Kan megler påta seg oppdrag med en overbeheftet eiendom? I artikkelen gjennomgås grunnbokens forskjellige heftelsestyper og begrensninger i det bakenforliggende kravet. Utgangspunktet er å gi et bilde av heftelser i en bolig som megler vurderer å selge. Dette opp mot vurdering av boligens verdi for å konstatere om boligen er overbeheftet. I tillegg må legalpant hensyntas. Hvis boligen er overbeheftet vil megler kunne forhandle med kreditorene som ikke vil få dekning slik at oppdraget likevel kan gjennomføres. Hvordan slike forhandlinger kan legges opp vil ikke bli behandlet her. Alternativet til inngåelse av avtale med kreditorene kan være tvangssalg. Bestemmelsene om pantekravets omfang ved tvangssalg vil bli behandlet nedenfor.
Av: Advokat Torolv Sundfør, Advokatfirmaet SGB AS
Grunnbokens registrerte heftelser står sentralt for meglers arbeid ved gjennomføring av salg av bolig. Grunnlaget for dette er at alle rettsstiftelser som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett i fast eiendom kan tinglyses, jf. tinglysingsloven § 12.
Det heter seg at grunnboken har positiv troverdighet. I dette ligger det at det som står registrert som et utgangspunkt kan legges til grunn som reelle og gyldige pantekrav som påhviler boligen; se her tinglysingsloven § 20:
«Når et dokument er registrert, går det rettserverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere.
Rettserverv som er registrert samtidig, er likestillet.
Utleggs- og arrestforretninger går foran andre rettserverv som er registrert samme dag. Er flere utleggsforretninger registrert samme dag, går den eldste foran.»
Regelen må modifiseres noe i for krav som er registrert som følge av dokumentfalsk, tvangssituasjon med videre, men under normale omstendigheter er registrerte heftelser rettsgyldig slik de står, men de begrensinger som fremgår nedenfor.
Grunnboken gir imidlertid ikke en uttømmende oversikt over alt som hefter ved boligen. Det vil si at grunnboken ikke har fullt ut en negativ troverdighet. Grunnlaget for dette er at panterett som er bestemt i lov har rettsvern uten registrering – såkalte legalpant. Det vil med andre ord kunne hefte pant i eiendommen uten at dette fremgår av grunnboken. Eksempel på som er sikret ved legalpant er krav på felleskostnader etter eierseksjonsloven § 31 og borettslagsloven § 5-20.
Spørsmålet er hvilken rekkevidde og konsekvens pant har ved oppgjør i forbindelse med salg av overbeheftet bolig og ved tvangssalg.
Tidspunkt for kontroll av grunnboken – konstatering av om bolig er overbeheftet
Utgangspunktet er at en kjøper skal overta en heftelsesfri bolig. Dette forutsetter at megler foretar løpende kontroll med heftelsessituasjonen opp mot boligens faktiske verdi.
Grunnboken blir kontrollert både ved oppstart av et oppdrag for dokumentasjon på eierskap og for å kontrollere heftelsesbildet. I den grad boligen viser seg å være overbeheftet, vil det være nødvendig å inngå avtale med de av kreditorene som ikke får dekning, eller kun delvis dekning, for sitt krav. Eventuelle urådigheter vil også måtte avklares som en betingelse for å kunne fortsett salget. For at megler skal kunne ha forutsetninger for å konstatere om boligen er overbeheftet, må megler forstå innholdet og rekkevidden av de registrerte heftelsene.
Grunnboksheftelser/legalpantheftelser ved gjennomføring av frivillig salg
Størrelsen på pengekravet til kreditor vil ikke alltid være samsvarende med kravet kreditor kan stille i kraft av panteheftelsen. Dette innebærer ikke at pengekravet til kreditor er tapt, men at dekningen gjennom pantet er lavere enn kravet.
Særlige skranker for enkelte legalpant
De krav som har pant «uten videre» omtales gjerne som legalpant eller lovbestemt pant og er omhandlet i pantelovens § 6-1. Men det er også bestemmelser om lovbestemt pant i andre lover. Eksempler på alminnelige legalpanteretter er felleskostnader for borettslag og eierseksjonssameier.
Det maksimale krav som kan stilles under nevnte legalpantene er 2 G for borettslag/eierseksjonssameie og maksimalt to års utestående felleskostnader. Én G er lik folketrygdens grunnbeløp, som per 1. mai 2024 utgjør kr 124 028.
Legalpanteretten omfatter alle krav som har sitt utspring i sameieforhold/andelsforholdet, og vil også kunne omfatte krav på inndrivelseskostnader og renter, jf. pl. § 1-5. Det er ikke avklart om renter kan komme på toppen av grensen for legalpant, men av hensyn til øvrige kreditorer bør man forholde seg til at legalpantets grense er absolutt.
Det er ikke uvanlig at eierseksjonssameier har særskilt vedtektsfestet en ytterligere panterett utover legalpantet, men dette må sikres på alminnelig måte ved tinglysning av pantekravet.
I tillegg til disse legalpanterettene vil det offentlige ha legalpant for kommunale avgifter, som avfallshåndtering, vannavgiftskrav osv. Disse kostnadene er dekket av fellesskapet i borettslag, og kan være dekket av fellesskapet i eierseksjonssameier. En bør være klar over at det for eierseksjonssameier ikke er noe automatikk i dette. Det forekommer eierseksjonssameier hvor dette er en kostnad for den enkelte seksjonseier, og det har vært en del saker legalpantekrav har kommet opp som et krav etter at oppgjør er blir foretatt.
Skranke for alminnelige panteheftelser ved frivillig salg
Det er to sentrale skranker knyttet til alminnelige tinglyste panteheftelser. Det ene er foreldelseslovens regler, det andre er beløpsmessige begrensninger.
De oftest forekommende panteheftelsene er avtalepant og utleggspant.
I henhold til foreldelsesloven § 5 har gjeldsbrev en foreldelsestid på 10 år, regnet fra den dagen kreditor tidligst har rett til å kreve oppfyllelse, jf. § 3 første ledd. Renter foreldes etter alminnelig foreldelsesfrist som er tre år, jf. foreldelsesloven § 5, jf. § 2.
For utleggsforretninger faller virkningen av tinglysninger bort etter 5 år fra forretningen ble tinglyst, jf. tinglysingsloven § 30 under forutsetning av at forretningen ikke re-tinglyses innen utløpet av fristen. Tilsvarende frist for pantedokumenter etter 30 år, jf. tinglysingsloven § 28.
For tinglyste arrestforretninger og midlertidig forføyninger faller virkningen bort etter to år, jf. tinglysingsloven § 30.
Disse begrensningene gjør at det underliggende pengekravet ikke kan kreves dekket ved realisasjon av pantet etter at fristen er løpt ut.
Dersom kravet ikke er foreldet, er det spørsmål om det finnes skranker knyttet til størrelsen på kravet.
Pantekravets ramme følger av pantelovens § 1-4. Bestemmelsen gjelder både for avtalepant og for utleggspant. Det forutsettes i bestemmelsen at det er fastsatt et bestemt beløp eller et høyeste beløp for at pantekravet skal få rettsvern. Bestemmelsen er en rettsvernsregel hvor formålet er at andre skal kunne innrette seg. Med andre ord regulerer ikke bestemmelsen det rettslige grunnlaget for pantet i seg selv, men skal ivareta forholdet til tredjemenn. Gyldigheten av pantet og vilkårene for dets bortfall, må vurderes på annet grunnlag.
I det underliggende forholdet mellom kreditor og debitor, er utgangspunktet at kreditor skal sørge for sletting eller frigivelse av pantet når pengekravet er tilbakebetalt eller på annen måte bortfalt. Dette følger forutsetningsvis av finansavtaleloven § 2-12 og må antas å omfatte hele kravet inkludert renter og omkostninger. I forlengelse av dette, påhviler det ingen plikt for kreditor å slette pantet når det tinglyste maksbeløpet i henhold til panteloven § 1-4 er innfridd, hvis det underliggende kravet inklusive ikke-foreldede renter og omkostninger reelt sett er høyere.
Dersom salget av den pantebeheftede eiendommen gjennomføres som tvangssalg, vil pantet omfatte omkostninger ved inndrivelse og renter i inntil to år før en panthaver begjærte tvangsdekning. Dette følger av panteloven § 1-5 og innebærer at kreditor ikke vil ha krav på renter tre år tilbake i tid som ved frivillig innfrielse av pengekravet. Muligheten for dekning av kreditor sitt krav, vil dermed potensielt være lavere dersom salget av eiendommen gjennomføres ved tvangssalg.
I et tenkt scenario hvor debitor ønsker å selge en overbeheftet eiendom frivillig, vil overnevnte kunne være et forhandlingskort for kreditorene som potensielt kan oppnå full dekning av sitt pengekrav. Særlig hensett til den dempede interessen, og dermed kjøpesum, som ofte følger med et tvangssalg.
Særlig om arrest/midlertidig forføyning
Hvis det er tinglyst midlertidig forføyning, vil hjemmelshaver ikke kunne gjennomføre frivillig salg, uten etter samtykke fra den berettigede etter den midlertidige forføyningen, riktignok avhengig av hva den midlertidige forføyningen går ut på.
Dette er begrunnet med at hensikten med midlertidig forføyning er å sikre at boligen/eiendommen ikke skal forsvinne som dekningsobjekt i påvente av at kravshaver får en rettskraftig avgjørelse mot skyldner.
Arrest og heftelser etter straffeprosessloven (i praksis ofte omtalt som «hefte») er midlertidig sikringer for å sørge for at skyldner ikke unndrar seg dekning. Midlertidig sikring gir ikke bedre prioritet i forhold til andre kreditorer som allerede har pant. Arrest og denne type heftelser gir heller ikke vern mot nye fordringshavere. Det vil si at på det tidspunktet fordringshaver etter en midlertidig sikring får en utleggsforretning mot skyldner så vil kravet bli registrert på utleggstidspunket, ikke arrest- eller heftelsestidspunktet.
Derimot vil skyldners frivillige pant av arrestgjenstanden måtte vike for tidligere registrert arrest.
Arrest, midlertidig forføyning og heftelser etter straffeprosessloven er ikke til hinder for gjennomføring av salg. Tvangssalg vil være et alternativ for gjennomføring av salg av panteobjektet. I tilfeller hvor det er tinglyst heftelser etter straffeprosessloven, må påtalemyndigheten kontaktes.
Overstående bør som nevnt innledningsvis ligge til grunn for meglers kontroll av grunnboken og eventuelt utestående legalpant opp mot antatt verdi av salgsobjektet. Dette er viktig for å kunne kontrollere de kravene som presenteres av kreditorene, og i vurderingen av om oppdraget kan gjennomføres som forutsatt. Konsekvensen kan være at man ikke kan gjennomføre oppdraget.
