Kan megler påta seg oppdrag med en overbeheftet eiendom? I artikkelen gjennomgås grunnbokens forskjellige heftelsestyper og begrensninger i det bakenforliggende kravet. Utgangspunktet er å gi et bilde av heftelser i en bolig som megler vurderer å selge. Dette opp mot vurdering av boligens verdi for å konstatere om boligen er overbeheftet. Hvis boligen er overbeheftet vil megler kunne forhandle med kreditorene som ikke vil få dekning slik at oppdraget likevel kan gjennomføres. Hvordan slike forhandlinger kan legges opp vil ikke bli behandlet her. Alternativet til inngåelse av avtale med kreditorene kan være tvangssalg. Bestemmelsene om pantekravets omfang ved tvangssalg vil en bli behandlet nedenfor.
Av: Advokat Torolv Sundfør, Advokatfirmaet SGB Storløkken
Grunnbokens registrerte heftelser står sentralt for meglers arbeid ved gjennomføring av salg av bolig. Grunnlaget for dette er at alle rettsstiftelser som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett i fast eiendom kan tinglyses, jf. tinglysningsloven § 12.
Det heter seg at grunnboken har positiv troverdighet. I dette ligger det at det som står registrert kan legges til grunn for som reelle og gyldige pantekrav som påhviler boligen; se her tinglysningsloven § 20:
«Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere.
Rettserhverv som er innført i dagboken samme dag, er likestillet; dog går utleggs- og arrestforretninger foran annet rettserhverv. Er flere utleggsforretninger innført samme dag, går den eldste foran.»
Regelen må modifiseres noe i forhold til krav som er registrert som følge av dokumentfalsk, tvangssituasjon med videre, men under normale omstendigheter er registrerte heftelser rettsgyldig slik de står, men de begrensinger som fremgår nedenfor.
Grunnboken gi imidlertid ikke en uttømmende oversikt over alt som hefter ved boligen. Det vil si at grunnboken ikke har fullt ut en negativ troverdighet. Grunnlaget for dette er at panterett som er bestemt i lov har rettsvern uten registrering – såkalte legalpant. Det vil med andre ord hefte pant i eiendommen uten at dette fremgår av grunnboken. Eksempel på som er sikret ved legalpant er krav på felleskostnader etter eierseksjonsloven § 25 og borettslagsloven § 2-20.
Spørsmålet er hvilken rekkevidde og konsekvens registrerte pant har ved oppgjør i forbindelse med salg av overbeheftet bolig og ved tvangssalg.
Tidspunkt for kontroll av grunnboken – konstatering av om bolig er overbeheftet:
Utgangspunktet er at en kjøper skal overta t en heftelsesfri bolig. Dette forutsetter at megler foretar løpende kontroll med heftelses-situasjonen opp mot boligens faktiske verdi.
Grunnboken blir kontrollert både ved oppstart av et oppdrag for dokumentasjon på eierskap og for å kontrollere heftelsesbildet. I den grad boligen viser seg å være overbeheftet, vil det være nødvendig å inngå avtale med de av kreditorene som ikke får hel eller delvis dekning eller ingen dekning for sitt krav. Eventuelle urådigheter vil også måtte avklares som en betingelse for å kunne fortsett salget. For at megler skal kunne ha forutsetninger for å kunne konstatere om boligen er overbeheftet, må megler forstå innholdet og rekkevidden av de registrerte heftelsene.
Grunnboksheftelser/legalpantheftelser ved gjennomføring av frivillig salg
Størrelsen på pengekravet til kreditor vil ikke alltid være samsvarende med kravet kreditor kan stille i kraft av panteheftelsen. Dette innebærer ikke at pengekravet til kreditor er tapt, men at dekningen gjennom pantet er lavere enn kravet.
Særlige skranker for enkelte legalpant:
De krav som har pant «uten videre»; omtales gjerne som legalpant eller lovbestemt pant og er omhandlet i Pantelovens kapittel 6. Men det er også bestemmelser om lovbestemt pant i andre lover. Eksempler på alminnelige legalpanteretter er felleskostnader for borettslag og eierseksjonssameier.
Det maksimale krav som kan stilles under disse legalpant er 1 G for sameie og 2 G for borettslag og maksimalt to års utestående leie. G er lik folketrygdens grunnbeløp, som per 1. mai 2015 utgjør kr 90 068. Legalpanteretten omfatter alle krav som har sitt utspring i sameieforhold/andelsforholdet, og vil også kunne omfatte krav på inndrivelseskostnader og renter, jf. pl. § 1-5. Det er ikke avklart om renter kan komme på toppen av grensen for legalpant, men av hensyn til øvrige kreditorer bør man forholde seg til at legalpantets grense er absolutt.
Det er ikke uvanlig at eierseksjonssameier har særskilt vedtektsfestet en ytterligere panterett utover legalpantet, men dette må sikres på alminnelig måte ved tinglysning av pantekravet.
I tillegg til disse legalpanterettene vil det offentlige ha legalpant for kommunale avgifter, som avfallshåndtering, vannavgifts-krav osv. Disse kostnadene vil normalt være dekket av fellesskapet i sameier/borettslag, men man bør være klar over at det spesielt for sameie ikke er noe automatikk i dette. Det forekommer sameier hvor dette er en kostnad for del enkelte seksjonseier, og der det har vært en del saker der dette har kommet opp som et krav etter at oppgjør er blir foretatt.
Skranke for alminnelige panteheftelser ved frivillig salg:
Det er to sentrale skranker knyttet til alminnelige tinglyste panteheftelser Det ene er foreldelseslovens regler, det andre er beløpsmessige begrensninger.
De «normale» panteheftelsene er gjeldsbrev og utleggsforretninger.
I henhold til foreldelsesloven § 5 har gjeldsbrev en foreldelsestid på 10 år.
For utleggsforretninger faller virkningen av tinglysninger bort etter 5 år etter at forretningen ble tinglyst, jf. tinglysingsloven § 30 under forutsetning av at forretningen ikke re-tinglyses innen utløpet av fristen.
For tinglyste arrestforretninger og midlertidig forføyninger faller virkningen bort etter to år, jf. tinglysingsloven § 30.
Disse begrensningene gjør at det underliggende pengekravet ikke kan kreves dekket ved realisasjon av pantet etter at fristen er løpt ut
Dersom kravet ikke er foreldet er det spørsmål om det finnes skranker i forhold til størrelsen på kravet.
Pantekravets ramme følger av pantelovens § 1-4. Bestemmelsen gjelder både for avtalepant og for utleggspant. Et pantekrav får bare rettsvern når det er fastsatt et bestemt beløp eller et høyeste beløp for pantekravet. Dette er det såkalte spesialprinsippet som innebærer at pantedokumentet i seg selv, og tolkingen av dette vil være avgjørende for størrelsen på kravet.
Begrensingen i retten er en naturlig konsekvens ved at kreditor selv kan følge opp panteretten ved å begjære realisering hvis kravet ikke blir tilbakebetalt, og således sørge for at krav utover hva som fremgår av pantedokumentet ikke går tapt. Dette vil skape forutberegnelighet for øvrige kreditorer med pant på dårligere, og som har behov for forutberegnelighet for sitt krav og til mulighet for dekning i panteobjektet.
I sammenheng med dette utvides muligheten for et høyere krav etter panteloven § 1-5 dersom salget gjennomføres som et tvangssalg. I disse tilfelle vil pantet også omfatte omkostninger ved inndrivelse samt renter i inntil to år før en panthaveren begjærte tvangsdekning.
Når en panthaver begjærer tvangsdekning så vil dette komme alle panthavere til gode ved at alle panthavere får krav på tillegg etter pantelovens § 1-5. Krav etter denne bestemmelsen forutsetter imidlertid at tvangssalget gjennomføres som et formelt tvangssalg.
Særlig om arrest/midlertidig forføyning:
Hvis det er tinglyst arrest eller midlertidig forføyning, vil hjemmelshaver ikke kunne gjennomføre frivillig salg, uten etter samtykke fra arresthaver eller den berettigede etter en midlertidig forføyning.
Dette er begrunnet med hensikten med arrest/midlertidig forføyning er å sikre at boligen/eiendommen ikke skal forsvinne dom dekningsobjekt i påvente av at kravshaver får en rettskraftig avgjørelse mot skyldner.
Arrest er en midlertidig sikring for å sørge for at skyldner ikke unndrar seg dekning. Midlertidig sikring gir ikke bedre prioritet i forhold til andre kreditorer som har kommet lengre i sine krav mot debitor enn andre kreditorer som har oppnådd pant for sine krav. Arrest gir ikke vern mot andre fordringshavere. Det vil si at på det tidspunktet fordringshaver selv får en utleggsforretning mot skyldner så vil kravet bli registrert på utleggstidspunket, ikke arresttidspunktet.
Derimot vil skyldners frivillige pant av arrestgjenstanden måtte vike for tidligere registrert arrest.
Arrest og midlertidig forføyning er ikke til hinder for gjennomføring av tvangssalg, jf. formålet med sikringen. Tvangssalg vil derfor være et alternativ for gjennomføring av salg av panteobjektet.
Overstående informasjon bør som nevnt innledningsvis ligge til grunn for meglers kontroll av status av grunnboken opp mot antatt verdi av salgsobjektet. Videre vil informasjonen kunne brukes for å kontrollere de tilbakemeldinger som kreditorer presenterer i forhold til størrelsen på de enkelte krav, og i det helle tatt i meglers vurdering av om oppdraget kan gjennomføres som forutsatt.
Først trykket i Eiendomsmegleren 8 2015
