt
I Skådalsveien 13 på Vettakollen i Oslo oppføres 3 tomannsboliger og 1 tremannsbolig. Eksisterende bolig bevares. Antall boenheter på eiendommen øker dermed fra 1 til 10. Tiltaket innebærer maksimal utnyttelse etter Småhusplanen.
Naboer til byggetiltaket påberopte seg en servitutt med krav om villamessig bebyggelse og krevde at byggeprosjeket ble stanset. Oslo tingrett avsa den 22.1.2014 dom om at byggetiltaket ikke var å anse som villamessig.
Lagmannsretten kom i dommen avsagt 1.7.2014 til motsatt resultat. Lagmannsretten uttalte:
«Etter en konkret vurdering kan altså rekkehus aksepteres som villamessig, noe som etter lagmannsrettens mening også må kunne medføre at andre former for flermannsboliger kan godtas, men blokkbebyggelse vil klart falle utenfor.
Alle avgjørelsene som det er henvist til ovenfor, viser at forståelsen av begrepet «villamessig bebyggelse» ikke er statisk, men må være gjenstand for en dynamisk tolking. Det vil si at forståelsen av begrepet kan endre seg over tid. Dette er for så vidt i tråd med prinsippet i servituttloven § 2 om at det skal legges vekt på hva som er «i samsvar med tida og tilhøva».»
Lagmannsretten dom er nå rettskraftig.
Er tiltaket «dominerende»?
Lagmannsretten stadfester i saken fra Skådalsveien 13 at hva som anses som «villamessig», vil endre seg over tid. Rekkehus og flermannsboliger kan anses som villamessig, slik begrepet skal tolkes i dag.
Lagmannsrettens dom stadfester også at maksimal utnyttelse og fortetning innenfor Småhusplanen i seg selv ikke er i strid med krav til «villamessig» bebyggelse.
Det avgjørende vurderingstema for om bebyggelsen kan anses som «villamessig», er om bebyggelsen fremtrer som dominerende. Om dette uttaler lagmannsretten:
«Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at den planlagte, delvis oppsatte bebyggelsen på Skådalsveien 13 er villamessig. Lagmannsretten finner i denne forbindelse grunn til å understreke at bebyggelsen er mindre dominerende enn det som var tilfelle i RG 2004 side 130 (Bestumkjennelsen) hvor bebyggelsen ikke ble ansett villamessig. Saken dreide seg om fire boligblokker med 33 leiligheter. Det samme gjelder bebyggelsen som ble vurdert i LB-2006-38763 (Naturbetong), jf. Rt. 2008 side 362 hvor bebyggelsen besto av fire boligblokker inndelt i to hovedvolum på henholdsvis tre etasjer og tre etasjer pluss underetasje, til sammen 23 boenheter. Bebyggelsen ble under dissens ansett ikke villamessig.»
Det er viktig å merke seg at lagmannsretten ikke foretok sin vurdering med utgangspunkt i om tiltaket var mer dominerende enn omkringliggende tradisjonelle eneboliger, men sammenlignet tiltaket med de bygg som i rettspraksis ikke har blitt ansett som villamessige.
Lagmannsrettens dom stadfester det som inntil tingretten avsa sin dom i samme sak har vært den rådende oppfatning av rettstilstanden: Boligblokker i villastrøk, også mindre leilighetsblokker, faller utenfor begrepet villamessig bebyggelse. Flermannsboliger, herunder rekkehus og tomannsboliger, er villamessig bebyggelse i dag. Det betyr at utbygging innenfor rammene av Småhusplanen ikke er i strid med bestemmelser om villamessig bebyggelse. Det må likevel foretas en konkret vurdering, der det i første rekke legges vekt på hvordan den planlagte bebyggelsen fremstår og strøkets karakter.
Haavind førte saken om Skådalsveien 13 i retten på vegne av utbygger.
Om Advokatfirmaet Haavind AS
- Advokatfirmaet Haavind er et av Norges ledende advokatfirmaer med ca. 110 advokater.
- Haavind er et fullservice advokatfirma som dekker hele spekteret av juridiske tjenester innen de fleste forretningsjuridiske og offentligrettslige områder, samt prosedyre bl.a for Høyesterett.
- Haavind har ett av landets største eiendomsmiljøer.
- Haavind har bred erfaring og kompetanse innen alle typer eiendomstransaksjoner og bistår både norske og utenlandske aktører i komplekse prosjekter.
- Haavind har betydelig erfaring med eiendomsutviklingsprosjekter og bistår gjennom hele prosessen fra erverv av eiendommen, via utviklingsfase frem til utleie og eventuelt salg.
Først trykket i Eiendomsmegleren 1 2015
