Arveavgiften forsvant 1.1.2014. Samtidig ble det innført generell skattemessig kontinuitet ved arv/gave. Konsekvensene kan være kompliserte og ubehagelige, ikke minst ved arv av fast eiendom. Skal latent skatt hensyntas på skiftet? Må boet selge raskt? Er det andre feller å gå i?
Av: Advokat Johannes Andersen, Steenstrup Stordrange
De fleste eiendeler som arves kan selges uten skatt. Eksempelvis privateid bil, båt, kunst, innbo og løsøre. De viktigste unntakene er:
- Fast eiendom (herunder også borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter)
- Aksjer og verdipapirer (omfattet av kontinuitet siden 2006)
- Eiendeler som inngår i næringsvirksomhet
Kontinuitet innebærer at mottaker overtar givers/arvelaters skatteposisjon, og dermed all latent skatt. I artikkelen tar jeg for meg de viktigste utfordringene knyttet til fast eiendom.
Utgangspunkt
På skifte kan arvingene fritt avtale hvilken verdi en eiendommen skal overtas for. Blir de ikke enige kan det innhentes takst, eller boet kan selge eiendommen.
Så langt vi kjenner er det ikke noen rettslig avklaring av om latent skatt på fast eiendom kan kreves hensyntatt på et skifte. Dermed kan offentlig skifte medføre urettferdige løsninger, eventuelt at eiendommen må selges fra boet fordi ingen aksepterer å overta skatteplikten alene.
Men: Etter mitt syn er det juridisk grunnlag for å kreve fradrag for latent skatt, selv om dette ikke er bekreftet i rettspraksis. Dette fordi latent skatt er latent gjeld, og det er sikker rett at gjeldsposter skal hensyntas. At latent skatt er gjeld som skal prises er også reflektert i regnskapsreglene. Mot dette står prinsippet om at en mottakers personlige forhold (herunder f.eks. hans skatt og arveavgift på privat hånd) ikke skal hensyntas ved fordelingen. Men skatt som følger objektet stiller seg etter mitt syn annerledes enn annen skatt/avgift for mottaker. At skatt på objektet hensyntas i skiftesammenheng er heller ikke ukjent i lovgivningen: Latent skatt ble hensyntatt da kontinuitet ble innført for arv av aksjer i 2006, og det er ikke noen spesiell grunn til at ikke dette også burde gjelde fast eiendom. Videre mener jeg det er fullt forsvarlig å hevde at begrepet “markedsverdi” kan ses som en nettostørrelse slik markedspraksis er når noen f.eks. kjøper et eiendomsselskap med latent skatt på eiendommen. I tillegg er alternativet for boet å selge eiendommen, og i så fall vil skatten komme til fradrag direkte. Etter mitt syn blir da det eneste rettferdige, og riktige, at den som overtar latent skatt fra boet får et tilsvarende fradrag. Men inntil spørsmålet er prøvet, er det en klar risiko for at latent skatt ikke vil bli hensyntatt dersom spørsmålet skal avgjøres av domstolene eller offentlig bostyrer.
Botid
Vilkåret for skattefrihet grunnet botid er:
- Bolig Eiet mist 1 år og bebodd av selger minst 1 av siste 2 år.
- Fritidsbolig: Eiet minst 5 år og bebodd av selger minst 5 av siste 8 år.
Dersom arvelater/giver hadde full botid, oppskrives verdien pr døds- eller gavetidspunktet. Han får imidlertid ikke med seg tidligere eiers botid, slik at han må opparbeide egen botid for å unngå gevinstskatt på senere verdistigning.
Dersom arvelater/giver ikke hadde opparbeidet full botid, overtar mottaker hans latente skatt og botid. Dersom arvelater har f.eks. 8 måneders botid før dødsfallet, må arvingen eie og bo denne i ytterligere 4 måneder før botidskravet er oppfylt.
Perioden mellom dødsfall og utdeling
Det synes foreløpig ikke å være noen rettslig avgjørelse for hvordan denne perioden skal håndteres. Mitt syn er at dette bør behandles etter prinsippene for lovlig brukshindring, dvs at tidsrommet ses bort fra: Dersom botid før dødsfallet var 10 mnd, og utlodning skjer etter 6 mnd, vil arvingen oppfylle kravet etter at han har eiet og bebodd boligen i ytterligere 2 mnd. Personlig har jeg vanskelig for å se en mer gyldig hindring enn egen død…
Fradrag
Når?
Fradrag bør begrenses til tilfeller hvor den latente skatten er reell.
- Fradrag er uaktuelt dersom foreldrene har full botid. Da oppskrives inngangsverdien.
- Fradrag er ikke naturlig dersom eiendommen overtas som bolig.
- Fradrag er aktuelt dersom eiendommen ikke overtas for boligformål, men for f.eks. videresalg, utleie, eller benyttelse i næring.
En arving må normalt vite om han overtar for privat bruk eller ikke. Problemet oppstår helst om forutsetningene endrer seg eller arvingen ikke har vært ærlig mht. sine egentlige planer (f.eks. at han påstår overtakelse for utleie men ser for seg å flytte inn og senere selge uten skatt).
En løsning kan være å avtale korrigering dersom det innen en viss tid viser seg at forutsetningene for fradragsvurderingen ikke er riktige. Eventuelt med en tidsbegrensning på f.eks 5 år.
Hvor mye?
- Maksimalt 27% av estimert gevinst.
- I tillegg bør beløpet kapitaliseres/neddiskonteres.
Særlig siste strekpunkt kan være vanskelig. Her finnes ingen fasit. Et utgangspunkt kan være hvordan latent skatt behandles i andre sammenhenger. For eksempel prising av fremførbare underskudd eller latent skatt i eiendomsselskaper, kapitalisering av inntektsnytelser mv.
Dette kan avtales individuelt, men problemet er gjerne at hverken tidsaspektet, sannsynlighet for skatt eller rettferdig kapitaliseringsfaktor er kjent. En praktisk løsning kan være å benytte samme fradrag som lovgiver innførte for latent skatt på aksjer ved arveavgiftsberegningen: 20% av latent gevinst pr dødsdato.
NB: Dersom det er klart at eiendommen skal selges innen kort tid er det neppe noen grunn til å neddiskontere fradraget. I slike situasjoner kan eiendommen like gjerne selges direkte fra boet.
Endelig er det viktig å påse at verdireduksjonen fordeles likt. Dette oppnås ved at den estimerte verdien av gjelden legges inn som en reduksjon av eiendommens verdi på skiftet. Dermed vil de som ikke mottar eiendommen få tilsvarende lavere verdi å fordele seg imellom.
Eksempel
Bo med tre likestilte legalarvinger, 8 mnd. botid pr dødsfall, inngangsverdi kr 1 000 000 og markedsverdi kr 4 000 000. Mottaker overtar for utleie.
Dersom man benytter 20% prinsippet (jf over) kan fradrag beregnes slik: Grunnlag = 20% av latent gevinst på kr 3 000 000 = kr 600 000
Sum verdi av eiendom for mottaker: kr 3 400 000.
Dersom arvingen skal selge videre innen kort tid blir regnestykket slik: Grunnlag = 27% av latent gevinst på kr 3 000 000 = kr 810 000
Sum verdi av eiendom for mottaker: kr 3 190 000.
Dokumentasjon
Den som arver en bolig med latent gevinst bør benytte skiftet til å skaffe seg mest mulig dokumentasjon for arvelaters kjøpesum og senere påkostninger. Skiftet er gjerne siste mulighet for å gjøre dette. Mangel på dokumentasjon medfører inngangsverdien kan bli satt svært lavt av skattemyndighetene.
Avslutning
Lovgivningen om kontinuitet på arvet eiendom ny, og mange spørsmål uregulerte. Jeg har forsøkt å behandle de viktigste men ved dødsboskifte vil verdi av bolig kunne berøre også andre deler av skiftet, og i tillegg kan dialogen mellom arvingene være utfordrende. Jeg anbefaler derfor at man rådfører seg med en erfaren advokat før skifteavtaler av denne typen inngås.
Først trykket i Eiendomsmegleren 1 2015
