Ved inngåelse av tidsbestemte leieavtaler hender det at leietaker ønsker en rett til å fornye/forlenge leieforholdet ved leietidens utløp. Her er noen punkter partene bør være oppmerksomme på dersom en slik rett skal avtales.
Av: partner Leif Petter Madsen og senioradvokat Trude Gran. – Wikborg Rein
Begrepsbruk
Det hender at leietaker gis en «opsjon» eller «fortrinnsrett» til videre leie. Begrepene er ikke entydige og kan medføre senere uenighet. Dersom begrepene skal benyttes, bør det angis hvilke rettigheter de gir og når rettighetene kan utøves.
Begrepene «fornyelse» og «forlengelse» er mer presise og dermed å foretrekke. Begrepene er i rettspraksis ikke tillagt noen meningsforskjell. I det følgende bruker vi «fornyelse».
Fornyelsesperiodene
Dersom partene kun avtaler at «leietaker har rett til fornyelse», vil det være uklart hvor lang fornyelse leietaker kan kreve og hvor mange ganger fornyelsesretten kan benyttes. Dette bør klart angis i avtalen (eksempelvis 5 + 5 år).
Hvilke vilkår gjelder?
Det bør også klart angis på hvilke vilkår fornyelsen skal skje.
Dersom partene avtaler rett til fornyelse «på samme vilkår», vil leien og leieavtalens øvrige vilkår løpe uforandret videre i fornyelsesperioden. Rett til fornyelse på samme vilkår bør ikke uten videre benyttes ved svært langvarige leieavtaler, i det dette over tid kan medføre en betydelig ubalanse mellom avtalepartene.
Avtaler partene at fornyelse skal skje «på markedsmessige vilkår» kan begge parter kreve leien og øvrige leievilkår justert. Eventuell ubalanse kan dermed korrigeres. For utleiers del bør det inntas at leien ikke kan settes lavere enn leien per fornyelsestidspunktet / avtaleinngåelsen, eventuelt at det kun er utleier som kan kreve endrete leievilkår. Leietaker kan på sin side velge ikke å utøve fornyelsesretten.
Dersom partene avtaler at fornyelse skal skje «til markedsleie», er det kun leien som kan kreves justert og ikke de øvrige vilkårene.
Det bør i selve fornyelsesavtalen presiseres at det er avtalt fornyelse og ikke ny leieavtale, slik at ikke reforhandlete vilkår løper uendret videre. Fornyelsesavtalen bør videre angi om det er foretatt særskilt overtakelsesbefaring, eventuelt at leietaker plikter å ta igjen eventuelt vedlikeholdsetterslep fra forutgående leieperioder.
Mange leieavtaler har mangelfull/utdatert mva-regulering. En fornyelse er en god anledning til å oppdatere mva-klausulen.
Frist for utøvelse
Det bør settes en frist for når leietaker må gi (skriftlig) beskjed om at han utøver fornyelsesretten. Fristen bør gi partene tid til å løse eventuell uenighet innen fornyelsen trer i kraft, eventuelt gi utleier tid til å områ seg hvis leietaker ikke ønsker å fornye.
Tvisteløsning
Dersom leien/leievilkårene skal reforhandles ved fornyelsen, bør leieavtalen angi hvordan eventuell uenighet skal løses. Eksempler på mekanismer er takstkommisjon, (jf. Meglerstandarden), takstnemnd (jf. husleieloven) eller voldgift. Disse mekanismene kan imidlertid være ressurskrevende. I alle fall ved kortere fornyelser bør utleier ta forbehold om at fornyelsesretten faller bort dersom partene ikke blir enige innen en gitt frist, eventuelt at tvisten skal løses ved en partsoppnevnt «enmannsnemnd». Se også tipset «Markedsleie».
Først trykket i Eiendomsmegleren 3 2015
