Det har vært et uttalt mål for den sittende regjeringen å få gjennomført forenkling og effektivisering av byggesaksprosessene. En betydelig del av kommunenes arbeid er relatert til behandling av mindre byggesaker, og det er åpenbart at dette spiser store ressurser både for kommuner og private.
Av: Advokat Silje Nesteng Andresen, HELP Forsikring
Den 1. juli i år trer det i kraft en rekke endringer i plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften (SAK10). Blant annet vil en rekke tiltak som i dag er underlagt søknadsplikt, bli unntatt fra dette kravet.
Disse endringene har foranlediget en god del medieoppslag av typen «Nå kan du bygge uten å søke!». For mange fremstår dette som gode nyheter, mens andre bekymrer seg for hva naboen nå vil gå i gang med.
Kort om Plan og bygningslovens system for søknadsplikt
Utgangspunktet i plan- og bygningsloven er at tiltak som er omfattet av loven ikke kan iverksettes uten forutgående søknad og tillatelse. Hva som anses som tiltak i plan og bygningslovens forstand er definert i lovens § 1-6 1. ledd, 1. setning:
Ǥ 6-1. Tiltak
Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. § 20-1 første ledd bokstav a til m.».
Plan og bygningsloven § 20-1 er endret med virkning fra 1. juli, og lyder etter endringen:
Ǥ 20-1. Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene
Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov:
| a) | oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg |
| b) | vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a |
| c) | fasadeendring |
| d) | bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a |
| e) | riving av tiltak som nevnt i bokstav a |
| f) | oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner |
| g) | oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig |
| h) | oppføring av innhegning mot veg |
| i) | plassering av skilt- og reklameinnretninger |
| j) | plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg |
| k) | vesentlig terrenginngrep |
| l) | anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass |
| m) | opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova. |
«Departementet kan gi forskrifter om hvilke tiltak som omfattes av bestemmelsen. «
Utgangspunktet er at alle ledd i en byggesak, både søknad, prosjektering, utførelse og kontroll av tiltaket skal forestås av foretak med ansvarsrett. Dette følger etter någjeldende lov § 20-1 2. ledd. Ved lovendringen som trer i kraft den 01.07.15 følger det samme av § 20-2.
Plan og bygningsloven hjemler imidlertid en rekke unntak fra utgangspunktet.
Visse tiltak er unntatt fra kravet om ansvarsrett, slik at søknad og utførelse kan forestås av tiltakshaveren selv. Disse er foreløpig regulert i pbl. § 20-2, men i § 20-4 jf, 20-2 etter lovendringen. Tiltakshaver trenger altså ikke å engasjere foretak med ansvarsrett for disse funksjonene.
I tillegg er visse tiltak unntatt fra søknadsplikt. Disse er til nå regulert i pbl. § 20-3. Ved regelendringene som trer i kraft 1. juli er denne gruppen, altså tiltak som er unntatt fra søknadsplikt (saksbehandling) utvidet. Dette har fått mye medieoppmerksomhet.
Et praktisk eksempel er den såkalte «Sannergarasjen».
Endringene fremgår av ny § 20-5 i loven og ny § 4-1 i byggesaksforskriften.
Endringene åpner for at man eksempelvis kan bygge større garasjer enn før, og nærmere nabogrensen.
Ikke fritt frem – bygging på egen risiko!
Det er viktig å ha klart for seg at endringene i byggesaksforskriften – altså reglene om hvordan en byggesak skal foregå – ikke innebærer at det er fritt frem for å bygge hva som helst. Heller ikke dersom man holder seg innenfor de rammene som følger av forskriftens § 4-1 a)-d) om areal, formål, avstander til nabo etc.
Det forutsettes eksplisitt i samme forskriftsbestemmelse at
«Tiltakshaver har ansvar for at tiltaket utføres i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og tillatelser.», samt at «Tiltaket må heller ikke komme i strid med annet regelverk».
At tiltak utføres på tiltakshavers risiko, følger også av plan –og bygningsloven § 1-6, 2. ledd som etter lovendringen lyder
«Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, jf. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt etter §§ 20-5 og 20-6.»
Av ny § 20-5 i loven forutsettes det eksplisitt at tiltaket både må være i henhold til plan og til bestemmelser i lov.
Tiltakshaver har altså risikoen for at tiltaket materielt sett er i henhold til lov, forskrifter og planverk. Uten søknad før tiltaket gjennomføres, skjer det imidlertid ingen «sensur» før investeringen er gjort.
Tiltak som ikke er i henhold til plan- og bygningsloven, forskrifter og planverk, kan medføre ulovlighetsoppfølgning – for eksempel bøter og krav om riving – med hjemmel i plan- og bygningsloven kapittel 32.
Regelendringen innebærer altså «frihet under ansvar».
Utfordring for megler – Pass på reguleringsbestemmelsene!
Det er ingen tvil om at kompetansenivået blant boligeiere er høyst varierende, og at det er en viss sannsynlighet for at flere leser avisoverskrifter enn lovtekster. Det er derfor grunn til å anta at det fremover vil bli utført en del tiltak som er ulovlige, men som ikke blir fanget opp før bygging fordi tiltakshaver antar at det er unntatt fra søknadsplikt.
Det er grunn til å frykte at mange boligeiere vil trå feil ved tolkning av – eller fordi de ikke har lest – regelverket.
Ved salg kan slike ulovligheter forårsake mangelstvister mellom kjøper og selger. I anledning forskriftsendringene som trolig vil generere noe ekstra byggevirksomhet, bør meglere spesielt å ha fokus på om tiltakene er i henhold til plan.
Ved megling av eiendommer hvor det er utført tiltak som ikke er søkt – begrunnet i en antakelse om at tiltaket er unntatt fra søknadsplikt – er det særlig grunn til å sjekke ut reguleringsforholdene og tillatt tomteutnyttelse.
Dersom tiltaket for eksempel er i konflikt med tillatt utnyttelsesgrad, er forutsetningen for fritak fra søknadsplikt ikke oppfylt. Godkjennelse forutsetter i disse tilfellene dispensasjon. Får man ikke det, kan konsekvensen bli krav om riving.
Forenklingene i det offentligrettslige regelverket vil helt sikkert medføre besparelser for både private og kommunene, men det er altså frihet under ansvar og på egen risiko.
En del forbrukere vil helt sikkert trå feil. Ved salg av eiendom gjennom megler er det god grunn til å forvente at eventuelle villfarelser avdekkes ved salgforberedelsen, slik at de ikke også forårsaker mangelssaker mellom kjøper og selger.
En av eiendomsmeglers viktigste oppgaver er å unngå at selger kommer i ansvar. Dette gjøres ved at kjøper får fullstendig og korrekt, kvalitetssiktet, informasjon. Ved slike lovendringer innen plan- og bygningsloven som vi nå har foran oss, har eiendomsmeglere en gylden anledning til å synliggjøre sin kompetanse og styrke bransjens posisjon og anseelse ved at risikoen for tvist begrenses sammenlignet med privat omsetning.
- 4-1. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse
Oppføring, endring, fjerning, riving og opparbeidelse av tiltak som nevnt nedenfor under bokstav a til d og som er i samsvar med plan- og bygningsloven § 1-6 andre ledd, er unntatt fra kravet om byggesaksbehandling. Tiltakshaver har ansvar for at tiltaket utføres i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og tillatelser. Tiltaket må heller ikke komme i strid med annet regelverk.
| a. | Frittliggende bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til beboelse, og hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 m² . Mønehøyde skal ikke være over 4,0 m og gesimshøyde ikke over 3,0 m. Høyde måles i forhold til ferdig planert terrrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Bygningen kan oppføres i en etasje og kan ikke underbygges med kjeller. Tiltaket kan plasseres inntil 1,0 m fra nabogrense og annen bygning på eiendommen. Bygningen må ikke plasseres over ledninger i grunnen. |
| b. | Mindre tilbygg som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse, og hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 15 m² . |
| c. | Følgende mindre tiltak i eksisterende byggverk: |
| 1. | ikke-bærende vegg innenfor en branncelle eller et lydområde |
| 2. | reparasjon av bygningstekniske installasjoner |
| 3. | installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle |
| 4. | installering og endring av enkle installasjoner i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle |
| 5. | installering, endring og reparasjon av ildsted i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle. |
| d. | Følgende mindre tiltak utendørs: |
| 1. | levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 10,0 m. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning, og avstand til nabogrense skal ikke være mindre enn 1,0 m |
| 2. | levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 5,0 m. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning og kan plasseres inntil nabogrense |
| 3. | innhegning mot veg med inntil 1,5 m høyde. Innhegningen må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg |
| 4. | skilt- og reklameinnretning inntil 3,0 m² som monteres flatt på vegg. Unntaket omfatter ikke montering av flere skilt- og reklameinnretninger på samme fasade |
| 5. | antennesystem med høyde inntil 5,0 m. Parabolantenne kan ha diameter inntil 1,2 m. Panelantenne plassert på vegg kan ha høyde inntil 2,0 m. Bestemmelsen omfatter ikke plassering av antennesystem som kan utgjøre fare for personsikkerhet eller når flere antennesystemer skal plasseres på samme sted eller på samme fasade |
| 6. | mindre forstøtningsmur på inntil 1,0 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 1,0 m eller forstøtningsmur på inntil 1,5 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 4,0 m. Muren må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg |
| 7. | mindre fylling eller planering av terreng. Tiltaket må uansett ikke føre til mer enn 3,0 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk. På eiendom for rekke- eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse må avviket ikke være mer enn 0,5 m fra opprinnelig terrengnivå. Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 1,0 m. Endringer i terreng må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg |
| 8. | graving for kabler |
| 9. | lokal drenering, samt reparasjoner ved rør- og ledningsbrudd |
| 10. | intern veg på tomt og biloppstillingsplasser for tomtens bruk som ikke krever vesentlig terrenginngrep. Unntaket omfatter også anlegg av oppstillingsplass for landbruksmaskiner til bruk på landbrukseiendom. Avstand til nabogrense må være minst 1,0 m. |
Tiltak etter denne bestemmelsen kan ikke settes i gang før det er gitt nødvendig tillatelse eller samtykke fra berørte myndigheter. For tiltak unntatt etter bokstav a og b må plasseringen ikke komme i strid med veglovas bestemmelser om for eksempel avkjøring, frisiktsoner, avstand til veimidte, eller byggeforbudssonen etter jernbaneloven § 10.
For tiltak etter bokstav a og b skal tiltakshaver informere kommunen om tiltaket og plasseringen når det er ferdigstilt, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata.
Først trykket i Eiendomsmegleren 4 2015
